İdare Hukuku

Hoşgeldiniz



Favorilerime Ekle

 
 
 
 
  İdare > Büyükşehir Belediye Başkanlığı > İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı > Mevzuat

İstanbul İmar Yönetmeliği

 
İSTANBUL
İMAR
YÖNETMELİGİ
II
İÇİNDEKİLER
BİRİNCİİBÖLÜM................................................................................................................................................ 1
GENEL HÜKÜMLER ............................................................................................................................................ 1
AMAÇ................................................................................................................................................................ 1
MADDE 1.01..................................................................................................................................................... 1
KAPSAM........................................................................................................................................................... 1
MADDE 1.02..................................................................................................................................................... 1
YASAL DAYANAK......................................................................................................................................... 1
MADDE 1.03..................................................................................................................................................... 1
İMAR PLANLARININ ÖNCELİGİ................................................................................................................... 1
MADDE 1.04..................................................................................................................................................... 1
GENEL ESASLAR............................................................................................................................................ 1
MADDE 1.05..................................................................................................................................................... 1
İSTİSNALAR (Diger ilgili mevzuatın geçerliligi).............................................................................................. 2
MADDE 1.06..................................................................................................................................................... 2
İMAR PLANI VE YÖNETMELİKTE OLMAYAN HUSUSLAR.................................................................... 2
MADDE 1.07..................................................................................................................................................... 2
YAPI .................................................................................................................................................................. 2
MADDE 1.08..................................................................................................................................................... 2
KAMU YARARI İÇİN ALINMASI GEREKEN TEDBİRLER ........................................................................ 2
MADDE 1.09..................................................................................................................................................... 2
RUHSATSIZ VEYA RUHSATİYE VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR ....................................................... 3
MADDE 1.10..................................................................................................................................................... 3
RUHSAT VE EKLERİNE OLAN AYKIRILIKLAR ........................................................................................ 3
MADDE 1.11..................................................................................................................................................... 3
RUHSAT MÜDDETİ-RUHSAT YENİLENMESİ ............................................................................................ 3
MADDE 1.12..................................................................................................................................................... 3
YAPI VE RUHSAT İSLERİNDE KAZANILMIS (MÜKTESEP) HAKLAR................................................... 4
MADDE 1.13..................................................................................................................................................... 4
PLAN KADEMELERİNDE NORMLAR HİYERARSİ................................................................................. 4
MADDE 1.14..................................................................................................................................................... 4
PLAN NOTLARI............................................................................................................................................... 5
MADDE 1.15..................................................................................................................................................... 5
İMAR PLANLARININ GERİYE YÜRÜMEMESİ KURALININ İSTİSNALARI........................................... 5
MADDE 1.16..................................................................................................................................................... 5
HARİTALARA İLİSKİN ESASLAR................................................................................................................. 6
MADDE 1.17..................................................................................................................................................... 6
BELEDİYE TASARRUFUNDAKİ YERLER ÜZERİNDE YAPILACAK TESİSLER ................................... 6
MADDE 1.18..................................................................................................................................................... 6
YAPILARIN ESTETİGİNDE BELEDİYE YETKİSİ........................................................................................ 6
MADDE 1.19..................................................................................................................................................... 6
DİGER HUSUSLAR ......................................................................................................................................... 7
MADDE 1.21..................................................................................................................................................... 7
İKİNCİ BÖLÜM.................................................................................................................................................. 8
TANIMLAR ............................................................................................................................................................ 8
GENEL TANIMLAR ........................................................................................................................................ 8
MADDE 2.01..................................................................................................................................................... 8
KENT BÖLGELERİ TANIMLARI.................................................................................................................... 9
MADDE 2.02..................................................................................................................................................... 9
ADA VE PARSELLERE AİT TANIMLAR .................................................................................................... 11
MADDE 2.03................................................................................................................................................... 11
YAPI DÜZENİNE AİT TANIMLAR............................................................................................................... 12
MADDE 2.04................................................................................................................................................... 12
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM............................................................................................................................................ 17
AVAN PROJE UYGULAMALARI ......................................................................................................................... 17
AVAN PROJE UYGULAMALARINA İLİSKİN GENEL ESASLAR ........................................................... 17
MADDE 3.01................................................................................................................................................... 17
İMAR KANUNU GEREAVAN PROJE UYGULAMALARI.................................................................... 18
MADDE 3.02................................................................................................................................................... 18
III
İMAR PLANI-PLAN NOTLARI GEREAVAN PROJE UYGULAMASI: ................................................ 18
MADDE 3.03................................................................................................................................................... 18
YÜKSEK YAPILARA İLİSKİN AVAN PROJE UYGULAMALARI: .......................................................... 18
MADDE 3.04................................................................................................................................................... 18
AVAN PROJESİNE GÖRE UYGULAMA YAPILACAK DİGER YAPILAR: ............................................. 19
MADDE 3.05................................................................................................................................................... 19
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM...................................................................................................................................... 20
ARSALARLA (PARSELLERLE) İLGİLİ HÜKÜMLER ......................................................................................... 20
“ASGARİ PARSEL CEPHE VE DERİNLİGİ SARTLARI” ................................................................................... 20
PARSEL BÜYÜKLÜKLERİ............................................................................................................................ 20
MADDE 4.01................................................................................................................................................... 20
PARSEL GENİSLİKLERİ............................................................................................................................... 20
MADDE 4.02................................................................................................................................................... 20
PARSEL DERİNLİKLERİ ............................................................................................................................... 21
MADDE 4.03................................................................................................................................................... 21
PARSEL ALANLARI ..................................................................................................................................... 21
MADDE 4.04................................................................................................................................................... 21
BAHÇE MESAFELERİ................................................................................................................................... 21
MADDE 4.05................................................................................................................................................... 21
BENCİ BÖLÜM............................................................................................................................................. 22
PARSELASYON PLANLARI İLE İFRAZ VE TEVHİT İSLEMLERİNE DAİR ESASLAR...................................... 22
PARSELASYON PLANLARI ......................................................................................................................... 22
MADDE 5.01................................................................................................................................................... 22
İFRAZ VE TEVHİD İSLEMLERİNE DAİR ESASLAR................................................................................. 22
MADDE 5.02................................................................................................................................................... 22
TEHLİKELİ ALANLAR................................................................................................................................. 24
MADDE 5.03................................................................................................................................................... 24
İFRAZ VE TEVHİT İSLEMLERİNDE YETKİ............................................................................................... 24
MADDE 5.04................................................................................................................................................... 24
ALTINCI BÖLÜM ............................................................................................................................................ 24
YAPILARLA İLGİLİ HÜKÜMLER ....................................................................................................................... 24
PARSELLERDE YAPILANMA SARTLARI “ASGARİ BİNA CEPHE VE DERİNLİGİ SARTLARI”........... 24
MADDE 6.01................................................................................................................................................... 24
BİR PARSELDE BİRDEN FAZLA BİNA YAPILMASI ................................................................................ 25
MADDE 6.02................................................................................................................................................... 25
BİNA CEPHELERİ ......................................................................................................................................... 25
MADDE 6.03................................................................................................................................................... 25
AYRIK YAPI NİZAMINA TABİ YERLERDE YAPI YERİNİN TESPİTİ.................................................... 25
MADDE 6.04................................................................................................................................................... 25
BİNA DERİNLİKLERİ ................................................................................................................................... 25
MADDE 6.05................................................................................................................................................... 25
BİNA YÜKSEKLİKLERİ ............................................................................................................................... 27
MADDE 6.06................................................................................................................................................... 27
BİNALARA KOT VERİLMESİ....................................................................................................................... 28
MADDE 6.07................................................................................................................................................... 28
ZEMİN KAT TABAN KOTU, TABİİ ZEMİN VE TESVİYE KOTU............................................................ 29
MADDE 6.08................................................................................................................................................... 29
BODRUM KATLAR....................................................................................................................................... 31
MADDE 6.09................................................................................................................................................... 31
BİNA GİRİSLERİ............................................................................................................................................ 32
MADDE 6.10................................................................................................................................................... 32
KÖPRÜLÜ GİRİSLER.................................................................................................................................... 32
MADDE 6.11................................................................................................................................................... 32
KÖPRÜ GEÇİSLER........................................................................................................................................ 33
MADDE 6.12................................................................................................................................................... 33
SET ALTI GARAJI ......................................................................................................................................... 33
MADDE 6.13................................................................................................................................................... 33
YEDİNCİ BÖLÜM............................................................................................................................................ 33
YAPILARLA İLGİLİ DİGER SARTLAR....................................................................................................... 33
MADDE 7.01................................................................................................................................................... 33
ÇATILAR, SAÇAKLAR VE DIS GÖRÜNÜM............................................................................................... 38
MADDE 7.02................................................................................................................................................... 38
IV
ÇIKMALAR .................................................................................................................................................... 40
MADDE 7.03................................................................................................................................................... 40
ISIKLIKLAR................................................................................................................................................... 41
MADDE 7.04................................................................................................................................................... 41
SEKİZİNCİ BÖLÜM ........................................................................................................................................ 42
YAPI İÇ MEKÂNLARI ......................................................................................................................................... 42
YAPILARDA BULUNMASI GEREKEN PİYESLER VE ÖLÇÜLERİ ......................................................... 42
MADDE 8.01................................................................................................................................................... 42
İÇ YÜKSEKLİKLER ...................................................................................................................................... 43
MADDE 8.02................................................................................................................................................... 43
PENCERELER ................................................................................................................................................ 44
MADDE 8.03................................................................................................................................................... 44
KAPILAR ........................................................................................................................................................ 44
MADDE 8.04................................................................................................................................................... 44
KOMSU PARSELE KAPI VE PENCERE AÇILMASI................................................................................... 44
MADDE 8.05................................................................................................................................................... 44
MERDİVENLER............................................................................................................................................. 45
MADDE 8.06................................................................................................................................................... 45
YANGIN MERDİVENLERİ ............................................................................................................................ 46
MADDE 8.07................................................................................................................................................... 46
ASANSÖRLER ............................................................................................................................................... 47
MADDE 8.08................................................................................................................................................... 47
PORTİKLER.................................................................................................................................................... 48
MADDE 8.09................................................................................................................................................... 48
ASMA KATLAR............................................................................................................................................. 48
MADDE 8.10................................................................................................................................................... 48
KAPICI DAİRESİ – BEKÇİ ve KALORİFERCİ ODALARI .......................................................................... 48
MADDE 8.11................................................................................................................................................... 48
SIGINAKLAR ................................................................................................................................................. 49
MADDE 8.12................................................................................................................................................... 49
SU DEPOLARI, SIHHİ TESİSLER................................................................................................................. 49
MADDE 8.13................................................................................................................................................... 49
KUYULAR VE FOSSEPTİKLER, RÖGARLAR, PİS SU BAGLANTILARI ............................................... 50
MADDE 8.14................................................................................................................................................... 50
STEMİLATLAR ....................................................................................................................................... 50
MADDE 8.15.................................................................................................................................................. 50
BAHÇE DUVARLARI VE BAHÇE DÜZENLEMESİ ................................................................................... 51
MADDE 8.16................................................................................................................................................... 51
DOKUZUNCU BÖLÜM ................................................................................................................................... 51
ISI YALITIMI.................................................................................................................................................. 51
MADDE 9.01................................................................................................................................................... 51
KAZAN DAİRELERİ, KAZANLAR VE BACALAR..................................................................................... 51
MADDE 9.02................................................................................................................................................... 51
MADDE 9.03................................................................................................................................................... 55
ONUNCU BÖLÜM............................................................................................................................................ 58
PASAJLAR-KAPALI ÇARSILAR VE ÇOK KATLI MAGAZALAR ........................................................................ 58
TANIMLAR .................................................................................................................................................... 58
MADDE 10.01................................................................................................................................................. 58
ÇAY OCAKLARI............................................................................................................................................ 60
MADDE 10.02................................................................................................................................................. 60
ONBİRİNCİ BÖLÜM........................................................................................................................................ 60
GEÇİCİ YAPILAR................................................................................................................................................ 60
MUVAKKAT İNSAATIN YAPILACAGI ALANLAR: ................................................................................. 60
MADDE 11.01................................................................................................................................................. 60
MUVAKKAT İNSAAT RUHSATININ SARTLARI: ..................................................................................... 61
MADDE 11.02................................................................................................................................................. 61
MUVAKKAT İNSAAT RUHSATININ SÜRESİ:........................................................................................... 61
MADDE 11.03................................................................................................................................................. 61
SANTİYE BİNALARI..................................................................................................................................... 62
MADDE 11.04................................................................................................................................................. 62
ONİKİNCİ BÖLÜM.......................................................................................................................................... 62
KAMUNUN YARARI İÇİN ALINMASI GEREKEN TEDBİRLER......................................................................... 62
V
YIKILACAK DERECEDE TEHLİKELİ OLAN YAPILAR........................................................................... 62
MADDE 12.01................................................................................................................................................. 62
SAGLIK, SEHİRCİLİK, ESTETİK VE TRAFİK BAKIMLARINDAN ALINMASI GEREKEN
ÖNLEMLER:................................................................................................................................................... 62
MADDE 12.02................................................................................................................................................. 63
ONÜÇÜNCÜ BÖLÜM...................................................................................................................................... 64
YAPI RUHSATI İSLERİ ....................................................................................................................................... 64
PROJE DÜZENLEMEDEN ÖNCE İLGİLİ İDARELERDEN ALINACAK BELGELER............................. 64
MADDE 13.01................................................................................................................................................. 64
PROJE TANZİM ESASLARI .......................................................................................................................... 64
MADDE 13.02................................................................................................................................................. 64
YAPI RUHSATI İLE İLGİLİ GENEL ESASLAR........................................................................................... 66
MADDE 13.03................................................................................................................................................. 66
YAPI RUHSATI MÜRACAATI VE EKLENECEK BELGELER.................................................................. 67
MADDE 13.04................................................................................................................................................. 67
TADİLAT-İLAVE İNSAAT VE RUHSAT YENİLEME................................................................................ 68
MADDE 13.05................................................................................................................................................. 68
ONDÖRDÜNCÜ BÖLÜM................................................................................................................................ 69
YAPI RUHSATI SONRASI İSLEMLER................................................................................................................. 69
YAPI YERİNDE BULUNDURULMASI GEREKLİ TABELA VE BELGELER İLE YAPI İSLERİNDE
ALINACAK GÜVENLİK TEDBİRLERİ ........................................................................................................ 69
MADDE 14.01................................................................................................................................................. 69
YAPI RUHSATI .............................................................................................................................................. 70
MADDE 14.02................................................................................................................................................. 70
TEMEL - TEMEL ÜSTÜ VİZELERİ .............................................................................................................. 70
MADDE 14.03................................................................................................................................................. 70
YAPI DENETİMLERİ..................................................................................................................................... 71
MADDE 14.04................................................................................................................................................. 71
ISI YALITIM VİZESİ ..................................................................................................................................... 71
MADDE 14.05................................................................................................................................................. 71
CEZAİ HÜKÜMLER ...................................................................................................................................... 71
MADDE 14.06................................................................................................................................................. 71
YAPI KULLANMA İZNİ................................................................................................................................ 71
MADDE 14.07................................................................................................................................................. 71
KAT İRTİFAKI ............................................................................................................................................... 72
MADDE 14.08................................................................................................................................................. 72
YAPI FOTOGRAF TASDİKİ .......................................................................................................................... 72
MADDE 14.09................................................................................................................................................. 72
YIKIM RUHSATI ........................................................................................................................................... 72
MADDE 14.10................................................................................................................................................. 72
ONBENCİ BÖLÜM....................................................................................................................................... 72
RUHSATA TABİ OLMAYAN İNSAAT İSLERİ ........................................................................................... 72
MADDE 15...................................................................................................................................................... 72
ONALTINCI BÖLÜM ...................................................................................................................................... 73
MADDE 16...................................................................................................................................................... 73
ONYEDİNCİ BÖLÜM........................................................................................................................................ 74
ÖZEL İNSAAT YAPAN MÜTEAHHİTLERİN SİCİLLERİNİN TUTULMASINA İLİSKİN ESAS VE USULLER. 74
MADDE 17...................................................................................................................................................... 74
ONSEKİZİNCİ BÖLÜM .................................................................................................................................. 74
ÖZELLİK ARZEDEN BİNALAR ........................................................................................................................... 74
ÖZEL HASTANELER: ................................................................................................................................... 74
MADDE 18.01................................................................................................................................................. 74
ÖZEL ETİM VE ÖGRETİM KURUMLARI ............................................................................................... 74
MADDE 18.02................................................................................................................................................. 74
ÇAY-KAHVE SALONLARI (KAHVEHANE) ............................................................................................... 74
MADDE 18.03................................................................................................................................................. 75
SİNEMA VE TİYATROLAR.......................................................................................................................... 75
MADDE 18.04................................................................................................................................................. 75
DİNİ TESİSLER ve MEZARLIK ALANLARI: .............................................................................................. 77
MADDE 18.05................................................................................................................................................. 77
AKARYAKIT VE SERVİS İSTASYONLARI (T.S.E.nin normlarına uyulacaktır) ........................................ 77
MADDE 18.06................................................................................................................................................. 77
VI
GÜN SALONU-GAZİNO-GECE KULÜBÜ-TAVERNA-DİSKOTEK -BAR VB................................... 78
MADDE 18.07................................................................................................................................................. 78
HAMAM SAUNA VE SIHHİ BANYOLAR (T.S.E. nin normlarına uyulacaktır) .......................................... 79
MADDE 18.08................................................................................................................................................. 79
EKMEK FABRİKALARI VE EKMEK FIRINLARI (T.S.E. normlarına uyulacaktır).................................... 79
MADDE 18.09................................................................................................................................................. 79
ONDOKUZUNCU BÖLÜM .............................................................................................................................. 81
YÜKSEK YAPILAR .............................................................................................................................................. 81
TANIMLAR .................................................................................................................................................... 81
MADDE 19.01................................................................................................................................................. 81
YÜKSEK YAPILARDA YANGIN ÖNLEMLERİ.......................................................................................... 81
MADDE 19.02................................................................................................................................................. 81
YÜKSEK YAPILARDA ASANSÖRLER ....................................................................................................... 81
MADDE 19.03................................................................................................................................................. 81
STATİK VE BETONARMEYE İLİSKİN ESASLAR..................................................................................... 82
MADDE 19.04................................................................................................................................................. 82
MEKANİK TESİSATA İLİSKİN ÖNLEMLER.............................................................................................. 83
MADDE 19.05................................................................................................................................................. 83
ELEKTRİK TESİSATINA İLİSKİN ÖNLEMLER ......................................................................................... 85
MADDE 19.06................................................................................................................................................. 85
ARANILACAK BELGELER.......................................................................................................................... 86
MADDE 19.07................................................................................................................................................. 86
YİRMİNCİ BÖLÜM.......................................................................................................................................... 87
SEHİRSEL ÇEVRENİN, RESMİ VE HALKA AÇIK BİNALARLA HALKA AÇIK TESİS VE ALANLARIN
ÖZÜRLÜLER VE YASLILAR İÇİN ULASILABİLİR HALE GETİRİLMESİNE İLİSKİN KURALLAR................. 87
MADDE 20...................................................................................................................................................... 87
YİRMİBİRİNCİ BÖLÜM................................................................................................................................. 91
YÜRÜRLÜK VE YÜRÜTME................................................................................................................................ 91
MADDE 21.01................................................................................................................................................. 91
MADDE 21.02................................................................................................................................................. 91
1
İSTANBUL İMAR YÖNETMELİGİ
BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL HÜKÜMLER
AMAÇ
MADDE 1.01
Bu yönetmeligin amacı, İstanbul Büyüksehir Belediyesi sınırları içerisindeki yerlesme yerleri
ile yapılasmaların, kanun, tüzük, imar planları ve yönetmelik hükümleri ile fen, saglık ve
çevre sartlarına uygun tesekkülünü saglamaktır.
KAPSAM
MADDE 1.02
Bu yönetmelik, İstanbul Büyüksehir Belediyesi, ilçe ve ilk kademe belediyeleri sınırları içinde
uygulanır.
YASAL DAYANAK
MADDE 1.03
Bu yönetmelik; Anayasanın 124. maddesi, 5216 sayılı Büyüksehir Belediyesi Kanunu, 5393
sayılı Belediye Kanunun 15. maddesi hükmü uyarınca 3194 sayılı İmar Kanunu
dogrultusunda hazırlanmıstır.
İMAR PLANLARININ ÖNCELİGİ
MADDE 1.04
Bu Yönetmelikte yazılı hükümler, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadıgı takdirde
uygulanır.
Ancak imar planlarında, parselasyon durumları ve bina kitleleri, bilhassa bu maksatla etüt
edilerek ölçüleri verilmedigi takdirde, sadece ayrık veya bitisik nizam bina yapılacagını, ön
bahçeli veya ön bahçesiz nizamın kabul olunacagını, binaların tertip seklini ve yüz alacakları
cepheyi tespit maksadı ile sematik olarak gösterildiginden, bunlara ait ifadeler, imar
planlarının kayıtlarından sayılmazlar.
GENEL ESASLAR
MADDE 1.05
1.05.1. Herhangi bir alan kanuna, her ölçekteki plan esaslarına, bulundugu bölgenin sartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz ve üzerine bu maksatlara aykırı
yapı yapılamaz.
1.05.2. 1/100.000 veya 1/50.000 ölçekli çevre düzeni planına uygun olarak 1/25.000 ile
1/5000 arasındaki her ölçekte hazırlanan nazım imar planlarında, çesitli arazi kullanım
kararları ile yerlesme alanlarını belirleyen sınırlar sematik olarak gösterildiginden bu planlar
üzerinden plan mikyası ile ölçü alınamaz, yer tespiti ve uygulama yapılamaz. Üst ölçekli plan
kararlarına uygun olarak hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planları onaylanmadan
uygulama yapılamaz.
2
1.05.3. Uygulama imar planlarında, planın ve plan notlarının öngördügü parsel genisligi ve
derinligini saglayacak tevhit, ifraz veya imar uygulaması yapılmadan imar planında belirlenen
yükseklikler ve derinlikler verilemez.
İSTİSNALAR (Diger ilgili mevzuatın geçerliligi)
MADDE 1.06
1.06.1. Özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde bu yönetmeligin özel
kanunlara ve yönetmeliklerine aykırı olmayan hükümleri uygulanır.
1.06.2. Bu yönetmelik esaslarına göre yapılacak bütün yapılarda, plan, fen, saglık, güvenli
yapılasma, estetik ve çevre sartları ile ilgili diger kanun, tüzük ve yönetmelik hükümlerine ve
Türk Standartları Enstitüsü tarafından belirlenmis standartlara uyulması zorunludur.
İMAR PLANI VE YÖNETMELİKTE OLMAYAN HUSUSLAR
MADDE 1.07
1.07.1. İmar planlarında açıklanmamıs ve bu yönetmelikte de yer almamıs hususlarda lüzum ve ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak sekli takdire, ilgili ilçe ve ilk kademe belediyeleri yetkilidir.
Bu maddenin uygulanmasında ilgili belediyece tereddüde düsülmesi halinde Büyüksehir
Belediye Baskanlıgından alınacak görüs dogrultusunda islem yapılır. Benzer islerde yapılacak islemlerde de bu görüse uyulur. Bunun dısında, bu yönetmelik esaslarına aykırı olarak, prensip kararları ve benzeri kararlar alınıp uygulanamaz.
1.07.2. Belediye, mevzuat ve standartlarda özürlüler konusunda getirilen hükümlere uymakla
ve bunları uygulamakla yükümlüdür. Ayrıca belediye, yörenin kosullarını göz önünde
bulundurarak mevzuat ve standartlarda yer almayan hususlarda da özürlülerle ilgili gerekli
önlemleri almaya yetkilidir.
YAPI
MADDE 1.08
İstanbul Büyüksehir Belediyesi sınırları içerisinde yapılacak bütün yapılar için Kanun ve bu
yönetmelikte belirtilen istisnalar dısında belediyeden ruhsat alınması mecburidir. Yapı; kanun, imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılır. Aksi takdirde 2960 sayılı Bogaziçi Kanunu’nun ilgili maddeleri, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 28- 32. ve 42. maddeleri ile 5237/5377 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi hükümleri uygulanır.
KAMU YARARI İÇİN ALINMASI GEREKEN TEDBİRLER
MADDE 1.09
Enerji, iletisim, ulasım ve benzeri altyapılar ile dogalgaz boru hatları, metro hattı tünel
çemberi ve tesislerinin korunması amacı ile arsalarda ve yollarda her türlü kazı ve sondaj
islemlerinin belediyeden imar durum belgesi ve gerekli izinler ( kazı ruhsatı) alınmadan
yapılması yasaktır.
İnsaat ve tamiratın yapımı sırasında yeraltı ve yerüstü tesislerinin tahrip olunmaması, tasıt ve
yayaların gidis ve gelislerinin zorlastırılmaması mecburidir.
3
RUHSATSIZ VEYA RUHSATİYE VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR
MADDE 1.10
Ruhsat alınmadan baslanılan veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapıların tamamı
mühürlenmek suretiyle derhal durdurulur. Yapının görülecek herhangi bir yerine konulacak
mühür insaatın tümünü kapsar.
Durdurma anındaki insaat durumu; belediye tarafından, varsa video, fotograf makinesi ile
ölçü krokisi veya ebatlı krokiye dayalı olarak tutanak tanzim edilerek tespit edilir. İdarece
düzenlenen yapı tatil tutanagında, ruhsata aykırılıkların somut ve ayrıntılı olarak belirlenmesi
gerekir.
Durdurma, yapı tatil tutanagının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine teblig edilmis sayılır.
Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır.
Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek
veya ruhsat alarak belediyeden mührün kaldırılmasını isteyebilir. Aksi takdirde:
1.10.1. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı, kanun ve yönetmelikler ile imar
planlarına uygun olmadıgı takdirde 3194 sayılı İmar Kanununun 28-32-42. maddesi
hükümlerine göre yasal islemler tamamlanarak belediye encümeni kararı ile yıkılır veya
yıktırılır. Yıkım islemi belediyesince yapılırsa yıkım giderleri yapı sahibinden tahsil edilir.
1.10.2. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı, kanun ve yönetmelikler ile imar
planlarına uygun oldugu takdirde, kanun ve yönetmeliklere göre yapı ruhsatı alınması için
gerekli tüm islemlerin ikmali ile para cezası alınmak suretiyle verilecek ruhsatı müteakip
mühür kaldırılır ve insaatın devamına izin verilir.
Yapı tatil tutanagı ile bu maddenin 1.10.1, 1.10.2 bentleri uyarınca yapılacak inceleme
sonuçlarını içeren müsterek imzalı fenni raporlar; uzmanlık konularına göre 3194 sayılı İmar
Kanununun 38. maddesinde sayılan belediye görevlileri tarafından düzenlenir.
RUHSAT VE EKLERİNE OLAN AYKIRILIKLAR
MADDE 1.11
Ruhsat alınması gerektigi halde ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar, İmar Kanunu, imar planı ve bu yönetmelik hükümlerine uygun hale getirilmedikçe bunların iskan, tamir, tadil ve ilavelerine izin verilmez.
Bir yapıda bagımsız bölümlerden herhangi birinde plan ve/veya yönetmelik hükümleri ve
ruhsat ve eki projelerine olan aykırılıklar giderilmedikçe yapının insasına devam edilemez,
iskan edilen diger bagımsız bölümlerde tamir, tadil veya ilave insaat islemleri yapılamaz.
Kat mülkiyeti kurulmus bir yapı veya yapılardaki bagımsız bölümlerden herhangi birinin
ruhsat ve eklerine aykırı olması ruhsat ve eklerine uygun olan diger bagımsız bölümlerin tadil
veya ilave islemlerini durdurmaz.
Bir parselde birden fazla yapı varsa bu yapılardan herhangi birisinin plan ve/veya ilgili
yönetmelik hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diger yapıların tamir, tadil
veya ilave insaat islemlerini durdurmaz.
RUHSAT MÜDDETİ-RUHSAT YENİLENMESİ
MADDE 1.12
Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapımına baslanmayan veya baslanıp da baslama
müddetiyle birlikte bes yıl içinde bitirilmeyen ve süresi içinde ilgili idareye basvurarak ruhsat
yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak degerlendirilir, bu durumda yeniden
ruhsat alınması mecburidir
4
Bu yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat
hükümleri uygulanır.
Ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacagı için besinci yıl içinde ruhsat
yenilemek üzere ilgili idareye basvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında, ruhsat
aldıgı tarihteki mevzuat hükümleri uygulanır.
YAPI VE RUHSAT İSLERİNDE KAZANILMIS (MÜKTESEP) HAKLAR
MADDE 1.13
1.13.1. Kural olarak; kazanılmıs hakların tespitinde yapı izin belgesinin düzenlenmis
bulunması yeterli olmayıp bu izin belgesine baglı olarak insa edilen yapının ulastıgı seviye
ölçü olarak alınır.
Yapı ve ruhsat islerinde kazanılmıs (müktesep) hak, yapının ruhsat süresi içinde yapıldıgı
kadar olan kısmı ile sınırlıdır. Kazanılmıs hakların dogumu için gerekli sartlar asagıda
açıklanmıstır:
A. Dilekçe ile birlikte belediyeye verilen ruhsat eklerinin (mimari, statik, elektrik ve tesisat
projeleri ile resim ve hesapların); kanun, imar planları ve yönetmelik hükümlerine
uygunlugu incelenerek belediyece tasdik edilmis olmalıdır.
B. Yapı ruhsatının belediyeden alınmıs bulunması gereklidir. Yapı izin belgesi; düzenlenis
tarihi itibari ile yasal kosullara ve mer’i imar planlarına uygun olarak tesis edilmis ve iyi
niyetle elde edilmis bulunmalıdır. Yok islemler, ilgilinin hile veya yalan beyanına dayalı
islemler ile idarenin açık hatası sonucu yapılan islemler kazanılmıs hak dogurmaz.
C. Ruhsat ve eklerine uygun olarak insaata baslanmıs olmalıdır. Ruhsat ve eklerine aykırı
yapılan insaatlar kazanılmıs hak teskil etmez.
Kazanılmıs hakların tespitinde yukarıda açıklanan üç sarta baglı olarak insa edilen yapının
ulastıgı seviye ölçü olarak alınır.
1.13.2. Düzenlenis tarihi itibari ile yukarıda açıklanan yasal kosullara uygun olarak tesis
edilmis ve ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılıp tamamlanmıs olan yapıların kazanılmıs
haklarının gerçeklesmis olması nedeniyle korunması gereklidir.
PLAN KADEMELERİNDE NORMLAR HİYERARSİ
MADDE 1.14
1.14.1. Yürürlükte olan yasalara göre planlar; kalkınma planı, bölge planı, çevre düzeni planı,
il çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak kademelendirilmis olup
her plan yürürlükteki üst planların ilke ve hedeflerine uyar ve bir alt planı yönlendirir. Alt
ölçekli planların, üst ölçekli planlarda belirlenen planlama ana ilkelerine, stratejilerine ve
kararlarına uyumlu olması zorunludur. Üst planlarda sınırlandırılmayan ya da belirtilmeyen
hususlarda alt plan kararlarına uyulur.
1.14.2. Nazım imar planı onaylanmadan, uygulama imar planı onaylanamaz. Nazım imar
planında belirlenen arazi kullanım kararları alt ölçekli uygulama imar planlarıyla
degistirilemez, aykırı düzenlemeler getirilemez.
1.14.3. Tatbikat ve parselasyon haritaları ile hesabat cetvellerini içeren parselasyon
planlarının yapılabilmesi için öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planının yapılıp
onaylanması ve parselasyon islemlerinin de uygulama imar planına dayalı olması
gerekmektedir.
5
PLAN NOTLARI
MADDE 1.15
İmar planları; plan uygulama hükümlerini açıklayıcı nitelikteki plan notları ile bir bütün olup,
plan notları planın ayrılmaz bir parçası konumundadır. İmar planı notlarıyla getirilen
hükümler imar planları gibi kesin ve yürütülmesi zorunlu düzenleyici islemlerdendir.
Parselasyon planlarının 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dayalı olarak yapılması
zorunludur. Nazım imar planı ile parselasyon isleminin sonuçlarını olusturacak nitelikte plan
notları öngörülemez.
İMAR PLANLARININ GERİYE YÜRÜMEMESİ KURALININ İSTİSNALARI
MADDE 1.16
1.16.1. Yapı ruhsatı alındıktan sonra yürürlüge giren imar planlarında; yol, meydan, yesil
saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere, resmi yapılara ve benzeri kamu hizmeti ve
tesislerine ayrılmıs olan, bu nedenle de devlet, belediyeler ve diger kamu tüzel kisilerince
kamulastırılmaları gereken tasınmazlar hakkında yapılacak islemler:
Kamu yararının gerektirdigi hallerde kamu hizmetlerinin veya tesebbüslerinin yürütülmesi
için gerekli olan tasınmaz malların kamulastırılmasına iliskin imar planları geriye yürür.
A. Yapıya baslanmadıgı durumlarda verilen ruhsat geçersiz sayılıp iptal olunur ve ilgilisine
teblig edilir.
B. Yasal ruhsat süresi içinde yapıya baslanıp da bitirilmemis yapılar mühürlenmek suretiyle
derhal durdurulur ve ruhsatları iptal olunur. Durdurma anındaki insaat durumu belediyece
tutanak düzenlenerek tespit edilir. Durdurma islemi; ruhsat iptaline iliskin islemle yapı tatil
tutanagının 3194 sayılı İmar Yasasının 32. Maddesinin ilgili fıkrası “Durdurma, yapı tatil
zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine teblig edilmis sayılır. Bu tebligatın bir
nüshası da muhtara bırakılır.” dogrultusunda yapılır.
(A) ve (B) bentleri kapsamında kalan tasınmazların 3194 sayılı İmar Yasası’nın “İmar
Programları, Kamulastırma ve Kısıtlılık Hali” baslıgını tasıyan onuncu maddesi hükümleri
uyarınca hazırlanacak bes yıllık imar programları süresi içinde kamulastırılmaları
gerekmektedir.
1.16.2. Yapı ruhsatı verildikten sonra yürürlüge giren imar planlarında bu maddenin (1.16.1)
numaralı fıkrasının kapsamı dısında kalan alanlarda yer alan tasınmazlar hakkında yapılacak islemler:
Yapı ve ruhsat islerinde kazanılmıs hakların tespitinde yapı ruhsatının alınmıs olması yeterli
olmayıp, ruhsat ve eklerine uygun olarak insasına baslanan yapının ulastıgı seviye ölçü olarak
alınır.
A. Yapı ruhsatı alınmıs, ancak yasal süresi içinde insaata baslanmamıs parsellerde ruhsat ve ekleri, yeni yürürlüge giren imar planı, plan notları ve uygulama hükümlerine göre yeniden
incelenerek sonucuna göre islem yapılır.
B. Yasal ruhsat süresi veya ruhsat yenilemesi süreleri içinde ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan imar planları, plan notları ve uygulama hükümleri uyarınca verilen ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılan insaatlarda kazanılmıs (müktesep) haklar saklı sayılır.
6
C. Yapı ve ruhsat islerinde yapı ruhsatı alındıktan sonra yürürlüge giren imar planları ile plan
notlarının lehe olan hükümleri geriye yürür. Bu nedenle; yapı ruhsatı alındıktan sonra
yürürlüge giren imar planları ile plan notlarının lehte olan hükümleri baslanmıs ve devam
eden insaatlar hakkında da tatbik olunur.
HARİTALARA İLİSKİN ESASLAR
MADDE 1.17
Hâlihazır haritaların yapılması ve onaylanmasında asagıdaki ilke ve esaslara uyulur.
Hâlihazır haritalar idarece, kamu kurum ve kuruluslarınca veya ilgililerce hazırlanabilir,
hazırlatılabilir. Bu haritalar, bilimsel ve teknik kurallara, yürürlükteki harita yapım
standartlarına uygun hazırlanır ve idarece onaylanarak yürürlüge girer.
Büyük ölçekli (1/5000 ve daha büyük) hâlihazır haritası bulunmayan yerlerin hâlihazır
haritaları İstanbul Büyüksehir Belediyesi, ilçe belediyeleri / ilk kademe belediyeleri, özel ve
tüzel kisiler tarafından yapılır veya yaptırılır. Bu haritaların 5216 sayılı Büyüksehir Belediyesi
Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu’na uygun olarak tasdik mercii İstanbul Büyüksehir
Belediyesidir.
İstanbul Büyüksehir Belediyesince tasdik olunan büyük ölçekli hâlihazır haritaların asılları ve
sayısal bilgileri İstanbul Büyüksehir Belediyesi Harita Müdürlügü’ne teslim edilir.
Hâlihazır haritaların üretimi ve arsivlenmesi konusunda Büyük Ölçekli Harita ve Harita
Bilgileri Üretim Yönetmeligi’ne uyulur. Hâlihazır haritaların tasdikli nüshaları, onaydan sonra
Valiliklere ve ilgili kadastro müdürlüklerine gönderilir.
Farklı ölçekteki haritalardan büyültme yolu ile büyük ölçekli harita elde edilemez.
BELEDİYE TASARRUFUNDAKİ YERLER ÜZERİNDE YAPILACAK TESİSLER
MADDE 1.18
Belediyelerin tasarrufundaki kamu malı olarak terkinli yerler üzerinde, tarihi ve dogal dokuyu
bozmamak, yaya ile tasıt trafigini olumsuz yönde etkilememek, yaya kullanım alanlarına
tasmamak, arka tarafta bulunan bina cephelerini kapatmamak ve binaların girisini
engellememek, bölgenin karakterini muhafaza etmek, ilgili kurulusların görüsü alınmak sartı
ile ilçe/ilk kademe belediye encümeni’nin uygun görmesi halinde ulasım istasyonları(otobüs
duragı, metro duragı, iskele vb.), wc, trafo, İGDAS kontrol noktaları, büfe, muhtarlık binaları,
kamu hizmetlerinin görülebilmesi için gerekli tesislerin yapımına izin verilir.
Ana arter yollar ve meydanlar üzerinde ise ilgili kurulusların, Büyüksehir Belediyesi Emlak
ve Kentsel Tasarım Müdürlüklerinin uygun görüsü alınmak kaydıyla Büyüksehir Belediye
Encümeni yetkilidir.
YAPILARIN ESTETİGİNDE BELEDİYE YETKİSİ
MADDE 1.19
İlçe ve ilk kademe belediyeleri sorumlu oldukları ilçe sınırları içerisinde binaların cepheleri
ile ilgili sehircilik ve estetik yönünden kurallar getirebilirler. (Dıs cephe estetigi, boya ve
kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini belirlemeye yetkilidirler. Bu yetki daha önce
yapılmıs binalar içinde kullanılabilir).
Büyüksehir Belediye Baskanlıgı uygun gördügü ana arter yollar ve meydanlardan cephe alan
binalar ile ilgili sehircilik ve estetik yönünden kurallar getirmeye yetkilidir. Bu maddenin
7
uygulanmasında Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu ile proje müelliflerinin, müelliflik hakları
saklıdır.
İlçe veya Büyüksehir Belediyesi önerileri dogrultusunda sehrin estetigine uygun olmak, yaya
ve araç trafigine engel olmamak sartı ile trafige açık yollara mahreçli parsellerin bahçe
mesafelerinde, trafige kapalı yol ve meydanlara mahreçli parsellerin ise hem bahçe mesafeleri
içinde hem de parsel dısında yaya trafigini engellemeyecek sekilde, belediyesinin uygun
görecegi yere kadar; çiçekçi, lokanta, kafeterya, pastane, kıraathane, çayhane vb. hizmete
yönelik dükkânlara sökülüp-takılabilir hafif malzemeden bitisik veya ayrık ilave mekânlar
yapılabilir. Bu madde hükümlerinin uygulanacagı parsellerde, ilgilisinden idarenin öngördügü veya görecegi zamanda söz konusu ilavenin sökülüp kaldırılacagına dair taahhütname alınması sartı ile Büyüksehir Belediyesi Kentsel Tasarım Müdürlügü’nün uygun görüsü dogrultusunda Belediyesince izin verilebilir.
BÜYÜKSEHİR BELEDİYESİ İMAR DENETİM YETKİSİ
MADDE 1.20
Büyüksehir belediyesi, ilçe ve ilk kademe belediyelerinin imar uygulamalarını denetlemeye
yetkilidir. Denetim yetkisi, konu ile ilgili her türlü bilgi ve belgeyi istemeyi, incelemeyi ve
gerektiginde bunların örneklerini almayı içerir. Bu amaçla istenecek her türlü bilgi ve belgeler
en geç onbes gün içinde verilir. Denetim sonucunda belirlenen eksiklik ve aykırılıkların
giderilmesi için ilgili belediyeye üç ayı geçmemek üzere süre verilir. Bu süre içinde eksiklik
ve aykırılıklar giderilmedigi takdirde, Büyüksehir Belediyesi eksiklik ve aykırılıkları
gidermeye yetkilidir.
Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılarla ilgili denetim görev ve yetkisi asli olarak
İlçe ve İlk Kademe Belediyelerine aittir. Büyüksehir Belediyesi tarafından belirlenen ruhsatsız
veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar, gerekli islem yapılmak üzere ilgili belediyeye bildirilir.
Belirlenen imara aykırı uygulama, ilgili belediye tarafından üç ay içinde giderilmedigi
takdirde, görev ve sorumluluk ilgili İlçe veya İlk Kademe Belediyelerinde olmak üzere
Büyüksehir Belediyesi gerekli gördügünde 3194 sayılı İmar Kanununun 32 ve 42 nci
maddelerinde belirtilen yetkileri kullanma hakkını haizdir.
DİGER HUSUSLAR
MADDE 1.21
1.21.1. İmar planlarında yesil alana ayrılan yerlerde belediyesince uygun görülmesi halinde
agırlıklı olarak yesil fonksiyonunu korumak, dogal çim kullanmak sartıyla açık spor alanları,
mini futbol sahaları (Spor sahalarına ait müstemilatlar, tamamı toprak altında kalmak ve bu
müstemilatların üzeri yesil alan olarak düzenlenmek sartıyla) muvakkat ruhsatla yapılabilir.
1.21.2. Büyüksehir Belediyesinin ilgili biriminin uygun görmesi halinde ve gerekli alt
yapıların hazırlanması sartıyla; açık pazar, otopark, garaj vb. yerlerde haftanın belirlenen
uygun bir gününde semt pazarı, ayrıca açık pazar, otopark, garaj vb. yerlerde yılın belirli
günlerinde kurban satıs yeri ve kurban kesim yeri kurulabilir.
1.21.3. Kamuya açık alanlar, meydanlar vb yerlerde; Büyüksehir Belediyesi Kentsel Tasarım
Müdürlügünün uygun görmesi halinde, çesitli etkinliklerde kullanmak üzere 45 günü
geçmemesi ve verilen süre bitiminde sökülüp tasınması sartı ile çadır ve benzeri demontabl
malzeme ile geçici kapalı mekânlar yapılmasına sorumluluk alanına göre ilgili idare
tarafından izin verilebilir.
1.21.4. Otopark Uygulamaları
a) İmar planlarında, yesil alan-park, meydan, kavsak, yol ve spor alanı gibi kamuya açık
alanların zemin üstü kendi fonksiyonunda kullanılmak sartıyla, tabii zemin altları; ilgili
kurulusların (Ulasım Daire Baskanlıgı, Park Bahçeler Müdürlügü gibi) uygun görüsü alınarak
kamuya ait zemin altı otopark yapılabilir.
8
b) Bir yapı adasında parsellerin arka bahçelerinde ve tabii zemin altında olmak ve üzerinde
yesil agırlıklı bahçe düzenlemesi yapılmak sartıyla, ulasım ve ilgili kurumların uygun
görüsleri dogrultusunda mülk sahiplerinin muvafakatıyla, ada bütününde kamuya ait veya
Özel Katlı Otopark yapılabilir.
c) Kamulastırma, imar uygulaması, bedelsiz terk gibi nedenlerle kamunun mülkiyetine
geçinceye kadar, ilgili kurum ve kurulusların uygun görüsü alınmak sartı ile imar planında
özel mülkiyette olan açık otopark lejantında kalan alanlarda özel açık veya zemin altı otopark,
kat otoparkı lejantında kalan alanlarda ise özel katlı otopark yapılabilir.
d) Trafigin elverdigi yollarda; UKOME ve ilgili kurumların uygun görüs vermesi halinde
kısmen veya tamamen yol boyunca açık otopark düzenlemesi yapılabilir.
e) Otopark uygulamaları Ulasım Daire Baskanlıgı tarafından giris ve çıkıslar konusunda
alınacak ulasım ve trafik düzenleme komisyonu (UTK) kararı ve onaylanacak avan projeye
göre yapılacaktır.
f) Kapalı otoparklarda havalandırma, yangın tesisatı, gürültü gibi konularda gerekli önlemler
ilgili kurumların görüsleri dogrultusunda alınacaktır.
İKİNCİ BÖLÜM
TANIMLAR
GENEL TANIMLAR
MADDE 2.01
Bogaziçi Alanı: Bogaziçi Kanunu’nda sınırları belirlenmis ve bu kanun hükümlerine tabi
olan, ve bu alan üzerinden kent bütününe götürülecek hizmetlerde öncelikle bu kanun
dogrultusunda islemin yapılacagı alandır.
Umumi Hizmet Alanları: Meydan, park, yesil alan, çocuk bahçesi, yol, açık otopark, açık
pazaryeri, açık oyun ve açık spor alanları gibi kullanımlar için ayrılan kamunun ve toplumun
ortak kullanımına yönelik tescile tabi olmayan alanlardır.
Çevre Düzeni Planı: Konut, sanayi, tarım, turizm, ulasım gibi sektörler ile kentsel-kırsal yapı
ve gelisme ile dogal ve kültürel degerler arasında koruma-kullanma dengesini saglayan ve
arazi kullanım kararlarını belirleyen yönetsel, mekânsal ve islevsel bütünlük gösteren sınırlar
içinde, varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan idareler arası koordinasyon
esaslarını belirleyen 1/25000 ile 1/200000 arasında her ölçekte hazırlanan, plan notları ve
raporuyla bir bütün olan plandır.
İmar Planları: Nazım imar planı ve uygulama imar planıdır.
Nazım İmar Planı: Onaylı hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu islenmis olan,
varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; genel
kullanıs biçimlerini, baslıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yogunluklarını,
gerektiginde yapı yogunlugunu, çesitli yerlesme alanlarının gelisme yön ve büyüklükleri ile
ilkelerini, ulasım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve
uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 veya 1/5000 ölçekte
düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile beraber bir bütün olan plandır.
Uygulama İmar Planı: Onaylı hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu islenmis
olan ve nazım imar planı esaslarına uygun olarak hazırlanan ve çesitli bölgelerin yapı
adalarını, bunların yogunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama
programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve diger bilgileri ayrıntıları ile
gösteren ve 1/1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır.
Koruma Amaçlı İmar Planı: Sit alanlarında yapılan imar planlarıdır.
9
Revizyon İmar Planı: Her tür ve ölçekteki planın ihtiyaca cevap vermedigi veya
uygulamasının mümkün olmadıgı veya sorun yarattıgı durumlar ile üst ölçek plan kararlarına
uygunlugun saglanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir
kısmının yenilenmesi sonucu elde edilen plandır.
İlave Planı: Yürürlükte bulunan planın ihtiyaca cevap vermedigi durumlarda, mevcut plana
bitisik ve mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum
saglayacak biçimde hazırlanan plandır.
Mevzii İmar Planı: Mevcut planların yerlesmis nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerlesim
alanlarının kullanıma açılması gereginin ve sınırlarının belirlenmesi halinde, Plan Yapımına
Ait Esaslara Dair Yönetmeligin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan
yürürlükteki her tür ve ölçekteki plan sınırları dısında, planla bütünlesmeyen konumdaki,
sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde saglayan ve raporu ile bir bütün olan
plandır.
İmar Planı Degisikligi: Plan ana kararlarını, sürekliligini, bütünlügünü, teknik ve sosyal
donatı dengesini bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, kamu
yararının zorunlu kılması halinde yapılan plan düzenlenmeleridir.
Uygulama Araçları: Mali kaynaklar, gayrimenkul yönetimi, mevzuatta öngörülen
müeyyideler ve örgütlenme modelleri, egitim ve katılım gibi plan kararlarının hızlı ve etkin
uygulanabilmesi için gereken araçlardır.
Yapı: Karada ve suda, daimi veya geçici, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü insaatı ile
bunların ilave, degisiklik ve tamirlerini içine alan açık veya kapalı sabit ve hareketli
tesislerdir.
İdare: Büyüksehir belediye sınırları içinde büyüksehir, ilçe ve ilk kademe belediyesidir.
KENT BÖLGELERİ TANIMLARI
MADDE 2.02
2.02.1. Yerlesme Alanı (İskân Alanı): İmar planı sınırı içerisindeki meskûn ve gelisme
alanlarının tümüdür.
2.02.1.1 Yerlesik Alan (Meskûn Alan) : İmar planında belirlenmis ve iskân edilmis alandır.
2.02.1.2 Gelisme Alanı ( İnkisaf Alanı ) : İmar planında kentin gelismesine ayrılmıs
alanlardır.
Bu alanlarda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23. maddesi hükümleri dogrultusunda uygulama
yapılır.
2.02.2. Kentsel Kullanım Alanları:
2.02.2.1 Konut Alanları: İmar planlarında konut yapımı için ayrılan meskûn konut alanları
ve kentin gelismesi için ayrılan gelisme konut alanlarıyla, gecekondu önleme bölgeleri, toplu
konut alanları gibi konut alanlarından olusan iskân alanlarıdır.
Bu alanların esasen ticaret bölgesi olarak tesekkül etmis olan yerlerinde yapılacak olan
binaların zemin üstü katlar konut olarak kullanılmak kaydıyla zemin katlarında dükkân,
kuaför, muayenehane, lokanta ve sıhhi müesseseler yapılabilir. Bu fonksiyonlar verilirken ses, gürültü, duman, atık üretmemesi ve imalathane fonksiyonu içermemesi ön kosulu aranacaktır.
Konut alanlarında Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri saklıdır.
İmar planlarında “Ticaret+Konut” olarak belirlenmis yerler; bodrum ve zemin katlarda ticaret
olmak üzere üst katlarda konut-rezidans yapılacak olan alanlardır. Konut, Ticaret + Konut
alanlarında özel yurt yapılabilir. Ticaret + Konut alanlarında mevcut tesekküle göre bodrum
ve zemin katların konut olarak düzenlenmesinde ilgili belediye yetkilidir.
10
2.02.2.2 Köy Yerlesik Alanları: Köy ve mezraların cami, köy konagı gibi ortak yapıları ile
köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar tarafından, insa edilmis yapıların toplu olarak
bulundugu yerlerde mevcut binaların en dısta olanlarının dıs kenarlarından itibaren 100 m.
dısından geçirilen alan köy yerlesik alanıdır.
2.02.3. Kentsel Çalısma Alanları:
2.02.3.1 Merkezi İs Alanı: İmar planlarında yönetim, sosyo-kültürel, konaklama ve ticari
amaçlı yapılar için ayrılmıs bölgedir. Bu bölgede büro, ishanı, gazino, lokanta, çarsı, çok katlı
magaza, katlı otopark, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal, kültürel ve yönetimle ilgili
tesisler, rezidans (konut) yapıları ile özel egitim ve özel saglık tesisleri gibi yapılar
yapılabilir.
2.02.3.2 Ticaret, Ticaret + Hizmet Alanları: İmar planlarında “ticaret alanları” ile “ticaret
ve hizmet alanları” olarak ayrılmıs olan yerlerde; “is merkezleri, ofis-büro, çarsı, çok katlı
magazalar, katlı otoparklar, alısveris merkezleri ile otel, motel, vb. gibi konaklama tesisleri ile
rezidans (konut) yapıları ve sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültür
tesisleri ve lokanta, restoran, gazino, dügün salonu gibi eglenceye yönelik kurumlar, yönetim
binaları, banka, finans kurumları ile özel egitim ve özel saglık tesisleri gibi yapılar yapılabilir.
2.02.3.3 Konut Dısı Kentsel Çalısma Alanları: Bu alanlarda, servis istasyonları (yol geçis
izin belgesi alınması, saglık koruma bantlarının saglanması ve diger fonksiyonlardan
ayrılması halinde), çok katlı tasıt parkları, her türlü ticaret, lokanta, sinema, tiyatro ve eglence
yerleri, banka, sigorta ve bürolar, çok katlı magazalar, yerel ve bölgesel kamu kurulusları,
depolama, sosyal ve kültürel tesis alanları bulunur. Sanayi ve küçük sanayinin gürültülü,
tehlikeli, kokulu, patlayıcı yanıcı maddeler içeren ve bol su kullanan, depolayan, zararlı atık
madde çıkartan, çevre saglıgı yönünden sakıncalı olanları yer alamazlar. Bu tür alanlarda
insaat yaklasma sınırları içinde kalmak ve TAKS-KAKS ve /veya emsal degerleri asılmamak
kaydıyla bina kitle ölçüleri serbesttir.
2.02.3.4 Sanayi Alanı: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmıs alanlardır. Bu
alan içersinde amaca göre hizmet görecek diger yapı ve tesisler de yapılabilir.
2.02.4. Yesil Alanlar:
2.02.4.1 Aktif Yesil Alanlar: Toplumun dinlenme, gezinti, piknik, eglence amacıyla
yararlanması için sosyal altyapı olarak ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, Metropol
ölçekteki fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır.
2.02.4.2 Pasif Yesil Alanlar: Orman alanları, agaçlandırılacak alanlar, milli parklar,
mezarlıklar, kıyılar, dogal karakteri korunacak vb. alanlardır.
2.02.4.3 Yesil Bant: Tampon olarak belirli bölgeleri veya gürültü, görüntü ve çevre kirliligi
olusturan kullanımları ayıran, agaçların yogun olarak bulundugu ve yayalastırılmıs, yer yer
gezinti ve dinlenme olanakları veren yesil alanlardır.
2.02.5. Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları:
2.02.5.1 Sosyal Altyapı: Saglıklı bir çevre olusturmak amacı ile toplumun yararlanacagı, özel
veya kamusal yapılması gereken egitim, saglık, yurt, dini, kültürel ve idari yapılar ile diger
umumi hizmet alanları olan park, çocuk bahçeleri, spor alanları, metropol ölçekteki park, fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri gibi aktif yesil alanlara verilen genel isimdir.
2.02.5.1.1 Çocuk Bahçeleri: Çocukların ihtiyaçlarını karsılayacak alanlardır. Bitki örtüsü ile
çocukların oyun için gerekli araç gereçlerinden, havuz, pergola ve genel helâdan baska tesis
yapılamaz.
2.02.5.1.2 Parklar: Kentte yasayanların yesil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap
veren alanlardır. İmar planında park alanlarının içersinde park için gerekli baska tesisler
gösterilmemisse, bu alanlarda kalıcı olmayan, temelsiz, sökülüp takılabilir malzemeler
kullanılması ve Belediye Encümen Kararı alınması kosulu ile büfeler, havuzlar, pergolalar,
açık çayhane ve wc den baska tesis yapılamaz. Kalıcı olmayan bu yapılardaki maksimum
yükseklik h=4,50 m.yi ve maksimum emsal E=0,04’ü geçemez. Geregi halinde çevrenin
11
ihtiyacı degerlendirilerek belediyesince uygun görülmesi halinde onaylanacak proje ile açık
spor tesisleri yapılabilir.
2.02.5.1.3 Piknik ve Eglence (Rekreasyon) Alanları: Kentin açık ve yesil alan ihtiyacı basta
olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile
belirlenmis, eglence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karsılanabilecegi lokanta, gazino,
kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile tenis, yüzme, mini golf, otokros
gibi her tür sportif faaliyetlerin yer alabilecegi alanlardır. Bu alanlarda yapılacak yapıların
emsali (0.05)’i ve yüksekligi (6.50) m.yi geçemez.
2.02.5.1.4 Egitim Tesisleri Alanı: İmar planlarında bu amaçlara ayrılmıs tüm egitim ve
ögretim tesisleri ile birlikte bu alanlarda ihtiyaç duyulan diger sosyal altyapı tesislerinin
yapıldıgı alanlardır.
2.02.5.1.5 Saglık Tesisleri Alanı: İmar planlarında bu amaçlara ayrılmıs hastane, saglık
ocagı, dogumevi, dispanser, poliklinik vb. fonksiyonlarda hizmet verecek tesislerin yapıldıgı
alanlardır.
2.02.5.1.6 Sosyal ve Kültürel Tesisler Alanı: İmar planlarında kültürel hizmet tesislerine
ayrılmıs kültürel hizmet binaları, yurtlar, çocuk yuvaları, yaslılar bakımevi, halk egitim
merkezleri, kütüphane, sinema, tiyatro vb. tesislerin yapıldıgı alanlardır.
2.02.5.1.7 Dini Tesisler Alanı: Dini hizmet yerleri ve müstemilatlarına ayrılan alanlardır.
2.02.5.1.8 Spor ve Oyun Alanları: Spor ve oyun ihtiyaçlarını karsılayan alanlardır. Bu
alanlarda kent ölçekleri hiyerarsisine göre gerekli spor ve oyun alanları bulunur. Bunlar
futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni vb. gibi spor faaliyetlerini
ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır.
2.02.5.1.9 Resmi Kurum Alanları: Kamu hizmetlerinin görülmesi, toplumun ihtiyaçlarının
giderilmesi amacıyla ayrılmıs ve kamu kurum ve kuruluslarına tahsis edilmis alanlardır.
2.02.5.2 Teknik Altyapı Alanları: Elektrik, havagazı, içme ve kullanma suyu, kanalizasyon
ve her türlü ulastırma, haberlesme ve arıtım gibi servislerin temini için yapılan tesisler ile açık veya kapalı otopark kullanıslarına verilen genel isimdir.
ADA VE PARSELLERE AİT TANIMLAR
MADDE 2.03
2.03.1. Adalara İliskin Tanımlar
A. İmar Adası: İmar Planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.
B. Kadastro Adası: Kadastro yapıldıgı zaman var olan adadır.
2.03.2. Parsellere İliskin Tanımlar
A. İmar Parseli: İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve
yönetmelik esaslarına göre düzenlenmis seklidir.
B. Kadastro Parseli: Kadastro yapıldıgı zaman, kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti
tescilli parseldir.
C. Parsel Cephesi: Parselin üzerinde bulundugu yoldaki cephesidir. Köse basına rastlayan
veya birden fazla yoldan yüz alan parsellerde genis yol üzerindeki kenar, parsel cephesidir.
Yolların genisliklerinin esit olması halinde dar kenar, parsel cephesidir.
12
D. Parsel Derinligi: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köse noktalarından indirilen dik
hatların uzunluklarının ortalamasıdır.
E. Parsel Köse Koordinatları: Parsel köselerinin ülke yüzey agına göre X.Y.Z.
koordinatlarıdır.
F. Ülke Yüzey Agı Koordinat Sistemi (ÜYAKS): Ülke koordinat sistemine dayalı olarak
kurulmus yüzey agı koordinat sistemidir.
YAPI DÜZENİNE AİT TANIMLAR
MADDE 2.04
2.04.1. İmar Durumu: Yapı yapılacak parselde, imar planı ile plan notlarında ve imar
yönetmeliginde öngörülen kuralları, yazı, rakam ve kroki ile belirten belgedir.
2.04.2. Avan Proje: Uygulama projelerinin yapılmasına esas teskil eden l/l00, l/200
ölçeklerde yürürlükte bulunan imar plan ve mevzuatına göre düzenlenen projedir. Avan
projeler imar durumu mahiyetinde olup imar planında meydana gelecek degisikliklerden
dolayı hiçbir hak iddia edilemez.
2.04.3. Ruhsat Ekleri: Bu yönetmelikte geçen ruhsat ekleri tabirinden, dilekçe ile beraber
Belediye’ye verilen tapu, çap(belediyesinin talebi halinde), aplikasyon krokisi veya röperli
kroki, istikamet rölevesi, kot-kesit belgesi, imar durum belgesi ve yapı ruhsatı ile birlikte
tasdik edilen mimari, statik, elektrik ve tesisat plan, proje, resim ve hesaplar anlasılır.
2.04.4. Taban Alanı (TA):
Yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüsümünde kaplayacagı alandır. Bahçede
yapılan eklenti ve müstemilat taban alanına dâhildir.
Sıgınak Yönetmeligi dogrultusunda, serpinti sıgınakları bina ve tesislerin bodrum katlarında
yapılır. Mümkün olmadıgı takdirde bahçelerinde topragın yapısına göre yer üstünde veya yer
altında yapılır ve taban alanına dâhil edilir.
Taban Alanı Hesabına Dâhil Edilmeyen Alanlar:
• İç bahçe,
• Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeligin gerekli gördügü yangın
merdiveni ile sahanlık ve ekleri (saftlar),
• SAS bölümleri (yangın güvenlik hacmi),
• Baska amaçla kullanılmayan yangın kaçıs koridoru,
• Isıklık,
• Hava bacaları,
• Asansör boslugu,
• Trafo,
• Taban alanının %20 sini geçmeyen havuz, havuza ait denge havuzu ve tamamı toprak
altında kalan teknik birimler,
• Taban alanının %10 unu geçmeyen pergola ve/veya kameriye,
13
• Zemine oturan teras ve giris saçakları için yapılan sundurmaların, (20) m2’ yi asmayan
kısımları,
• Bina konturları dısında ve tamamen toprak altında yapılan su depoları,
• Tamamen toprak altında yapılan otopark.
• Bu yönetmelikte belirtilen ölçülerle yapılabilecek en az alanlı merdiven evine; bu
alanın %50’si ölçüsünde yapılacak ilave
2.04.5. Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. İmar
planlarında aksine bir açıklama bulunmadıgı takdirde ayrık nizama tabi arsalarda binaların
taban alanı, iç bahçe alanı dahil %40’ı geçemez. Bu miktarların tespitinde mevcut binaların ve
müstemilatların taban alanları da hesaba katılır.
2.04.6. Yapı İnsaat Alanı: Isıklıklar ve hava bacaları hariç, bodrum kat, asma kat, açık ve
kapalı çıkmalar ve çatı arasında yer alan mekânlar ile ortak alanlar dâhil yapının insa edilen
tüm katlarının toplam alanıdır.
2.04.7. Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) (EMSAL):
Yapının bütün katlardaki alanları toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen
sayıdır. Katlar Alanı (KA) bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar
dahil kullanılabilen bütün katların katlar alanına dahil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki
alanları toplamıdır. Kullanılabilen katlar deyiminden konut, isyeri, eglence ve dinlenme
yerleri gibi oturmaya, çalısmaya, eglenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler
ile bunlara hizmet veren depo ve benzeri alanlar anlasılır.
Katlar Alanı Hesabına Dâhil Edilmeyen Alanlar:
• Teknik ölçülerin gerektirdigi yüksekligi geçmeyen ve yalnızca tesisatın geçirildigi
tesisat galerileri ve hacimlerinin;
o Bodrum katlar dâhil 20 katı geçmeyen konut binalarında kat seklinde
düzenlenmemek sartıyla yapı insaat alanının % 5 ini asmayan kısmı
o Diger yapılarda, toplam yapı insaat alanının %8’ini asmayan kısmı
• İç bahçe
• Bu yönetmeligin 2.04.17 maddesinde tanımlanan kat bahçelerinin ait oldugu kat
alanının %10’unu geçmeyen bölümü
• Isıklık ve hava bacaları,
• Havuz, havuza ait denge havuzu ve tamamı toprak altında kalan teknik birimler,
• Pergola, kameriye ve sundurmaların taban alanına dâhil edilmeyen kısımları,
• Ticari amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bodrum
katlar,
• Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeligin gerekli gördügü yangın
merdiveni ile sahanlık ve ekleri (ana merdiven aynı zamanda yangın merdiveni olarak
da kullanılırsa Katlar alanına dâhil edilir) (saftlar) SAS bölümleri (yangın güvenlik
hacmi),
• Baska amaçla kullanılmayan yangın kaçıs koridoru,
14
• Asansör boslugu,
• Kalorifer dairesi,
• (60) m2’yi geçmeyen kapıcı dairesi,
• Bina için gerekli minimum sıgınak alanının 1,3 katını geçmeyen sıgınak alanı,
• Su deposu,
• Çatı piyesleri ile irtibatlı açık teraslar, teras çatılar,
• Sitelerde; bloklardan bagımsız müstakil bir bina olarak düzenlenmek, tabii zemin
üstünde kalan kısmı taban alanına dâhil edilmek üzere bodrum ve zemin kattan ibaret,
toplamda katlar alanının (%10)’unu ve (3000) m² yi geçmemek, bagımsız bölüm
olusturmamak, ticari amaçla kullanılmamak kaydıyla siteye ait sauna, spor salonu,
kitap okuma salonu, doktor odası, toplantı odası, vb. sosyal tesisler,
• Binaların bodrum katlarında, ticari amaçla kullanılmamak ve bagımsız bölüm
olusturmamak sartıyla toplamda katlar alanının (%10)’unu asmayacak sekilde
düzenlenen; spor salonu, kitap okuma salonu, doktor odası, toplantı odası, vb. sosyal
tesisler ile konut binalarının bodrum katlarında yapılabilen depo mahalleri,
• Yönetmeligin 6.12 maddesinde belirtilen köprü geçisler,
• Bu yönetmelikte belirtilen ölçülerle yapılabilecek en az alanlı merdiven evine; bu
alanın %50’si ölçüsünde yapılacak ilave
Katlar Alanına (KA) katılmazlar.
Bu maddede sayılan alanlar dısında, bir yapının avan ve uygulama projelerinde her ne nam ve
suretle olursa olsun önerilen her sey katlar alanı hesabına dahil edilir.
2.04.8. Brüt İnsaat Alanı: Binanın insa edilen bütün alanlar toplamıdır. Bu alana, tabii
zemine oturan açık teraslar, avlular, ısıklıklar her nevi hava bacaları ve saçaklar dâhil
edilmez.
2.04.9. Net Alan (Kullanım Alanı): Bagımsız bölüm içerisindeki duvarlar arasında kalan
temiz alandır. Binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin
katların büyümesi ile meydana gelen teraslar, genel giris, merdivenler sahanlıklar, asansörler,
binalarda kapı ve pencere seritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ısıklıklar ve hava bacaları,
karkas binalardaki kolonların duvarlardan tasan disleri, açık çıkmalar ve teraslar, 2 katlı tek ev
olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altlarında (1.70) m. yüksekliginden az olan yerler
bodrumlarda konut basına bir adet, konutun bulundugu bina dısında konut basına (4) m2’den
büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo, kalorifer dairesi, yakıt deposu, sıgınak,
kapıcı veya kaloriferci dairesi,müsterek hizmete ayrılan depo, çamasırlık, bina içindeki
otoparklar ile bina dısında konut basına (20) m2’den büyük olmamak üzere yapılan otoparklar
net alan dısındadır.
2.04.10. Yapı Yaklasma Sınırı: İmar planında ve yönetmelikte belirtilmis olan yapının imar
istikametine, yola ve komsu parsellere en fazla yaklasabilecegi sınırdır.
2.04.11. Cephe Hattı: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 12. maddesinde “İmar planlarında
gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz” kuralı ile ifade olunan imar planlarında
belirlenen imar istikametleridir.
15
2.04.12. Ön Bahçe: Parsel ön cephe hattı ile yapı cephe hattı arasında kalan parsel
bölümüdür. Birden fazla yola cephesi olan parsellerde yapı ile yol arasında kalan parsel
bölümleri de bu tanıma girer.
2.04.13. Yan Bahçe: Planda ve yönetmelikte belirtilmis olan yapının komsu parsellere en
fazla yaklasabilecegi mesafedir. Köse basına rastlayan parsellerde yol tarafından yan bahçe
mesafesi yerine o yol için tayin edilmis ön bahçe mesafesi alınır. Gerekli görülen hallerde yan
bahçe mesafe sınırları içersinde otopark rampası yapılabilir.
2.04.14. Arka Bahçe: Parsel arka cephe hattı ile yapı arka cephe hattı arasında kalan parsel
bölümüdür.
2.04.15. İç Bahçe: Yapı kitlesi içerisinde tertiplenen, estetik degerler için dahi olsa üstü hiç
bir sekilde kapatılmayan bahçedir.
2.04.16. Dıs Bahçe: Yapının taban alanı (TA) dısında kalan; ön, yan ve arka bahçelerini
içeren alandır. Dıs bahçede yapılan eklenti ve müstemilat taban alanı içinde sayılır.
2.04.17. Kat bahçeleri: Binaların çesitli katlarında, baglı bulundugu kata veya katlara hizmet
edecek ve hizmet edecegi bagımsız bölüm veya bölümlerin eklentisi olarak tapuda
gösterilecek sekilde, plan ve yönetmelikte belirtilen çekme mesafeleri dısında, bitki
yetistirmek için gerekli toprak dolgu kullanılarak ve iklimlendirilmesi saglanarak yapılacak
bahçe düzenlemeleri.
2.04.18. Bina Derinligi: Binanın ön cephe hattına arka cephe hattı köse noktalarından
indirilen dik hatların ortalamasıdır.
2.04.19. Tabii Zemin: Arazinin tesviye edilmemis hâlihazır durumudur.
2.04.20. Düzenlenmis Zemin: Bu yönetmelikte belirtilen esaslara göre tesviye edilen zemin
durumudur.
2.04.21 Tesviye: Bu yönetmelikte belirtilen esaslara göre kazı veya dolgu yapılmak suretiyle
arsanın kazandıgı son durumdur.
2.04.22. Saçak Seviyesi: Binaların son kat tavan dösemesi üst kotudur.
2.04.23. Bina Yüksekligi: Binanın kot aldıgı noktadan saçak seviyesine kadar olan
mesafedir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir.
2.04.24. Kat Yüksekligi: Binanın herhangi bir katının döseme üstünden bir üstteki katının
döseme üstüne kadar olan mesafesidir.
2.04.25. Bodrum Kat: Zemin katın altındaki katlardır.
2.04.26. Zemin Kat: İmar planı ve yönetmelikte öngörülen kat adedine göre 1. normal katın
altındaki kattır. ±0.00 kotunun üzerindeki ilk kattır.
2.04.27. Asma Kat: Binaların iç yüksekligi en az (5.50) m. olan, zemin katında düzenlenen
ve ait oldugu bagımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden baglantı saglayan kattır.
2.04.28. Normal Kat: Zemin ve bodrum katların dısında kalan kat veya katlardır.
2.04.29. Son Kat: Çatı altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır.
2.04.30. Ayrık Nizam: Hiçbir yanından komsu binalara bitisik olmayan yapı nizamıdır.
2.04.31. Blok Nizam: İmar planında cephe uzunlugu, derinligi ve yüksekligi belirlenmis tek
yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturdugu bahçeli yapı nizamıdır.
16
2.04.32. Bitisik Nizam: Birden fazla komsu parseldeki binalara bitisik olan yapı nizamıdır.
2.04.33. İkiz Nizam: Aynı yola cepheli parsellerde tek bir yan parsele bitisik yapı nizamıdır.
2.04.34. Blokbası Bina: Bitisik veya blok nizam binalarda blogun cephe uzunlugunun
baslangıç ve bitim parsellerinde tesekkül eden üç cepheli binadır.
2.04.35. Isıklık: Bina kütlesi içinde kalan ve binanın bir kısım piyeslerinin ısık ve hava
almasını saglayan bosluklardır.
2.04.36. Hava Bacası: Bina kütlesi içinde kalan banyo, wc, yıkanma yeri gibi mahallerin
havalandırılmasını saglayan bosluklardır.
2.04.37. Resmi Bina: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediyeye
veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karsılanan kurumlara, kanunla veya
kanunun verdigi yetki ile kurulmus kamu tüzel kisilerine ait bina ve tesislerdir.
2.04.38. Umumi Bina: Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla ibadet yerleri, özel
egitim, özel saglık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi
kültürel binalar ile gazino, dügün salonu gibi eglence yapıları, otel, özel yurt, ishanı, büro,
pasaj, çarsı alısveris merkezleri gibi ticari yapılar, spor tesisleri, turistik tesis, genel otopark ve
buna benzer umuma ait binalardır.
2.04.39. Mevcut Bina: 6785 sayılı İmar Kanununun yürürlüge girdigi 17 Ocak 1957
tarihinden önce yapılmıs oldugu İl Özel İdare Müdürlükleri ve benzeri ilgili kurumlar
tarafından veya tapu kayıtları ile belgelenen yapılar ile insa edildigi tarihte yürürlükte olan
6785, 2981 ve 3194 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak yapılmıs veya halen o yerde
uygulanması gereken plan ve yönetmelik hükümlerine göre aynen veya statik sakınca
göstermeksizin ek ve degisiklik yapılmak suretiyle korunması mümkün bina ile korunması
gerekli tasınmaz kültür varlıgı binadır.
2.04.40. Mevcut Tesekkül: Bir yapı adasında mevcut bina tanımına uygun yapıların
belirledigi olusumdur.
2.04.41. Basit Tamir ve Tadil: Yapılarda derz, iç ve dıs sıva, boya, badana, oluk dere,
dograma, döseme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarım ve
kiremit aktarılması islemleridir.
2.04.42. Esaslı Tadilat: Yapılarda tasıyıcı unsuru etkileyen ve/veya insaat alanını ve ruhsat
eki projelerini degistiren islemlerdir. Esaslı tadil, ruhsata tabidir.
2.04.43. Yüksek Yapılar: Binanın herhangi bir cephesinden görünen en düsük kottaki bina
yüksekligi en az (60.50) m. olan yapılardır.
2.04.44. Ortak Alanlar: Binaların giris holleri, ısıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat
galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı
dairesi, kömürlük, sıgınak, otopark, trafo, odunluk, depo, çamasırhane, bagımsız bölüm
olusturmamak ticari amaçla kullanılmamak kaydıyla yapılan sosyal tesisler gibi ortak
kullanılan veya faydalanılan alanlardır.
2.04.45. Sundurma: Yagmur ve günesten korunmak için bir duvar önüne yapılan örtü
elemanıdır. Sundurma binanın cephesinde çekme mesafelerine tecavüz etmemek, tasıyıcı
eleman (hafif malzeme) üzerine, çatıyla örtülü iki veya üç tarafı açık olmak sartıyla
yapılabilir. Sundurma duvar vb. elemanlarla bölünemezler. Genisligi (5.00) m’ den fazla
olamaz. Her halükarda ait oldugu binanın taban alanının 1/5 ‘ini geçemez.
17
2.04.46. Pergola: Bahçelerde, çekme mesafelerine tecavüz etmemek sartıyla en fazla (2.80)
m. net iç yüksekliginde, gölge vermek, bitki sardırmak amacıyla hafif malzemeden yanları
açık, üstü aralıklı günes kesicilerle bosluklu olarak düzenlenen mekânlardır.
2.04.47. Kameriye (Çardak): Bahçelerde, çekme mesafelerine tecavüz etmemek sartıyla en
fazla (2.80) m. net iç yüksekliginde, küçük kösk biçiminde yapılan, üstü kapalı, yanları açık
veya kısmen kafeslerle örülü, yesilliklerle sarılan süslü yapıdır.
2.04.48. Portik: Bitisik ön bahçesiz nizamda imar planında belirtilen yerlerde, yayalara daha
genis kaldırım saglamak amacıyla, bina kütlesinden zemin kat yüksekliginde ve ön cephe
boyunca, bina tasıyıcı elemanları bırakılarak yapılan üç tarafı açık bina altı geçididir.
2.04.49. Rezidans: Ticaret, ticaret+hizmet, ticaret + konut, Merkezi İs Alanı ve konut
alanlarında yapılan, en az konut sartlarını saglayan; sekreterlik hizmeti, resepsiyon hizmeti,
günlük temizlik servisi, kuru temizleme, çamasırhane, alısveris servisi gibi hizmetlerin yer
aldıgı, birden fazla bagımsız bölümden olusan konut binalarıdır.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
AVAN PROJE UYGULAMALARI
AVAN PROJE UYGULAMALARINA İLİSKİN GENEL ESASLAR
MADDE 3.01
3.01.1. Avan proje uygulamaları;
A. İmar Kanunu geregi,
B. İmar Planı-Plan Notları geregi,
C. İmar yönetmeliginde belirlenen yüksek yapılarda,
D. Bu yönetmeligin 3.05 maddesinde belirtilen niteliklere sahip diger yapılarda söz
konusudur.
Bunlara iliskin özel hükümler asagıda 3.02, 3.03, 3.04 ve 3.05 maddelerinde açıklanmıstır.
3.01.2. Bu yönetmelik kapsamına giren bütün yapılar için 3.02 maddesinde belirtilen
istisnalar dısında mimari, statik, elektrik ve tesisatlara iliskin uygulama projeleri belediyece
onanmadan avan projeye göre yapı ruhsatı verilemez.
3.01.3. İmar Planı notlarında “… İstanbul Büyüksehir Belediyesince onaylanacak avan
projeye göre uygulama yapılacagı” belirlenen alanlarda, plan ve plan notlarında öngörülen
plan kararlarına, yapılasma kosullarına ve yönetmeliklerle bu gibi binalar için getirilmis
hükümlere uyulacaktır.
3.01.4. İmar Planı notlarında yer alan “…onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılır”
seklindeki hükümler; “1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları onanmadan uygulama
yapılamaz” ve “mimari, statik, elektrik ve tesisatlara, resim ve hesaplara iliskin uygulama
projeleri onanmadan yapı ruhsatı verilemez” temel ilke kurallarını ortadan kaldırmaz.
Avan projelere göre ruhsat verilerek uygulama yapılması ancak ve sadece İmar Kanunu
geregi avan proje uygulamalarını düzenleyen 3.02. maddede iki fıkra halinde sayılan istisnai
hallerde mümkün olabilir.
Avan projelerin onayında tapu, çap (belediyesinin talebi halinde), imar durumu, röperli kroki
veya insaat istikamet rölövesi, kot-kesit belgesi, zemin emniyet raporu, ÇED raporu (ÇED
Yönetmeligi ve mevzuatı kapsamında degerlendirilmesi sonucunda ÇED raporu gerekiyor
ise), ayrıca 2863/5226 sayılı yasaya tabi parsellerde, ilgili mevzuata göre islem yapılır.
18
İMAR KANUNU GEREAVAN PROJE UYGULAMALARI
MADDE 3.02
3.02.1. Kamu kurum ve kuruluslarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında
o maksada tahsis edilmis olmak, imar planı ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik,
tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluslarınca üstlenilmesi, mülkiyetin
belgelenmesi ve yönetmeliklerle bu gibi binalar için getirilmis hükümlere uyulmak kaydı ile
en küçük 1/200 ölçekte avan projeye göre ruhsat verilerek uygulama yapılır.
İmar planlarında egitim ve saglık tesisleri ile sosyal ve kültürel tesisler, resmi ve dini tesisler
gibi kamu alanlarına ayrılmıs ancak yapılanma kosulları belirlenmemis yerlerde; ayrık insaat
nizamında net parsel alanı üzerinden bodrumlar hariç emsal (E=3’ü) geçmemek, plan
notlarının ilgili hükümlerine uymak sartıyla, bina ebat ve yüksekliklerinin projesinde
belirlendigi belediyece onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılabilir. Egitim
tesislerinde servis trafigini düzenlemek amacıyla UTK kararı alınması zorunludur.
3.02.2. Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekât ve savunması
bakımından gizlilik arz eden yapılara; belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamı, cephe
hattı, insaat derinligi ve toplam insaat metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik
edildigi, statik ve tesisat sorumlulugunun kurumlarına ait oldugunun belediyeye yazı ile
bildirildigi takdirde 13.04 maddede sayılan belgeler aranmaksızın yapı ruhsatı verilir.
İMAR PLANI-PLAN NOTLARI GEREAVAN PROJE UYGULAMASI:
MADDE 3.03
3.02 maddesinde belirtilen kamu alanları dısında, İmar Planlarında;
a) TAKS +H(İrtifa)
b) KAKS
c) Blok boyutları + H
Maddelerinin en az birini saglaması durumunda Avan Projesine göre uygulama yapılır.
Bu maddelerden hiçbirinin olmaması durumunda yeni bir plan kararı alınması zorunludur.
Plan notu ile avan proje uygulaması getirilmis özellik arz eden binalar, planda verilen
hükümlerine aykırı olmamak, yönetmelikte bu tür binalar için getirilmis hükümlere uyulmak
kaydı ile bu yönetmeligin yapılasma ile ilgili yükseklik, cephe, derinlik ve iç ölçülerine tabi
olmayıp bu madde hükmüne göre ilgili ilçe/ilk kademe Belediyesi’nce onaylanacaktır.
Plan notu geregi avan projesi İlçe/ilk kademe Belediyesi’nce onaylanması gereken projelerin
Madde 3.05’ te bildirilen sartları saglaması durumunda, Büyüksehir Belediye Baskanlıgından
estetik ve yerlesim yönünden uygun görüsü alındıktan sonra avan proje onayı yapılacaktır.
Ayrık insaat nizamına tabi yerlerde; 5 kata kadar yapı yaklasma mesafesi yollardan en az
(5.00) m., komsu parsellerden en az (4.00) m. olup 5 kattan sonra her ilave kat için yan komsu
bahçe mesafelerine (0.50) m. arka bahçe mesafesine (1.00) m. ilave edilir.
Plan notu geregi avan proje uygulaması getirilmis yüksek yapılar için çekme mesafeleri 3.04
maddesi hükümlerine göre belirlenir.
Bu madde hükümleri uyarınca yapılacak uygulamalarda; mimari, statik, elektrik ve tesisat
projeleri gibi yapının hem iç hem de dıs çevre güvenligi bakımından önem tasıyan projeler ve
belgeler aranmaksızın sadece avan projeye göre ruhsat verilmesine imkân saglanamaz.
YÜKSEK YAPILARA İLİSKİN AVAN PROJE UYGULAMALARI:
MADDE 3.04
Binanın herhangi bir cephesinden görünen en düsük kottaki bina yüksekligi en az (60.50) m.
olan yapılarda mimari avan projeler, statik, mekanik, elektrik, jeolojik, jeoteknik vb.
mühendislik kabullerine ait açıklama raporları, gerekli yerlesim krokileri ve siluet paftaları
19
Büyüksehir Belediye Baskanlıgı tarafından onaylanmadan uygulama yapılamaz. Avan proje
onayını müteakiben ilçe ve ilk kademe belediyelerince uygulama projeleri onandıktan sonra
ruhsat verilerek uygulama yapılır.
3.04.1. Yüksek yapılara ait avan projelerin hazırlanması asamasında asagıdaki kriterler
dikkate alınır.
A. Tarihi ve dogal çevreye, kent ölçegine ve sehir siluetine olumsuz etkilerde bulunmaması,
B. Jeolojik yapının risk ihtiva etmemesi,
C. Hava trafigine, kent havasını temizleyecek rüzgâr akımlarına ve kusların uçus koridorlarına
engel teskil etmemesi,
D. Genel ulasıma ve yangın ulasımına olumsuz etki etmemesi,
E. Kentsel altyapıya yeni kapasite artısı ihtiyacı getirmemesi,
F.İmar planında aksine bir hüküm yok ise net parsel alanı üzerinden emsalin E=3’ü
geçmemesi,
Gerekmektedir.
3.04.2 İmar planında aksine bir açıklama getirilmedigi takdirde;
A.Yüksek yapıların imar istikameti (imar planlarında gösterilen cephe hattı) ile yan ve arka
parsel sınırından en az çekme mesafesi (15.00) m.dir. (60.50) m. yükseklikten sonra artan her
(3.00) m. yükseklik için ön ve yan bahçe mesafelerine (0.50) m. arka bahçe mesafesine 1.00
m ilave edilir.
B. Bir parselde birden fazla bina yapılması halinde yüksek olan bina esas alınarak binalar
arasındaki en az mesafe, (20.00) m. olup, (60.50) m. yükseklikten sonra ilave her (3.00) m.
yükseklik için bu mesafeye (0.50) m. ilave edilecektir.
Bir parselde az katlı ana bir kitle üzerinde birden fazla yükselen bloklar tertiplenmesi halinde
bloklar arası mesafe en az (15.00) m. olup, yüksek blok esas alınarak ana kitle ile birlikte
toplam (60.50) m. yükseklikten sonra her bina için ayrı ayrı ilave her (3.00) m. yükseklik için
bu mesafeye (0.50) m. ilave edilecektir.
Yapı adasının konumu, arazi yapısı veya degisik mimari çözümlerin gerektirdigi hallerde,
minimum kosulları saglamak kaydıyla binalar arasındaki mesafenin saptanmasında
Büyüksehir Belediye Baskanlıgı yetkilidir.
C. Yukarıdaki fıkra hükümlerinde sözü edilen (60.50) m. yükseklik, bu yönetmeligin 2.04.43
maddesinde tanımlanan yüksekligi ifade eder.
D. Yüksek yapılarda “Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” sartlarına
uygun yapılan yangın merdivenleri dısında merdiven yapılması zorunlu degildir.
Yüksek yapılara iliskin tanımlar ve teknik kurallar konusunda bu yönetmeligin 19. bölümünde
yer alan hükümler uygulanır.
AVAN PROJESİNE GÖRE UYGULAMA YAPILACAK DİGER YAPILAR:
MADDE 3.05
3.05.1 Kentsel Dönüsüm Bölgesi olarak ilan edilen yerlerdeki yapıların avan projesi İstanbul
Büyüksehir Belediyesi tarafından onaylandıktan sonra uygulama yapılacaktır.
3.05.2 Plan notu geregi avan proje uygulaması getirilmemis yerlerde asagıda belirtilen
nitelikleri tasıyan yapıların avan projeleri İstanbul Büyüksehir Belediyesi tarafından
onaylandıktan sonra uygulama yapılacaktır.
− Müstakil yapı adeti 50 veya daha fazla olan uygulamalar,
− Toplam insaat alanı 60.000 m2den fazla olan konut ve rezidans yapıları,
20
− Katlar alanı 40.000 m2den fazla olan is, alısveris merkezi, ve özellik arz eden yapılar.
− Toplam insaat alanı 100.000 m2den fazla olan sanayi ve depolama yapıları.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
ARSALARLA (PARSELLERLE) İLGİLİ HÜKÜMLER
“ASGARİ PARSEL CEPHE VE DERİNLİGİ SARTLARI”
PARSEL BÜYÜKLÜKLERİ
MADDE 4.01
İmar Planında gösterilen çesitli bölgelerde imar planı ile getirilmis farklı hükümler yoksa,
yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri, arazi meyili, yol durumu,
mevcut yapılar vb. gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan
yapıların ölçüleri ve ihtiyaçları da göz önünde tutularak belediyelerce tespit olunur.
Bu tespit sırasında planda aksine bir hüküm olmadıgı takdirde asagıdaki sartların yerine
getirilmesi zorunludur.
PARSEL GENİSLİKLERİ
MADDE 4.02
4.02.1. Konut, Ticaret, Sanayi Dısı İsyeri (Büro, Otel vb.) Bölgelerinde
A. 4 kata kadar (4 Kat Dahil) insaata müsait yerlerde,
a) Bitisik Nizamda: (8.00) m.’den
b) Blok baslarında ve ikiz nizamda: Yan bahçe mesafesi (+8.00) m.’den
c) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı (+8.00) m.’den az olamaz.
B. 5 -6 katlı insaata müsait yerlerde,
a) Bitisik Nizamda: (10.00) m.den
b) Blok Baslarında ve ikiz nizamda: Yan bahçe mesafesi (+10.00) m.’den
c) Ayrık Nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı (+10.00) m.’den az olamaz.
C. 7, 8 ve 9 katlı insaata müsait yerlerde,
a) Bitisik Nizamda: (l5.00) m.’den
b) Blok baslarında ve ikiz nizamda: Yan bahçe mesafesi (+l5.00) m.’den
c) Ayrık Nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı (+ l5.00) m.’den az olamaz.
D. 10 veya daha çok katlı insaata müsait yerlerde,
a) Bitisik Nizamda: (20.00) m.’den.
b) Blok Baslarında ve ikiz nizamda: Yan bahçe mesafesi (+20.00) m.’den.
c) Ayrık Nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı (+20.00) m.’den az olamaz.
21
4.02.2. Yalnız l Katlı Dükkan Yapılacak, Ticaret ve Küçük Sanayi Bölgelerinde:
A. Bitisik Nizamda: (6.00) m.’den
B. Blok Baslarında ve ikiz nizamda: Yan bahçe mesafesi (+6.00) m.’den
C. Ayrık Nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı (+6.00) m.’den az olamaz.
4.03.3. Sanayi Bölgelerinde:
(30.00) m.’den az olamaz.
4.03.4, 4.03.1, 4.03.2 ve 4.03.3. fıkralar dısındaki diger Kentsel Bölgelerde:
(40.00) m.’den az olamaz.
Bu ölçülerin tespitinde köse basına rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe mesafesi
yerine o yol için tayin edilmis ön bahçe mesafesi alınır.
PARSEL DERİNLİKLERİ
MADDE 4.03
4.03.1. Konut, Ticaret ve Sanayi dısı isyeri (Büro, otel vb) Bölgelerinde :
A. Ön bahçesiz nizamda: (20.00) m.’den
B. Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi (+20.00) m.’den az olamaz.
4.03.2. Yalnız l katlı dükkan yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde:
A. Ön bahçesiz nizamda: (6.00) m.’den
B. Ön bahçeli Nizamda: Ön bahçe mesafesi (+6.00) m.’den az olamaz..
4.03.3. Sanayi bölgelerinde:
(30.00) m.’den az olamaz.
4.03.4. 4.03.1, 4.03.2 ve 4.03.3. Fıkralar dısındaki diger bölgelerde:
(40.00) m.’den az olamaz.
PARSEL ALANLARI
MADDE 4.04
Konut dısı kentsel çalısma alanlarında parsel alanları (2.000) m2 den az olamaz.
BAHÇE MESAFELERİ
MADDE 4.05
4.05.1.
A. Ön Bahçe Mesafeleri:
İskân alanlarında yapılacak binaların ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri en
az (5.00) m.’dir. Bitisik insaat nizamında mevcut tesekküle uyulur.
B. Yan Bahçe Mesafeleri:
22
5 kata kadar (5 kat dâhil) olan binalarda yan bahçe mesafeleri en az (4.00) m’dir. 5 kattan
sonra fazla her kat için bahçe mesafeleri (0.50) m. artırılır.
C. Arka Bahçe Mesafeleri:
(4.00) m.’den az olmamak kosulu ile arka bahçe mesafesi H/3’dir.
Bina derinliginin (7.00) m.’den az kalması halinde, bina derinligi en çok (7.00) m. olacak
sekilde arka bahçe mesafesi ayrık nizamda (2.00) m., bitisik ve blok nizamda (1.00) m.’ye
kadar azaltılabilir.
D. İç Bahçe Mesafeleri:
Bitisik nizam yapılarda bagımsız bölümlerin zorunlu direkt ısık ve hava ihtiyacını karsılamak
için yapılan iç bahçelerin dar kenarı (4.00) metreden az olamaz. Bu mesafeler çıkmalar ile
daraltılamaz.
Ayrık nizamda TAKS, KAKS oranı belirlenmis parsellerde yapılacak yapıların iç bahçelerinin
dar kenarı, bina yüksekliginin H/3’ünden az olamaz.
Yapı kitlesi içerisinde tertiplenen bahçelerin, iç bahçe olarak degerlendirilmemesi için, en az
iç bahçenin dar kenarı genisliginde dısa açık olması gerekir.
4.05.2. Özel Mülkiyete Tabi Olmayan Ve Kamunun Yararlanmasına Ayrılan Yesil
Alanlara Cephesi Olan Parsellerde; cephe ve derinlik ölçülerinin 8 m’ nin altına düsmesi
durumunda yapı yaklasma mesafesi çıkma yapmamak sartıyla (1.00) m.ye kadar düsürülebilir.
BENCİ BÖLÜM
PARSELASYON PLANLARI İLE İFRAZ VE TEVHİT İSLEMLERİNE DAİR ESASLAR
PARSELASYON PLANLARI
MADDE 5.01
Parselasyon planları; ancak 1/1000 ölçekli bir uygulama imar planına dayanılarak yapılabilir.
Onanlı uygulama imar planına göre yapılacak parselasyon planları tatbikat ve parselasyon
haritaları ile hesap cetvellerini içerir.
Kural olarak parselasyon planlarının yapılması zorunlu olan yerlerde, parselasyon planları
yapılıp onaylanmadan ve tapuya tescil edilmeden o kadastro adasındaki herhangi bir parsele
yapı ruhsatı verilemez.
Asagıda açıklanan yerlerde, parselasyon planlarının yapılması zorunludur:
1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında; İmar Kanunu’nun 18. maddesi hükümleri
uygulanmadan normal sartlarda yapı izni verilemeyen yerlerde, parselasyon planları yapılıp
onaylanmadan, kesinlesen parselasyon planlarına göre tapu sicilinde imar planına uygun ada
ve imar parselleri olusmadan uygulama yapılamaz.
Bu islemler yapılmadan daimi yapı ruhsatı verilemez. Ancak, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 33.
maddesi hükümleri uyarınca bu yerlerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması
mümkün olanlarında sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni kararı ile muvakkat
(geçici) yapı ruhsatı verilebilir.
İFRAZ VE TEVHİD İSLEMLERİNE DAİR ESASLAR
MADDE 5.02
5.02.1. İmar planlarına göre yol, meydan, yesil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere
ve resmi kurumlara ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya
23
tevhidine izin verilemez. Bir kısmı, kamu hizmeti ve tesislerine ayrılan yerlere rastlayan
parsellerin bu kısımları kamu eline geçmedikçe ayrı bir parsel olarak ifrazına izin verilemez.
Ancak kamu hizmet, tesis ve alanlarına ayrılan kısımlarından geriye kalan parçalar imar planı
ve yönetmelik esaslarına göre müsait ise parsellere ayrılabilir. Keza imar planı ve yönetmelik
esaslarına göre uygun oldugu takdirde bunlar üzerinde yapı izni verilebilir.
İmar planları ile belirlenen donatı alanları ile imar istikameti önünde kalan kısımlar kamu
eline geçmeden imar uygulaması yapılamaz.
5.02.2. İmar planına göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan veya
mahreci bulunmasına ragmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz edilemezler.
5.02.3. Çesitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçeklestirilmesi maksadı ile yapılması gereken
kamulastırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için parsellerin lüzumlu parçalara ayrılmasını
saglamak üzere yapılacak ifrazlar, bu yönetmelikteki ifraz sartlarına tabi degildir.
5.02.4. İmar parselasyon planı tamamlanmıs olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhitlerin bu
planlara uygun olması sarttır.
İmar parselasyon planı tamamlanmıs olan yerlerde imar planı ile belirlenen düzenleme
ortaklık payı olarak tariflenen alanlar kamu eline geçmeden imar uygulaması yapılamaz.
5.02.5. İfraz suretiyle yola cephesi olmayan parsel olusturulamaz.
5.02.6. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari
cephe genislikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.
5.02.7. İfrazla olusan parsellerin bina taban alanları toplamı, ifrazdan önceki bina taban
alanları toplamını geçemez.
5.02.8. İmar planı dısında veya imar planlarında iskan dısı alanlarda kalan kadastral
parsellerde yapılacak ifrazların, belediyece tespit edilecek ölçülerinin, ifrazdan sonra elde
edilecek beher parselin (5000) m2’den daha küçük ve trafige açık kadastral bir yola cephesinin
(25.00) m.’den daha az olmayacak sekilde tespiti mecburidir.
5.02.9. Ayrık yapı nizamına tabi olup, imar planı ile farklı yükseklik veya kullanım kararları
getirilmis imar parselleri tevhit edilemez.
5.02.10. Yeni parsel olusturmamak kosuluyla mevcut parsellerde daha uygun sartlar saglamak
ve uygulamayı kolaylastırmak ve hudut tashihi amacı ile sınır ve alan düzeltmesine yönelik
ifraz ve tevhit islemlerinde bu yönetmelikte sözü geçen asgari ifraz sartları aranmaz. Bir
parselde birden fazla bina olması halinde veya hisseli imar parsellerinde bir hissedara ait bina
bulunması halinde binanın bulundugu hissedarın parselinin ayrılması için yapılan düzeltme ve
ifraz, tevhiden ifraz islemlerinde de bu yönetmelikte sözü geçen asgari ifraz sartları aranmaz.
5.02.11. Parselasyon planı bulunmayan yerlerde belediyelerce yapılacak ifraz ve tevhit
islemleri imar planlarına ve imar yönetmeligi hükümlerine uygun olarak, imar istikamet
rölevesine göre hazırlanacak teklif folyesine göre yapılır.
5.02.12. İfraz hattı bir parseli böldügünde parselin geri kalan kısmı müstakil yapılasmaya
elverisli degilse ifraz hattı parsel sınırı kabul edilir.
24
TEHLİKELİ ALANLAR
MADDE 5.03
Taskın, heyelan ve kaya düsmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları
olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili
idarelerce hazırlanmıs veya onaylanmıs raporlara göre yerlesime açılması yasak edilen alanlar
ifraz edilemez. Bu gibi yerlerde arazi takviyesine matuf tesislerden baska yapı yapılamaz.
İmar planlarında yukarıdaki sebeplerle "Agaçlandırılacak Alan" olarak gösterilen alanlarda da
aynı esaslara uyulur.
İFRAZ VE TEVHİT İSLEMLERİNDE YETKİ
MADDE 5.04
İstanbul Büyüksehir Belediyesi sınırları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat
üzerine tevhit ve ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, İmar
Kanunu ve İmar Yönetmeligi hükümlerine uygunlugu belediye encümenlerince
onaylanmadıkça, tapuya tescil olunamaz.
Onaylama islemi, müracaatın belediyelere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde
sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.
Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile süyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki
hükümlere tabidir.
İmar Kanunu hükümlerine göre; süyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin
tebligi tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlasamadıkları veya süyuun izalesi için,
mahkemeye müracaat edilmedigi takdirde ilgili idare hissedarmıs gibi, süyuun izalesi davası
açabilir.
ALTINCI BÖLÜM
YAPILARLA İLGİLİ HÜKÜMLER
PARSELLERDE YAPILANMA SARTLARI “ASGARİ BİNA CEPHE VE DERİNLİGİ
SARTLARI”
MADDE 6.01
Genel olarak bu yönetmeligin parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlerine uymayan parsel ve
arsalarda, yeni insaat ve ilaveler yapılmasına veya mevcut yapıların esaslı tadillerine izin
verilmez. Bu gibi parsel veya arsalar, İmar Kanunu hükümlerine göre yapı yapılmasına uygun
hale getirilinceye kadar, sahiplerince eskiden oldugu gibi kullanılmasına devam edilir.
Ancak, iki tarafında imar planı ve mevzuatına aykırı olmamak sartıyla yapılmıs bina veya bir
tarafında böyle bir bina ile diger tarafında plana göre tespit edilmis bir yol bulunan arsalardan,
plan ve yönetmeligin diger sartlarına aykırı olmamak kosulu ile bu yönetmelikteki parsel
büyüklükleri ile ilgili hükümlere uyulmaksızın yapı yapılmasına izin verilir.
Ayrıca durumu yukarıdaki fıkra hükümlerine uymadıgı halde ölçüleri bu yönetmelikte
belirtilen miktarlardan az olmakla beraber, üzerinde civarın karakterine ve bölgenin sartlarına
göre yapılabilecek binanın gerektigi ölçüler olusabilen arsalarda 8.01 maddesindeki piyes
ölçülerini saglamak kosulu ile bina cephesi bitisik nizamda (4.00) m. ayrık nizamda (6.00)
m.den az olmamak kaydıyla parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere baglı kalınmaksızın yapı
25
yapılmasına da izin verilebilir. Bu uygulamalar sırasında birden fazla yoldan cephe alan
parsellerde yapılacak binanın diger yol cepheleri (4.00) m.nin altına düsürülemez, bina
yüksekligi (9.50) m.’yi geçemez.
Durumu yukarıdaki fıkra hükümlerine de uymayan parsellerde, imar mevzuatına uygun parsel
düzenleninceye kadar yönetmelikte belirtilen asgari piyes ölçülerini saglamak kosuluyla en
fazla H:6,50 m. irtifada yapı yapılmasına da izin verilebilir.
Balta ifraz niteliginde olusmus ve parsele 3.00 m den az olmamak sartı ile mahreç saglayan
parsellerden yapılanmaya uygun olanlarına plan sartlarında yapılanma izni verilir.
BİR PARSELDE BİRDEN FAZLA BİNA YAPILMASI
MADDE 6.02
Bir parselde, imar planı ve/veya yönetmelik hükümlerine uygun olmak ve asagıda belirtilen
sartları saglamak kaydıyla birden fazla yapı yapılabilir.
6.02.1. Ayrık Nizama Tabi Parsellerde: Binaların birbirlerine olan mesafeleri, her bina için
imar planı ve/veya yönetmelikte ayrı ayrı belirlenen yan bahçe mesafelerinin toplamından az
olamaz.
6.02.2. Bitisik Nizama Tabi Parsellerde: Binaların birbirlerine olan mesafeleri, her bina için
imar planı ve/veya yönetmelikte belirlenen arka bahçe mesafelerinin toplamından az olamaz.
BİNA CEPHELERİ
MADDE 6.03
Ayrık yapı nizamına tabi olan konut alanlarında yapılacak yapıların maksimum bina cephesi
(30.00) m.’dir. İkili veya üçlü blok yapılması gereken yerlerde, daha uygun çözüm yolları
bulmak maksadı ile bir kaç dar parseli birlikte mütalâa ederek o yer için tespit edilen yapı
karakterine uyacak bir tertipten uzaklasmamak üzere bina cepheleri toplamı (30.00) m. olan
ikili veya üçlü bloklar teskil etmeye Belediyeler yetkilidir. İmar planlarında blok yapı
nizamına tabi olan yerlerde planda aksine bir hüküm bulunmadıgı takdirde azami blok boyu
(50.00) m.’dir.
Avan projeye tabii yapılar ile özellik arz eden yapılarda meri plan ve plan notlarında aksine
bir hüküm bulunmadıgı takdirde bina cephe boyutlarını belirlemeye avan proje tastikini
yapacak olan ilgili idare yetkilidir.
AYRIK YAPI NİZAMINA TABİ YERLERDE YAPI YERİNİN TESPİTİ
MADDE 6.04
Ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde yönetmelik hükümlerine dayanılarak verilen azami
bina sahasını asmamak ve asgari bahçe mesafelerini korumak plan ve yönetmeliklerle o parsel
için tanınan katlar alanını kısıtlamamak kosulu ile yapı yerini tespite belediye baskanlıkları
yetkilidir.
BİNA DERİNLİKLERİ
MADDE 6.05
6.05.1. Bitisik ve Blok Nizamına Tabi Parsellerde;
26
İmar planlarında bina derinlikleri belirlenmemis yerlerde, yapılacak bina derinligi azami
(20.00) m.’yi geçmemek ve arka bahçe sınırlarına hiçbir yerde (4.00) m.’den fazla
yaklasmamak sartı ile;
D=L- (K+H/3) formülü ile belirlenir. Bu formülde:
D=Bina Derinligi
L=Parsel Derinligi
K=Ön Bahçe Mesafesi
H=Bina Yüksekligi
H/3=Arka bahçe mesafesini gösterir.
Ancak bu formüle göre bulunacak bina derinliginin (7.00) m.’den az kalması halinde, arka
bahçe herhangi bir noktada (1.00) m.’den ve arka çizgiye göre iki bina arasındaki mesafe
(4.00) m.’den az kalmamak sartı ile bina derinligi (7.00) m.’ye kadar arttırılır. Mevcut arka
bahçe tesekkülü varsa mevcut tesekküle uyulur. Degisik derinlikteki parsellerden olusan
adalarda yukarıdaki formüle göre hesaplanacak degisik bina derinliklerinin sebep olacagı
düzensizligi gidermek amacı ile bir yapı adasının tamamında arka çizgi düzenlemeleri
yapılabilir. Bu düzenlemeler yapılırken:
A. Ada içindeki istisnai derinlikteki, bir parsel için hesaplanan bina derinliginin, aynı sırada
verilecek bina derinliklerini asması ve ada içi boslugunu bölücü bir nitelik kazanması
halinde bu binaya verilecek derinlik azaltılabilir.
B. Köse basına rastlayan parsellerde bina derinligi parselin yüz aldıgı yollar üzerindeki komsu
parsellere verilecek derinliklere göre belirlenir. Yapı adasında bu yollara göre verilen bina
derinliklerinin ada kösesindeki bir veya daha fazla parselin ada içi boslugu ile irtibatını
kesecek ölçüde olması halinde bu parsellere verilen derinliklerin (7.00) m. olması sartına
bakılmaksızın nizami aydınlıkla parsel tamamında bina izni verilebilir.
C. Yapı adasının bir kenarında verilecek bina derinliklerinin aynı sıradaki mevcut ve
muhafaza edilecek binaların derinlikleri ile uyumlu olması gerekir. Bunu saglamak amacı
ile gereken yerlerde H/3 arka bahçe sartı aranmayabilir. Ancak hiç bir parselde yapı
derinligi parsel arka sınırının herhangi bir noktasına (1.00) m.’den fazla yanasamaz.
D. Köse bası olmayıp iki yola yüzü bulunan ve varsa ön bahçe mesafeleri çıktıktan sonraki
ortalama derinligi (40.00) m.’den az olan parsellerde, bu derinlige kadar bina yapılabilir.
Ancak verilecek bina derinliklerinin ada içi boslugunu bölecek bir nitelik kazanması
halinde bu parsellere verilecek bina derinligi mevcut tesekküle göre düzenlenir.
E. Bitisik, Blok ve ikiz nizama tabi yapılarda bitisik olan cephelerde Deprem Bölgelerinde
Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre derz yapılması ve bu derzlerin
depremde blokların bütün dogrultularda birbirinden bagımsız olarak çalısmasına olanak
verecek sekilde düzenlenmesi zorunludur.
F. İmar Planlarında ticaret bölgesi olarak gösterilen veya ticaret bölgesi olarak olusmus
yerlerde yapılacak bitisik nizam ve blok bası binaların derinlikleri tesekkül ve parselasyon
durumuna göre (30.00) m.’yi geçemez.
6.05.2. Ayrık Nizama tabi parsellerde
İmar planı veya bu yönetmelikte belirlenen ön bahçe ve bahçe mesafelerinin belirlendigi
yaklasma sınırları içerisinde kalmak sartı ile taban alanı (TA) (900.00) m²’den büyük olamaz.
27
BİNA YÜKSEKLİKLERİ
MADDE 6.06
6.06.1. İmar planı ve/veya plan notlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemis
veya bölge kat nizamı tayin edilmemis yerlerde bina yükseklikleri ve bunlara tekabül eden kat
adetleri asagıda gösterilen miktarları asmamak üzere tespit olunur.
İmar planına ya da tesekkül istikametine göre yapılan düzeltmeler sonucu ortaya çıkan yol
genisligi;
7.00 m.ye kadar olan yollarda:
Kat adedi bodrum hariç 2 den fazla olamaz.
7.00 m. ve daha genis yollarda:
Kat adedi bodrum hariç 3 den fazla olamaz.
9.50m. ve daha genis yollarda:
Kat adedi bodrum hariç 4 den fazla olamaz.
12.00 m. ve daha genis yollarda:
Kat adedi bodrum hariç 5 den fazla olamaz.
14.50 m ve daha genis yollarda:
Kat adedi bodrum hariç 6 dan fazla olamaz.
17.00 m ve daha genis yollarda:
Kat adedi bodrum hariç 7 dan fazla olamaz.
19.50 m. ve daha genis yollarda:
Kat adedi bodrum hariç 8 den fazla olamaz.
Genel olarak konut yapılarında tatbikatta ilk (3.50) m. yükseklik için 1 kat, artan her (3.00) m.
içinde birer kat itibar olunur. İmar Planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat
adetlerinin birbirlerine tahvillerinde veya neye tekabül ettiklerinin tespitinde de bu esaslar göz
önünde bulundurulur.
Ancak umuma hizmet eden ve özellik arz eden binalarda alısveris merkezi, kültürel ve sosyal
tesisler vb. yerlerde kat yüksekliginin arttırılması hususunda belediyesi yetkilidir.
6.06.2. Yeni yapılacak binalarda bina yüksekligi belirlenmis ise imar planlarındaki sartlara,
belirlenmemis ise bu yönetmelikte gösterilen yükseklige veya kat adedine uyulması sarttır.
Ancak, temel ve statik hesapları ile bahçe mesafeleri, merdiven, ısıklık vs. gibi kat adedi veya
bina yüksekligi ile ilgili elemanları plan ve yönetmelikte gösterilen azami yükseklige göre
hesaplamak, gerektiginde asansör yeri bırakılmak veya proje mesuliyeti ile fiilen yapılacak
bölümün fenni mesuliyet hizmetleri bu esaslara göre aranmak kosulu ile daha az katlı insaat
yapılabilir.
Ayrık nizama tabi olup, 4 ve daha az katlı bina yapılması gereken yerlerde insa edilecek
eksik katlı binalarda bu sartlar aranmaz. Bu uygulama birden fazla parsel üzerinde oturan
bitisik blok ve ikiz nizam binalarda uygulanmaz.
6.06.3. Bu maddenin uygulanmasında, yollardaki arazi genisleme ve daralmalarda, ön bahçe,
yesil alan, refüj, meydan, otopark, demiryolu, su kanalı gibi unsurlar yol genisligine dahil
edilmez.
6.06.4. Bu yönetmelikte gösterilen yükseklikler, herhangi bir abideyi veya muhafazası
gereken tarihi ve mimari bir eserin görünüsünü bozması halinde, Kültür ve Tabiat Varlıklarını
Koruma Kurulu kararına göre belediyece azaltılabilir.
28
6.06.5. Köse basına rastlayan parsellerde yapılacak binalar daha fazla yükseklik verilen
sokagın sartlarına tabidir. Ancak bu yükseklik diger sokakta (20.00) m.’den fazla devam
edemez. Köse bası olmayıp iki yola yüzü bulunan parsellerde yapılacak binalar da daha fazla
yükseklik alabilecegi sokagın sartlarına tabi olup, en az (3.00) m. önce kademe yapılarak
diger sokak sartlarına uydurulacaktır.
Bina derinliginin (20.00) m.’den az olması ve aynı adada mevcut tesekkülde kademe
bulunmaması halinde belirtilen kademe sartı aranmayabilir. Bir kattan fazla kademe yapılması
gereken yerlerde her kat için diger kattaki kademe hattına en az (3.00) m. mesafe kala kademe
yaptırılır.
Ayrık nizam binalarda yukarıda belirtilen kademelendirmeler yaptırılmaz. İmar planlarında bu
maksatla etüt edilerek kademe hattı tespit edilmis ise yol meylinden dolayı ayrıca bir kademe
yaptırılmaz, imar planına uyulur.
6.06.6. İmar planlarında sayfiye bölgesi olarak gösterilen, bina yükseklikleri ve kat adetleri
belirtilmemis olan yerler ile imar planı henüz yapılmamıs olan ve irtifaklı geçit veya balta
ifrazı (Balta ifraz niteliginde olusmus ve parsele 3.00 m’ nin altında ve 1.00 m den az
olmamak sartı ile mahreç saglayan parsellerden yapılanmaya uygun olanlarına)ile olusmus
parsellerde yapılacak binalar, bu yönetmelikte belirtilen bahçe mesafelerine uyulmak kaydı
ile, iki katı (H=6.50m), toplam iskan edilen katlar alanı (KA)=250 m²’yi geçemez.
BİNALARA KOT VERİLMESİ
MADDE 6.07
6.07.1. Genel olarak;
Binalara arsanın cephe aldıgı, yolun kırmızı kotuna göre ve yolun yüksek tarafına rastlayan
bina kenarı hizasındaki tretuvar seviyesinden (bordür tası üst seviyesinden) kot verilir.
Tretuvar seviyesi, yol seviyesinin (0.18) m. üstü olarak kabul edilir.
Kaplaması yapılmıs yollarda mevcut yol kotları, yapılmamıs yollarda ise yol profili ile
belirlenen kırmızı kotlar esas kabul edilir. Henüz tretuvarı ikmal olunmamıs ve kırmızı kotu
tespit edilmemis olan yollarda bu tespit isi ilgilisinin müracaatı üzerine yolun profilinin
çıkarılıp yola iliskin kırmızı çizginin geçirilerek onayının yapılması isi ilgili Belediye
Baskanlıgı’nca 30 gün içinde yapılır.
Kot alınan yola olan mesafesi (6.00) m.’yi asan ayrık nizam binalarda kot bina ön cephesi
tabii zemin ortalamasından alınır. Ancak Yol kotuna nazaran tabii zemini az meyille yükselen
parsellerde ise kot bina köse kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur. Yola göre
yüksek olan parsellerde, tabii zemin kotu, o parseller için bordür seviyesinden verilecek kotu
(3.00) m’den fazla geçemez.
Bitisik nizam binalarda kot; kot alınan yola mesafesine ve yol kotuna nazaran tabii zemin
meyiline baglı kalınmaksızın arsanın cephe aldıgı yolun kırmızı kotuna göre ve yolun yüksek
tarafına rastlayan bina kenarı hizasındaki tretuvar seviyesinden (bordür tası üst seviyesinden)
verilir.
Ön bahçe mesafeleri bina köse noktalarına göre farklılık gösteren hallerde bina köse
noktalarından yola çıkan dik mesafelerin ortalaması alınarak ön bahçe mesafesi belirlenir.
Ancak dik meyilli olan veya yol kenarında set teskil eden arsalarda ön bahçe mesafesine baglı
kalınmaksızın yapılacak binalara civarın karakterine göre belediyesince kot verilir. Blok
29
basına rastlayan ön bahçeli binalara blogun diger parsellerin bulundugu sartlara göre kot
verilir.
Dik meyilli arazi: Yapının oturdugu yerde meyili %l5’i asan arazidir.
İkili blok teskil edilen binaların her bloguna ayrı ayrı bu madde hükümlerine göre kot verilir.
6.07.2. Köse bası Parsellerde ve İki Yola Yüzü Olan Ara Parsellerde,
A. Parselin yüz aldıgı iki sokaga imar nizamına göre verilen yükseklikler farklı ise; parselde
daha fazla yüksekligin verildigi sokagın sartlarına göre,
B. Parselin yüz aldıgı iki sokaga aynı yükseklik veriliyor ise daha yüksek kottaki sokagın
sartlarına göre;
C. Blok basına rastlayan köse bası parsellere blogun diger parsellerinin bulundugu sartlara
göre kot verilir.
6.07.3. Köse bası parsellerde (6.07.2) bendinin A. fıkrasına göre kot verilen bitisik nizam
yapıların bu yükseklikleri diger sokakta en çok (20.00) m. devam edebilir. 20.00 m.’den sonra
kademelendirilerek diger sokagın sartlarına uydurulur.Kademe cephesi hiçbir kosulda 3.00 m
den az olamaz.
6.07.4. İki yola yüzü olan ara parsellerde (6.07.2) bendinin A. ve B. fıkralarına göre kot
verilen bitisik nizam yapılar kademelendirilerek diger sokak sartlarına uydurulur, bu kademe
binanın diger yol cephesine (3.00) m.’den fazla yaklasamaz. Su kadar ki aynı adada
tesekkülün kademesiz olması halinde mevcut tesekküle uyulur.
Ayrıca bir yapı adasının tamamı iki yola cepheli tek sıra parsellerden tesekkül etmis ise kot
farkından dolayı kademe yaptırılmaz.
6.07.5. Yol kenarında korunması gereken bir set üzerinde yapılacak ön bahçeli binaya set
üstünden kot verilebilir. Aksi halde binaya yoldan kot verilerek parsel yol kotunda tesviye
edilebilir. Bu maddede sözü geçen setli arazi yoldan en az (l.50) m. yükseklik ile baslayarak
yükselen arazidir.
6.07.6. Bir parsele birden fazla bina yapılması halinde her bina müstakil düsünülerek yakın
oldugu çevrenin sartlarına göre belediyesince kot verilir, bu durum avan proje veya vaziyet
planında gösterilir. Özellik arz eden durumlarda veya avan proje uygulaması yapılan yerlerde
kot yerinin tespitine ilgili belediye baskanlıgı yetkilidir.
ZEMİN KAT TABAN KOTU, TABİİ ZEMİN VE TESVİYE KOTU
MADDE 6.08
6.08.1. Genel olarak zemin kat taban kotu binaların kot verilen ±0.00 kotunun altına düsemez
ve +1.00 kotunun da üzerine çıkamaz. Ayrıca binaların kot aldıgı yol cephesince bu kota esas
olan tretuvar üst seviyesinden asagı düsürülemez.
Bitisik nizama tabi yerlerde yol cephesinde yolun meylinden dolayı zemin kat taban kotunun
kot alınan noktaya göre tretuvardan en fazla (3.00) m. yükseldigi noktalarda binalarda kademe
yapılması mecburidir. Bitisik nizam bir binanın belirlenmis saçak kotu, yol meyli sebebiyle
verilen yüksekligi (3.00) m.den fazla asarsa, yol meylindeki her (3.00) m.’lik düsüs için bina
üstten bir kat kademelendirilir. Bu sekilde kademelendirilerek yapılan binanın son kademe
hattından itibaren bina cephesi (6.00) m.’nin altına düstügü takdirde, bir önceki kademe
seviyesine uyulur.
30
Özellik gösteren konuların çözümlenmesinde belediyeler yetkilidir.
Arazi meylinden faydalanmak amacıyla veya mimari nedenlerle, binalar blogunun, bir
binanın veya bagımsız bir dairenin; belirlenen bina yüksekligini asmamak, belirli piyesler için
tespit olunan asgari kat yüksekliklerine veya bu Yönetmeligin diger hükümlerine aykırı
olmamak sartıyla, çesitli katlarda ve/veya farklı taban ve/veya tavan seviyelerinde
düzenlenmesi mümkündür. Ayrıca yukarıdaki hükümlere uygun olmak kaydıyla zemin
katların binanın kot aldıgı yol cephesi üzerinde bulunmayan piyesleri ile yol cephesinde yer
alan piyeslerinin yol cephesinde kalmayan ve piyes derinliginin yarısını asmayan bir kısım
alanları, zemin kat kotundan farklı kotta düzenlenebilir. Ancak bu uygulama sırasında yol
cephesinde yer alan piyeslerin cepheden itibaren en az (3.00) m. çekilerek kademe yapılması
gerekmektedir.
6.08.2. Tabii zemin arsanın tesviye edilmemis hâlihazır durumu olup, ilgili belediyece yol
kotları ve buna baglı olarak tabii zemin kotları belirlenip, belediyece tasdik edilmedikçe hiçbir
sekilde kazı veya dolgu yapılamaz. Bu sekilde arazi düzenlemesi yapılabilmesi için
“düzenlenmis zemin” kotlarının parselde insa edilecek esas binaya ait mimari projelere
islenerek yapı ruhsatının alınması mecburidir. Aksi halde İmar Kanununun 40 ve 42.’inci
maddelerine göre islem yapılır.
6.08.3. Tesviye islemlerinde asagıdaki sartlara uyulur.
A. Ön bahçelerin tesviyesi:
Binaların zemin seviyesi altında kat kazanmak maksadıyla bina ön cephe hattından yola
kadar olan kısmında tabii zeminin kazılarak yaya kaldırımının seviyesinin altına
düsürülmesine izin verilmez.
Yoldan kot alan parsellerde; %15’den daha az egimli bir yola cephesi bulunan parsellerin
yol cephesinde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısımlar komsu parsel sınırına
kadar yol egimine göre kaldırım seviyesinde tesviye edilir.
%15’den fazla egimli, merdivenli veya kademeli bir yola cephesi bulunan parsellerde,
parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısım, yaya kaldırımı ile uyumlu olmak ve
kademeler arasında en çok (0.15) m. kot farkı olmak üzere tesviye edilir.
Bina yol cephe hatları ile yollar arasında kalan bahçeler yola dogru en fazla %2 meyil
verilerek tesviye edilir.
B. Arka ve yan bahçelerin tesviyesi:
Ayrık ve blok insaat nizamına tabi yapılarda, arazi, kot alınan noktaya göre ve yapının
arsaya oturdugu alanın sınırlarından en çok (3.50) m. mesafede tesviye yapılabilir. Varsa
istinat duvarı bu ölçünün dısındadır. Tesviye olunan zemin, tabii zemin kabul edilerek
Yönetmeligin 7.03 Maddesi uygulanabilir. Bitisik nizam yapılarda, arka bahçedeki tabii
zemin kotu kot alınan ±0,00 kotuna göre -1.80 m. kotunda hafredilebilir. Ancak arka
bahçe tabii zemin kotunun -1.80 kotundan daha asagıda olması ve binanın tabii zemine
oturdugu köse kotlarının farklı kotlarda olması halinde arka bahçe tabii zemini bina arka
cephesinden en çok (3.50) m. mesafede ve en düsük bina arka cephesi köse kotuna göre
hafredilebilir.
C. Otopark girisi saglamak amacıyla ön bahçede yola paralel yol kotunun altında hafriyat
yapılamaz. Otopark rampasının yapılması için gerekli hafriyat sonucu açıga çıkan
cephelerde otopark rampasına bakan pencere açılabilir. Ancak bir üst katta yapılacak açık
veya kapalı çıkmalar için otopark rampasının taban kotu esas alınamaz ve bu kısımda bina
girisi yapılmasına izin verilemez.
31
BODRUM KATLAR
MADDE 6.09
6.09.1. Düz veya egimi az olan arazilerde yapılan konut binalarında su basman kotunun 1.00
m yapılması sartıyla 1. bodrum kat iskân edilebilir.
Ayrıca her türlü yapı nizamında, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadıgı takdirde
arazi meyili nedeniyle açıga çıkan en fazla 1. ve 2. bodrum katlar iskân edilebilir.
KAKS (emsal) verilen alanlarda iskân edilen bodrum katlar emsale dâhil edilecektir.
Egimden dolayı açıga çıkan ve iskân edilebilen bodrum kat deyimi asagıda açıklanmıstır:
“Konut binalarında topraga dayalı ve iskân edilebilen bodrum katlarda zorunlu piyeslerden
olan oturma odası ve bir yatak odasının pencere açılmak suretiyle, dogal aydınlatma ve
havalandırılmasının saglandıgı, açıga çıkan dıs duvarları, en fazla (1.00) m. gömülebilir.
Ticari alanlarda yapılan binaların ticari amaçla kullanılan bodrum katlarında bu sart aranmaz.
Bu tür binalarda suni havalandırmanın saglanması ile özürlülerin dolasımına olanak saglayan
rampa, yürüyen bant ve bunlar gibi önlemler alınır.”
Taskın alanlarında bodrum katın iskân edilip edilmemesinde ilgili belediyesi yetkilidir.
6.09.2. Konut binalarında hiçbir sekilde bagımsız bölüm olarak tertiplenecek umumi depolar
ve özel depolara izin verilmez. Ancak bodrum katlarında daire sahiplerinin ihtiyacını görecek
sekilde dısarıya irtibatı olmamak ve ait oldugu daire alanının % l0’unu asmamak sartı ile depo
mahalli olusturulabilir.
6.09.3. Konut alanında kalmakla birlikte, belediyece uygun görülen yol güzergâhlarında,
halkın günlük ihtiyaçlarını karsılamaya dönük olarak zemin kat ve/veya açıga çıkan bodrum
katlarda ticaret yapılabilir. Bu dükkânların bodrum katlarında içten baglantılı ve alanının iki
katını asmayan depoları olabilir. Bu depoların ayrı girisleri olamaz, binaların ortak alanları ve
müstemilatlarıyla irtibatlandırılamaz.
6.09.4. Binanın ortak mahalli olarak tertiplenen depolar bina dısına dogrudan
irtibatlandırılmayıp ortak mahalle ve ana merdivenle irtibatlandırılmak zorundadır.
6.09.5. Bitisik nizamda arka bahçe mesafesi ortalama (2.00) m. ve daha fazla olan binalarda,
ana merdivenle irtibatlı en az (l.00) m. genisliginde bahçe çıkısı yapılması zorunludur.
6.09.6. Binalarda bagımsız bölüm girisleri ana merdivene baglantılı, sahanlık ve koridorlardan
yapılabilir. Bunun dısında sıgınak, kalorifer ve kapıcı dairesi gibi ortak yerlerden bagımsız
bölüm girisi yapılamaz.
6.09.7. Bodrum katta bir üst kat ile baglantılı piyes ya da piyesler düzenlenmesi halinde
yeterli ısık, havalandırma ve yalıtımın saglanması zorunludur.
6.09.8. Binalarda arka bahçe ve iç bahçe ana merdiven veya ortak mahaller ile
irtibatlandırılmak zorundadır.
6.09.9. Kalorifersiz veya dogalgaz sobasız binaların bodrum katlarında her daire için en az
(2.50) m²’lik odunluk, kömürlük veya depo ayrılması zorunludur.
6.09.10. Bodrum katı bulunmayan veya bodrum katı bulunup da ilave kömürlük yapılabilecek
yer saglanamayan durumlarda ilave katlar için gerekli kömürlük mahalleri kendi bagımsız
bölümleri içinde tertiplenir.
32
6.09.11. Topraga dayalı tüm bodrum katlarda, dıs etkilere karsı ısı ve su yalıtımı yapılması
zorunludur.
6.09.12. Bodrum kapısı tamamen tretuvar üzerinde kalan fazla meyilli yollar dısında
yapılacak ön bahçesiz binalarda yol cephesinde bodrum girisi yapılamaz.
BİNA GİRİSLERİ
MADDE 6.10
Bina girislerinde asagıdaki sartlara uyulur:
Bina giris koridoru genisligi ana merdivene ulasıncaya kadar umumi binalarda en az 2.20 m.
dir.
Yol cephelerinden giris alan binalarda, girisin hizasındaki bordür tası üst seviyesinin altında
giris yapılamaz.
Binalarda giris kapıları ile ana merdiven arası koridor genisligi en az dıs kapı genisligi kadar
olmak zorundadır.
Yola bakmayan veya ön bahçe mesafesi en az (4.00) m olan bina cephelerinden giris
yapılması halinde giris seridi hizasındaki bordür üst seviyesinden en fazla (2.00) m. inilmek
veya çıkılmak suretiyle yapılabilir. Bu tür giris yapılması halinde su basman kotunun (+1.00)
mt. de yapılması zorunludur.
Tabii zeminden kotlandırılan parseller yukarıdaki sartlara tabii degildir. Giris; tabii zemine
uyumlu olarak düzenlenecek merdiven ve rampalarla saglanır.
Ayrıca döseme kaplamalarında kaymayı önleyen, tekerlekli sandalye ve koltuk degnegi
hareketlerini güçlestirmeyen standardına uygun malzeme kullanılması zorunludur.
Konut binalarının zemin katlarının dükkân veya magaza olarak düzenlenmesi halinde dükkan,
magaza girisleri sadece yol cephesinden yapılır. Apartman umumi giris holü genisliginin
(2.00) m., bina umumi giris kapısının bina cephesinden (3.00) m. içerde olması halinde
dükkan veya magaza girisleri bu holden yapılabilir.
Su basman kotuna merdivenle çıkılan asansörlü binaların tamamı ile asansörsüz binaların
toplam daire sayısı 8 veya toplam insaat alanı 800 m2ve daha fazla olanlarında; özürlülerin de
bu sahanlıga ulasabilmesi için uygun egimde rampa yapılması veya merdivene bitisik dar
kenarı en az 0.80 m. ve alanı 1.00 m2özürlü asansör yeri bırakılması zorunludur.
KÖPRÜLÜ GİRİSLER
MADDE 6.11
Ön bahçeleri yaya kaldırımı seviyesi altında tesekkül etmis bina girisleri asagıdaki sekilde
düzenlenir.
6.11.1. Yola nazaran ön bahçeleri parsel kenarında set teskil eden tabii zemini düsük
parsellerde civar tesekkülüne bakılmaksızın köprülü bina girisi yapılabilir. Bu maddede adı
geçen setli arazi yoldan en az (1.50) m. düsük kotlu arazidir.
6.11.2. Yola nazaran ön bahçeleri az meyilli parsellerde köprülü giris ancak civar tesekkülde
varsa yapılır.
6.11.3. Ön cepheden yapılan köprülü girisler, yol kotunda genisligi maks. (3.00) m. olacak
sekilde ve su basmandan dolayı yapılması gereken merdivenlerin binaya birlestigi kısımda
tertiplenir (imar planında tespit edilmis cephe hattının gerisinde kalmak sartı ile).
33
6.11.4. Yan cepheden köprü seklindeki geçitlerle yola baglanma zorunlulugu olan hallerde,
köprü genisligi en fazla (1.80) m. olacaktır. Bu köprülerin bina yan yüzüne yapısık ve konsol
olarak insa edilmeleri mecburidir.
6.11.5. Köprülerin altı hiçbir sekilde kullanılamaz. Yanları açık olmak sartı ile üstü seffaf bir
malzeme ile kapatılabilir.
KÖPRÜ GEÇİSLER
MADDE 6.12
Konut dısı alanlarda, aynı parselde yada komsu parsellerde bulunan binalar arasında en az 5
kata hizmet edecek ( her 5 kat için en fazla bir adet olmak üzere) sekilde genisligi (3.00)m
den fazla, tabi zeminden yüksekligi hiçbir noktada (5.00) m den az olmamak ve geçis dısında
baska amaçla kullanılmamak kosulu ile köprü geçisler yapılabilir.
Büyüksehir Belediyesi Ulasım Daire Baskanlıgı ve Kentsel Tasarım Müdürlügünün görüsü
dogrultusunda, arasından yol geçen parsellerde bulunan binalar arasında yapılacak bu
geçislerin genisligi en fazla (4.00) m, en yüksek yol kotundan kiris altı net yüksekligi (5.00)
m den az olmayacaktır. Yapılacak bu geçisler baska amaçla kullanılmayacak olup üzerleri
seffaf malzeme ile kapatılabilir.
Arasından yol geçen parsellerde ilgili altyapı kurumlarının uygun görüsü alınmak kaydıyla ve
idare tarafından gelecekte yapılacak altyapı yatırımlarına engel olması halinde ilgilisinin
hiçbir hak iddia edilmeksizin kaldırıcagını taahhüt etmesi sartıyla yol altından da benzer
sekilde geçisler yapılabilir.
Yol altından veya üstünden düzenlenecek olan geçisler Ulasım Daire Baskanlıgnın gerekli
gördügü yerlerde, aynı zamanda kamunun da kullanacagı sekilde alt veya üst geçit olarak
düzenlenecektir.
SET ALTI GARAJI
MADDE 6.13
Tabii zemini yola nazaran set teskil eden arsalardan yoldan yüksek olanlarında ön bahçe
mesafesi içinde iç yüksekligi (2.20) m.’yi asmayan ve uygun oldugu hallerde esas bina ile
irtibatı buradan saglanan,civar tesekkülü, yol ve arazi durumu incelenerek esas binaya ait
kapalı otopark yapılmasına izin verilir. Bu otoparklar bina sahası emsaline dahil edilemez,
kapıları tretuar dısına açılacak sekilde tertiplenemez.
YEDİNCİ BÖLÜM
YAPILARLA İLGİLİ DİGER SARTLAR
MADDE 7.01
7.01.1. Bazı Yapılarda Aranan Sartlar:
A. Yıgma binalar: Gerek düsey ve gerekse yatay yükler için tüm tasıyıcı sistemi dogal veya
yapay malzemeli tasıyıcı duvarlar ile olusturulan yıgma binaların ve bina türü yapıların
boyutlandırılması ve donatılması bu konuda yürürlükte olan ilgili standart ve bu
yönetmelikteki hükümlerle birlikte “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında
Yönetmelik” de belirtilen kurallara göre yapılacaktır.
a) Kat adedi ve yükseklikler: Kerpiç duvarlı yıgma binalar en çok 1 bodrum kat ve 1 zemin
katlı olarak yapılabilirler. Bodrum kat yüksekligi (2.40) m.’den, zemin kat yüksekligi (2.70)
m.’den fazla olamaz. Bu binaların çatıları dıs duvarları en çok (0.50) m. asacak biçimde
saçaklı olarak ve olabildigince hafif yapılacaktır.
34
Hımıs, ahsap, yarım kagir binalarda yükseklik (6.50) m.’yi asmamak sartıyla bodrum hariç 2
katlı olarak yapılabilirler.
b) Yıgma binalarda her bir katın yüksekligi en fazla (3.00) m.’dir. Bu katlara ek olarak
yapılacak çatı katının alanı bina taban alanının %25’inden büyük olamaz. Aksi halde çatı katı
tam kat sayılır.
c) Tüm tasıyıcı duvarlar planda kesinlikle üst üste gelecektir. Kısmi bodrum yapılmasından
kaçınılacaktır.
d) Ahsap ve yarım ahsap binalar bitisik nizamda yapılamazlar. Ayrık nizamda ise komsu
sınırlarından çekme mesafesi en az (5.00) m. olacaktır.
e) Hımıs ve yarım kâgir binaların komsu sınırlarında zeminden itibaren çatının her yerinden
(0.50) m. yükseklige kadar ve en az l tasıyıcı tugla kalınlıgında yangın duvarı yapılması
sarttır.
f) Her türlü binaların temel ve bodrum kat duvarları kâgir olacaktır.
B. Umumi binalar: Çelik, betonarme, kâgir veya benzeri olabilir. Ancak mimari karakteri
veya kullanım kosul ve sekilleri nedeni ile özellik arz eden yapılar yukarıda belirtilen
hükümlere tabii degildir.
7.01.2. Hesap Esasları:
Madde 1.06’da belirtilen yönetmeliklere ve tüm ilgili TSE normlarına uyulması kosulu ile;
A. Hesaplar, dösemeler gibi yükleri dogrudan dogruya tasıyan elemanların hesabından
baslayıp bunların mesnetlerini teskil eden diger elemanlara geçerek temele kadar düzgün bir sıra içinde devam edecek, hesap sistemi anlasılır ve kontrolü kolay olacak sekilde
yazılacaktır.
B. Yükün bir elemandan digerine nasıl ve nereden geçtigi açıkça gösterilecektir. Hesaplar ile
çizimler arasındaki baglantı açık olarak kurulacak, elemanların numaraları hesaplarda baslık olarak verilecek çizimlerde de her elemanın üzerine yazılacaktır.
C. Bodrum dâhil üç katı geçen yapılarda zemin emniyet gerilmesi ve zemin özellikleri bu
konuda laboratuar ve eleman olanaklarına sahip kurum ve kuruluslara tespit ettirilecektir.
D. Her yapı hesabında eleman ve yapı güvenliginin saglandıgı görülecektir.
E. Tüm yapılarda yatay burulma momentleri dikkate alınarak statik hesap yapılacaktır.
F. Herhangi bir sebepten dolayı hasar görmüs yapıların tekrar kullanılıp kullanılamayacagı
yetkili bir kurumun belirleyecegi bir uzman mühendisin verecegi rapora göre belirlenir. Bu
raporlar proje ve hesap ile yerinde tetkik sonuçlarına dayandırılacaktır.
7.01.3. İnsaat Ruhsatına (Uygulamaya) Yönelik Hazırlanacak Zemin İnceleme
Raporları’nın Genel Formatı
İstanbul İmar Yönetmeliginin uygulandıgı alanlardaki tüm yapı ve binalara yeni insaat
ruhsatiyesi almak için yapı veya bina sahibi ya da kanuni vekilleri söz konusu insaat alanı için
“ZEMİN İNCELEME RAPOR” ’u yaptırmak mecburiyetindedirler.
A. Zemin İnceleme Raporlarında Göz Önüne Alınacak Faktörler:
İmar planlarına esas “Jeolojik-Jeoteknik inceleme Raporları” ve bunlara ait “Yerlesime
Uygunluk Haritaları”nın mevcut oldugu bölgelerde parsel bazında hazırlanacak olan insaat
ruhsatına (uygulamaya) yönelik olan ve statik projelere altlık teskil eden ‘Zemin İnceleme
Raporları”nda, yapılacak saha, laboratuar ve büro çalısmalarında, yapıyı etkileyecek olan 3
faktör göz önüne alınmalıdır.
a) Parselin genel zemin durumu ve yerlesilebilirligi hakkında bilgi veren, imar planlarına
esas olarak hazırlanmıs Harita ve Raporlara göre Yerlesime uygunluk Durumu,
b) Planlanmıs yapının fonksiyonunu ve önemini belirten Bina Önem Katsayısı,
c) Meydana gelebilecek bir depremde uzaklık olarak deprem etkisine hangi mertebede
maruz kalınacagını belirleyen Deprem Bölgesi Derecesi.
35
B. Zemin İnceleme Raporu Format İçerigi Kategori Tespiti:
Yukarıda belirtilen hususlar dogrultusunda olusturulan ve asagıda tabloda verilen
“Kategorilendirme Abagı”nda belirtilen bu 3 faktöre göre hazırlanacak “Zemin inceleme
Raporu” format içerigi 5 kategoriye ayrılmıstır. Bu abak yardımı ile kategori tespiti yapılır.
Yer.
Uyg.Durumu
Bina Önem
Katsayısı
Deprem
Böl.Derecesi
Kategori
1 ve 2 Tip B
1.0 3
4 ve 5
Tip A
1 ve 2
YU 1.2 3
Tip B
4 ve 5 Tip A
1 ve 2 Tip C
1.4 ve 1.5 3
4 ve 5
Tip B
1 ve 2 Tip C
1.0 3
4 ve 5
Tip B
1 ve 2
ÖA 1.2 3
Tip C
4 ve 5 Tip B
1 ve 2 Tip D
1.4 ve 1.5 3
4 ve 5
Tip C
1 ve 2 Tip D
1.0 3
4 ve 5
Tip C
1 ve 2
AJE 1.2 3
Tip D
4 ve5 Tip C
1 ve 2 Tip E
1.4 ve 1.5 3
4 ve 5
Tip D
Tablo: Kategorilendirme Abagı
a) Kategorilere Göre Yapılacak İslemler:
TİP A:
1) Muayene Çukuru açılarak, laboratuar deneyleri ile desteklenen jeoloji çalısmalarını,
2) Jeofizik çalısmaları,
3) Depremsellik çalısmalarını,
4) Diger afet durumu çalısmalarını (sel, taskın, akma v.b) içerir.
5) Jeoteknik ve/veya jeofizik çalısmaların yapılıp, yapılmayacagı zemin, civar yapılar ve
çevre kosulları dikkate alınarak belirlenir.
TİP B:
1) Muayene Çukuru açılarak, laboratuar deneyleri ile desteklenen jeoloji çalısmalarını,
36
2) Jeoteknik çalısmaları,
3) Jeofizik çalısmaları,
4) Depremsellik çalısmalarını,
5) Diger afet durumu çalısmalarını(sel, taskın v.b) içerir.
6) Jeoteknik çalısmalar çerçevesinde mekanik temel arastırma sondajlarının yapılıp,
yapılmayacagı, zemin, civar yapılar ve çevre kosulları dikkate alınarak belirlenir.
TİP C:
1) Mekanik temel arastırma sondaj(lar)ı, yerinde ve laboratuarda yapılacak deneylerle
desteklenen jeoloji çalısmalarını,
2) Jeoteknik çalısmaları,
3) Jeofizik çalısmaları,
4) Depremsellik çalısmalarını,
5) Diger afet durumu çalısmalarını(sel, taskın v.b.) içerir.
TİP D:
1) Mekanik temel arastırma sondajları, yerinde ve laboratuarda yapılacak deneylerle
desteklenen ayrıntılı jeoloji çalısmalarını,
2) Ayrıntılı jeoteknik çalısmaları(oturma, sisme, sıvılasma, stabilite vb.analizler),
3) Jeofizik çalısmaları(sismik kırılma, sismik yansıma, elektrik özdirenç vb.),
4) Depremsellik çalısmalarını,
5) Diger afet durumu çalısmalarını(sel, taskın, akma, kayma vb.) içerir.
TİP E:
1) Mekanik temel arastırma sondajları, yerinde ve laboratuarda yapılacak deneylerle
desteklenen ayrıntılı jeoloji çalısmalarını,
2) Pressiometre, SPT, CPT, DPD, Vane, Plaka Yükleme ve diger arazi deneylerini içeren ve
ayrıca yeraltı jeolojisi modelinin ortaya çıkarıldıgı ayrıntılı jeoteknik çalısmaları,
3) Ayrıntılı jeofizik çalısmaları (sismik kırılma, sismik yansıma, elektrik özdirenç, vb.),
4) Depremsellik çalısmaları,
5) Diger afet durumlarını ayrıntılı olarak ortaya koyan çalısmaları içerir.
Yukarıda belirtilen hükümler, Zemin ve Temel İnceleme Raporu içerigine yönelik asgari
kurallar olmakla birlikte, raporu hazırlayanlar tarafından gerekli mesleki bilgiler ile ilgili
standartlar ve güncel yasal ve bilimsel çalısmaların göz önünde bulundurulması zorunludur.
b) Zemin İnceleme Raporlarının Genel İçerikleri:
37
Hazırlanacak olan raporlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlıgı tarafından 10 Agustos 2005 tarih
ve 815 sayı ile yayımlanan “Bina ve Bina Türü Yapılar İçin Zemin ve Temel Etüdü Raporu
Genel Formatı” na göre düzenlenir.
Zemin ve Temel İnceleme Raporu, genel anlamda dört (4) kısımdan olusmalıdır:
1) Genel Bilgiler: Amaç ve kapsam, alanın tanıtılması, mevcut yerel zemin kosulları, jeolojik
özellikler, imar planı durumu ve çevresel kosullar verilmelidir.
2) Saha, Laboratuar ve Büro çalısmaları: Saha, laboratuar ve büroda ne tür çalısmaların
yapıldıgı, bunlarla ilgili veri ve hesaplamalar verilmelidir.
3) Degerlendirme: Yerlesilebilirlik, verilerin degerlendirilmesi, kabul edilen parametreler ve
güncel bilimsel metotlar vasıtasıyla bunların izahı verilmelidir.
4) Sonuç ve Öneriler: Yerlesilebilirlik, afet riski, statik proje, temel ön tasarımı ve insaata yön
verecek öneriler ve uyarılar verilmelidir.
c) Zemin İnceleme Raporlarının Hazırlanmasından Sonra Yapılacak İslemler:
1) Hazırlanan raporda yer alan loglar, deney föyleri vb. ekler orijinal olmalı ve ilgilisince
imzalanmalıdır.
2) Laboratuar deneyleri, standartlara uygun ve denetimi yapılan laboratuarlarda yapılmıs
olmalıdır.
3) Zemin İnceleme Raporu müellifi (yetkili kurum, kurulus, kisi veya kisiler) temel vizesi
öncesi; rapor- zemin- temel iliskisini yerinde kontrol ederek, ruhsattaki temel vizesi
bölümünün ilgili kısmını imzalar.
7.01.4. İstinat Duvarlarına Ruhsat Alma Zorunlulugu:
Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde, belediyenin ilgili biriminden istinat
duvarı için ruhsat alınması mecburidir. Bu tür parsellerde yapılacak binalara istinat duvarı
tamamlanmadan önce hiçbir sekilde kullanma izni verilmez.
Dik egimli ve tehlike arz eden veya tabii zemini yola göre yüksek olan parseller ile özellik arz
eden durumlarda ve belediyesi gerekli gördügü takdirde statik proje ve hesaplara dayalı olarak
tahkimat ya da iksa ruhsatı istenmesi zorunludur. Parselde yapılacak esas bina ruhsatı
alınmadan tahkimat-iksa ruhsatı düzenlenemez insaatına baslanamaz.
Çevresi için tehlike arz eden parsellerde gerekli olan istinat duvarları yapılmadan esas bina
insaatına baslanamaz. İstinat duvarları tamamlanmadan binalara yapı kullanma izni verilemez.
7.01.5. Her Çesit Kazı, Hafriyat İslemleri İçin Belediyeden İzin Alınması Zorunludur:
Bir parsele iliskin yapı ruhsatı alınmadan o parselde kazı ve hafriyat yapılamaz. Ruhsat
alındıktan sonra yapılacak olan hafriyattan dogan her türlü kazalara ait sorumluluk mal
sahibine ve 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu ve Uygulama Yönetmeliginde tanımlanan yapı
sorumlularına aittir. Yan parseldeki yapılar ve toprak kaymaları ile ilgili önlemlerin alınması
gerekmektedir. Aksi takdirde İmar Kanunu’nun 32-40-42. maddeleri hükümlerine göre islem
yapılır.
38
ÇATILAR, SAÇAKLAR VE DIS GÖRÜNÜM
MADDE 7.02
Çatıların, civarındaki cadde ve sokakların karakterine göre yapılacak binanın durum ve
ihtiyacına uygun olması sarttır.
7.02.1. Çatı Egimi:
Çatı yüzeylerinin meyili %45’i geçemez.
Hiçbir durumda mahya yüksekligi 5.00 m.’yi geçemez.
Çatı yüzeylerinin meyili saçak ucundan hesaplanır ve çatı yüzeyleri açık cephelerin saçak
uçlarına dik akıntılı olarak düzenlenir.
5.00 m.’yi geçmemek sartı ile hesaplanacak mahya yüksekliklerini asmamak ve en çok meyil
içinde kalmak sartıyla çatı sekli serbesttir.
Çatılarda gizli dere uygulamalarında; max çatı egimi son kat döseme seviyesinden baslatılarak
hesaplandıgında ulasılacak mahya seviyesi asılmamak sartıyla çatı 50 cm iç parapet üzerinden
baslatılabilir
Bodrum hariç 2 katı geçmeyen ayrık nizam binalarda çatı arası piyesi ve çatıdaki degisik
çözümlerin kabulünde Belediyesi yetkilidir.
7.02.2. Çatı Arasını Kullanma:
Çatı aralarına bagımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi,
dogalgaz yönetmeligine uygun olarak kazan dairesi ile son kattaki bagımsız bölümlerle
irtibatlı piyesler yapılabilir. Bu piyesler; çatı egimi içerisinde kalmak kosuluyla, ait oldugu
bagımsız bölümün son kattaki sınırlarının kapladıgı alanı geçmemek, minimum piyes
ölçülerini saglamak sartı ile yapılabilir. Çatı egimi içerisinde kalmak sartıyla bu alanlar için
belirlenen asgari yükseklik sartı aranmaz.
Çatı piyeslerinin ait oldugu bagımsız bölümün son kattaki sınırlarının %25’ini asmamak,
bagımsız bölümler arasındaki terasların birbirlerine olan mesafeleri en az 4.00 m. olmak ve
saçak ucundan itibaren derinligi en az 3,00 m olmak sartıyla, bagımsız bölüme ait teras
yapılabilir.
Çatı arasının son kat bagımsız bölümü ile birlikte kullanılması amacıyla son kat tavan betonu
kısmen veya tamamen yapılmayabilir.
Son kat tavan dösemesi en yüksek mahya kotunu asmayacak ve en fazla çatı egimi içinde
kalacak sekilde egimli olarak tertip edilebilir. Avan projesine göre uygulama yapılan alanlar
ile, konut ve ticaret, konut+ticaret alanlarının dısında çatı arası piyesi yapılamaz.
7.02.3. Çatı Dısına Tasma:
Merdiven evi, ısıklıklar, duman ve hava bacaları çatı mahyasını (0.50) m. asabilir. İkili blok
ve blok nizam binalarda komsu duvarlar çatı arasında da devam edecek ve çatı örtüsünü en az
(0.50) m. asacaktır. TSE standartlarına göre projelendirilecek asansör kulelerinin en az
ölçülerdeki bölümlerinin çatı örtüsünü asmasına izin verilir.
Bu maddede belirtilenler ve 8.03 maddesindeki çatı piyeslerinde düzenlenecek pencereler
dısında çatı örtüsü üstünde hiç bir çıkma ya da çıkıntı yapılamaz.
39
7.02.4. Teras Çatılar:
Teras çatılarda merdiven evi, asansör kulesi, teknik olarak gerekli ise ortak anten, yüksekligi
kadar cephe hattından çekilmek kaydı ile günes enerjisi, otopark, ilgili kuruluslardan (DLH)
uygun görüs alınmak kaydı ile helikopter inis pisti, su deposu ve peyzaj düzenlemesi
yapılabilir. İlan reklâm amaçlı panolar konulması belediye iznine tabidir.
Teras çatılar sadece ortak alan olarak kullanılabilir.
Teras çatılarda ısı ve su yalıtımı uygulanması ve kenarlarda en çok 1.00 m. yüksekliginde
parapet veya korkuluk yapılması zorunludur. ( Bu tür korkulukların deprem yüklerinin altında
devrilmesinin önlenmesi için gereken tedbirler alınmalıdır)
Teras çatılarda bahçe düzenlemesi yapılabilir. Bahçe düzenlemesi yapılabilmesi için gerekli
olan 50 cm toprak dolgu, parapet yüksekligine dâhil edilmez.
Ortak alan olarak kullanılan teras çatılarda bahçe düzenlemesi yapılması halinde merdiven evi
yanında, bina sakinleri tarafından kullanılmak üzere, wc, lavabo, çay ocagı, bahçe
düzenlemesinde kullanılacak malzemeleri depolamak için toplam teras alanının %10 unu
geçmeyen ve en fazla 20 m² kapalı mekân olusturulabilir. Bu alan; merdiven evine bitisik
olarak, bina ön cephesine asgari (3.00) m.den fazla yaklasmayacak sekilde düzenlenecek ve
katlar alanına dâhil edilmeyecektir.
7.02.5. Çatı Hükümlerine Tabi Olmayan Yapılar:
Avan proje uygulamalarına iliskin yapılar, korunması gerekli tasınmaz kültür varlıkları,
anıtsal yapılar, sanayi yapıları, resmi ve umumi yapılar, dini yapıların çatıları ve bunların yeni
yapılacak yada tamir veya tadil edilecek bölümlerinin çatıları bu madde hükümlerine tabi
degildir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri saklıdır.
7.02.6. Genel Hükümler:
Çatı arasına çıkan merdivenler ve asansör kuleleri bina ön cephesine asgari (3.00) m.den fazla
yaklasamaz.
Umumi binalar, saglık ve egitim tesisleri, içinde patlayıcı madde bulundurulan binalar ile
yüksek yapı ve tesislere paratoner konulması mecburidir. Her türlü binanın çatısına birden
fazla TV, radyo ve diger amaçlı kullanımlar için anten tesis edilemez. Yüksek yapılar ile
havaalanı uçus koridoru dâhilinde en fazla yükseklikteki yapılarda belediyesince uygun
görülecek yerlerde uyarı lambası tesis edilecektir.
7.02.7. Saçaklar:
Saçak genisligi maksimum (0.60) m.’dir. Saçak ucu seviyesi son kat döseme seviyesidir.
Saçak genisligi en fazla (0.60) m.’dir. Saçak ucu seviyesi son kat döseme seviyesidir.
Ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde zemin katta ve dıs cephelerde bina sahasına dahil
edilmeyen bosluklar olusturularak yapılan binalarda bu bosluklar üzerinde yapılacak saçak
uçları birlestirilebilir.
Ön bahçesiz binalarda yapılacak giris saçaklarının genisligi (0.60) m.’yi geçmemek sartıyla,
en alçak noktası yaya kaldırımı (tretuvar) üst seviyesinden (2.40) m.’den az olamaz. Ön
bahçeli binalarda ise giris saçak genisligi (1.50) m.’ye kadar artırılabilir.
40
Ancak bodrum hariç 4 katı geçmeyen ayrık nizam binalarda saçak ucu ile parsel sınırı
arasındaki mesafe hiçbir noktada 2 m.’nin altına düsmemek sartıyla saçak genisliginin en
fazla 1.00 m.’ ye kadar yapılmasının kabulüne Belediyesi yetkilidir.
7.02.8. Dıs Görünüm:
Belediyeler mahallin, çevrenin ve bitisik bina veya binaların özelliklerine göre görüntü
kirliligine meydan vermemek için yapılar arasında uyum saglamak, güzel bir görünüm elde
etmek amacıyla dıs cephe seklini boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin
etmeye yetkilidir. Evvelce yapılmıs olan yapılar için de bu yetki kullanılabilir.
ÇIKMALAR
MADDE 7.03
Binalarda taban alanı dısında kendi bahçe hudutları dısına tasmamak ve “Deprem
Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uygun olmak sartı ile
asagıda belirtilen kosullarla açık ve kapalı çıkma yapılabilir.
Çıkma Yapma Sartları:
7.03.1.
5 kat irtifaya kadar olan yapılarda (5’inci kat dahil) çıkma genisligi çevre yapılanma
kosullarına uymak kosulu ile maksimum (1.50) m.’dir.
6-10 kat irtifaya kadar olan yapılarda (10’uncu kat dahil) çıkma genisligi çevre yapılanma
kosullarına uymak kosulu ile maksimum (1.20) m.’dir.
10 katın üzerindeki yapılarda ise tüm katlarda çıkma yapılamaz.
7.03.2. 6.00 m. den daha genis yollardan yüz alan parsellerin yarısından fazlasının bina
cepheleri çıkmalı olusmus ise yol, meydan gibi kamu kullanımına ayrılmıs yerler üzerinde
parsel sınırı dısında (imar istikameti dısında), aynı cephe karakterini korumak amacıyla
tesekküle uygun belediyesinin uygun görmesi halinde en çok 1.00 m. genislikte açık veya
kapalı çıkma yapılabilir.
7.03.3. Çerçeve teskil edilmeden konsol olusturulamaz. Kolonların, binanın herhangi bir
katında konsol kirislerin veya alttaki kolonlarda olusturulan guselerin üstüne veya ucuna
oturtulmasına hiçbir sekilde izin verilmez.
7.03.4. Binalarda yapılacak açık ve kapalı çıkmaların tabii zemin kotu ile çıkma altı
arasındaki düsey mesafe hiçbir yerde (2.40) m.’den az olamaz. Ancak, ön bahçe mesafesi 3m
ve daha az olan parsellerde; ön bahçeye yapılacak çıkmalarda, yol kotu ile çıkma altı
arasındaki düsey mesafe hiçbir yerde (2.40) m.’den az olamaz.
7.03.5. Ayrık nizama tabi veya yan bahçeli binaların bitisik olmayan cephelerinde yapılacak
açık ve kapalı çıkmalar yan ve arka komsu hudutlarına (2.00) m.’den fazla yaklasamaz.
Bitisik yapı nizamına tabi binaların ön ve arka cephelerinde yapılacak açık ve kapalı çıkmalar
bitisik yan komsu sınırlarına (2.00) m., arka komsu sınırına (2.00) m. yaklastırılabilir. Ayrıca
komsu parsellerde daha önce parsel sınırına kadar çıkma yapılmıssa, kapalı çıkmaların yan
komsu sınırına kadar yaklastırılmalarına da izin verilebilir.
7.03.6. Genisligi (0.10) m.’yi asmayan denizlikler, döseme seviyesinde olmamak ve açılı
yerlestirilmek sartıyla dekoratif amaçlı genisligi (0.60) m.’yi asmayan günes kesicileri bu
yönetmelik hükümlerine göre yapılmasına izin verilen bina saçakları, genisligi (0.20) m.’yi
asmayan açık ve kapalı çıkmalar, motifler, bahçe içinde yapılacak giris merdivenleri çıkma
sayılmaz.
41
7.03.7. İmar planında, ayrık nizama tabi olan, taban alanı (TA) emsali ile insaat müsaadesi
verilen yerlerde, zemin katta bina sahasına dâhil edilmeyen bosluklar olusturuldugunda
normal katlarda bu bosluklar üzerinde yapılacak çıkmalar arasındaki mesafe, (3.00) m.’den az
olamaz.
7.03.8. Bir parselde birden fazla bina yapıldıgında binaların çıkma uçları arasındaki mesafe
(6.00) m.den az olamaz.
7.03.9. İmar planı ve yönetmelik hükümlerine göre yapılan kademelendirmelerde (3.00) m.
kademe mesafesi içinde çıkma yapılamaz. Ayrıca yol meyli sebebiyle de yapılan
kademelendirmelerde de çıkma yapılamaz.
ISIKLIKLAR
MADDE 7.04
Her müstakil ev veya dairede en az bir oturma odası ile bir yatak odasının dogrudan dogruya
hariçten ısık ve hava alması mecburidir. Bu sekilde ısık ve hava almalarına lüzum olmayan
diger odalarla mutfakların ısıklıktan, banyo veya yıkanma yeri, kiler, helâların ısıklık veya
hava bacasından faydalanmaları da mümkündür. Mutfaklarda ocak yanma gazını uzaklastıran
havalandırma bacası yapılması mecburidir. Dogalgaz kullanımında dogalgaz tesisatı teknik
esaslarına uyulacaktır.
Genel olarak ısıklıkların dar kenarı (l.50) m.’den ve sahası (4.50) m²’den az olamaz.
Otel, pansiyon, ishanı ve benzeri binalarda odaların faydalanacakları ısıklıklar yükseklikleri
(6.50) m.’yi geçmeyen binalarda dar kenarı (1.50) m.’den ve sahası (4.50) m²’den
digerlerinde ise dar kenarı (2.00) m.’den sahası (6.00) m2’den az olamaz.
Her türlü binada hava bacalarının asgari ölçüsü (0,50x0,60) m.’dir. Hava bacalarının içinden
tesisat geçirilemez.
Asgari ölçüdeki bir ısıklık veya hava bacasından her katta en çok dört piyes faydalanabilir. Bu
piyeslerin adetlerinin artması halinde dörtten fazla her bir piyes için ısıklık veya hava bacası
ölçüsü, aynı nispette arttırılır.
Ancak, yukarıda belirtilen sekillerde ısık ve hava alması gerekmeyen veya lüzumlu ısık ve
havayı bu yönetmelikte tarif edilen sekilde esasen alması mümkün olan piyeslerden, herhangi
bir ısıklık veya hava bacasına pencere açılması bu ısıklık veya hava bacası ölçülerinin
artırılmasını gerektirmez.
Her binanın lüzumlu ısıklık veya hava bacası kendi parseli üzerinde bulunacaktır. Komsu bina
veya parsellerin ısıklık veya hava bacasından faydalanmak suretiyle bu elemanların
yapılmaması veya ölçülerinin azaltılması mümkün degildir.
Isıklık ve hava bacaları bunlara ihtiyacı olan kattan itibaren baslatılabilir.
Binaların bitisik olması gereken komsu tarafında yapılacak ısıklıklarda kirisler devam
ettirilebilir. Bu kısımların duvar ile kapatılma zorunlulugu yoktur.
Ancak hava bacalarının komsu parsele bitisik kenarının duvar ile kapatılması sarttır.
Binaların bitisik olması gereken komsu tarafında boydan boya ısıklık yapılması halinde
civarın nizamına aykırı bir görünüm meydana getirmemek üzere sokak cephesinde bina
yüksekliginde kapatılması mecburidir.
42
Ortadan aydınlıklı is hanlarında dısarıdan dogrudan ısık almayan büroların toplam alanının
1/8 inden küçük ve dar kenarı (2.00) m.’den az olmamak kaydı ile avlu biçiminde ısıklık
yapılabilir.
Bu ısıklıga açılan (1.50) m.’lik galeri ile girilen büroların dogrudan ısık aldıgı kabul edilir.
Galerinin genis tutulması halinde (1.50) m.’den fazla olan miktar kadar ısıklık dar kenarı
arttırılır. Ayrıca asansör, merdiven gibi kısımlar ısıklık alanına tecavüz edemez.
Ayrıca merkezi havalandırma ve klima sistemi ile donatılmıs otel veya benzeri yapılarda
direkt ısık ve hava gerektiren hacimlerin, gerekli ısık ve havalandırması; yapılacak teknik
tesisatla saglandıgını kanıtlamak sartı ile ısıklık aranmayabilir.
Kuranglezler: Parsel sınırı içinde kalmak ve binaya bitisik olmak sartıyla (1.00) m. genislikte
kuranglez yapılabilir. Kuranglezler en az alan sartını saglamak kosulu ile sıgınak, kömürlük,
kazan dairesi, depo, bir üst kata baglantılı piyesler ile wc ve yıkanma yerlerinin
havalandırılması amacı için kullanılır.
Ayrık nizamda bina etrafında mütemadi kuranglez tesis edilemez. Kuranglezlerden giris çıkıs
yapılamaz. Kuranglez yapılan yerlerde kuranglez boslugu kolonlara (50) cm.’den daha yakın
teskil edilemez.
Sanayi bölgelerinde bodrum katların imalathane olarak düzenlenmesi durumunda ise yol
cephesi dısındaki cephelerde kuranglez genislikleri (1,40) m. olarak düzenlenebilir.
SEKİZİNCİ BÖLÜM
YAPI İÇ MEKÂNLARI
YAPILARDA BULUNMASI GEREKEN PİYESLER VE ÖLÇÜLERİ
MADDE 8.01
8.01.1. Konutlarda bulunması zorunlu piyesler ve en az ölçüleri:
l oda
l yatak odası veya yatak nisi
l mutfak veya yemek pisirme yeri
l banyo veya yıkanma yeri
l wc bulunacaktır. Yıkanma yeri ile wc bir arada olabilir. Bu durumda alanı (3.60)m2den az
olamaz.
Piyesler: Darkenarı Alanı
En az l oda 3.00 m. l2.00m2
Yatak ve çalısma odaları 2.40 m. 8.00 m2
Yatak nisi l.50 m. 3.30 m2
Mutfak veya yemek pisirme yerleri l.50 m. 3.30 m2
Banyo veya yıkanma yerleri l.20 m. 3.00 m2
Wc. l.00 m. 1.20 m2
Antre, koridor vs. iç geçitler l.10 m. 1.32 m2
ölçüsünden daha küçük yapılamaz.
Yemek nisleri dar kenarı 3.00 m. ve alanı 12.00 m2olan bir odaya açılacaktır. Yemek pisirme
yerleri veya açık olarak düzenlenecek mutfaklar hava ve duman bacaları ile irtibatlı olmak
sartı ile düzenlenebilir. Tüm piyeslerde tefris yapılması zorunludur. Antre, soyunma yeri,
sandık odası veya kiler gibi mekanlar oda sayılmazlar.
43
8.01.2. İs yerlerinde bulunması gereken piyesler ve en az ölçüleri:
A.Alanı 20.00 m2’den büyük dükkânlarda en az bir adet wc ve lavabo yeri bulunması
zorunludur.
20 m2’nin altında ve her üç dükkâna bir ortak wc ve lavabo olusturulması halinde
dükkânlarda ayrı ayrı wc aranmaz.
Alanı 500 m2’den daha büyük dükkânlarda yeterli sayıda olmak üzere bay ve bayanlar için
ayrı ayrı en az birer adet wc ve lavabo yeri ile özürlüler için en az bir adet wc yeri ayrılması
sarttır.
B. 4 bagımsız bürosu olan ve normal kat alanı (150,00) m²yi geçen büro katları için bay ve
bayan ayrı olmak üzere birer adet wc ve lavabo yeri ile özürlüler için wc ayrılması
zorunludur.
C. Dükkân ve büroların dar kenarı (2,00) m.’den az olmamak üzere alanı (6.00) m²’den az
olamaz.
D. Özellik arz eden binalarda bu yönetmeligin kendileri için belirtilen hükümleri geçerlidir.
8.01.3. Resmi ve umumi binalarda ihtiyaca göre her katta bay ve bayan ayrı ayrı olmak ve
bunlardan en az %50’si kadarı alaturka olarak tertiplenmek sartıyla wc ve lavabo yeri
bırakılması zorunludur.
Ayrıca, her katta bedensel engelliler için kolayca ulasılabilecek sekilde en az (1.50x1.50) m.
ebadında wc ve lavabo yeri bırakılacaktır. Bu wc mahallinin kapısı esiksiz ve dısa açılacak
sekilde yapılacak ve kapı kanadı genisligi en az (0.95) m. olacaktır.
Resmi ve umumi binalarda koridor genisligi en az (2.00) m. olup koridor uzunlugu (20.00)
m.’yi geçtigi takdirde genislik en az (2.50) m. olacaktır.
İÇ YÜKSEKLİKLER
MADDE 8.02
Genel olarak, iskân edilen katların iç yüksekligi (taban dösemesi üzerinden tavan altına kadar)
(2.60) m.’den az olamaz. Yıkanma yeri, banyo, dus, lavabo yeri, wc, kiler, ofis, antre, koridor,
yatak holü, merdiven altı, her türlü iç ve dıs geçitler, iskan edilmeyen bodrum katları ile
müstemilat binalarında bu yükseklik (2.40) m.’den asagı düsmemek üzere indirilebilir.
Otel, pansiyon, ishanı, magaza, dükkân ve benzeri isyerlerinin iç yükseklikleri taban
dösemesinden tavan altına kadar (2.80) m.’den az olamaz. Garaj, kalorifer dairesi, odunluk,
kömürlük gibi özellik arz eden yerlerin yükseklikleri bu kayıtlara tabi olmayıp hizmetin
gerektirdigi sekilde belediyelerce tespit edilir.
Her türlü oyun salonları, kahvehane, gazino ve gece kulübü, birahane, diskotek, içkili
lokantalar, taverna, bar ve benzeri halkın toplu olarak uzun süre kaldıgı mahallerin taban
döseme üzerinden tavan altına kadar iç yüksekligi (3.50) m.den az olamaz.
Egitim, saglık, yurt gibi binaların iç yüksekligi (3.00) m.’den az olamaz.
Sanayi tesisleri, sinema, tiyatro ve konferans salonları, katlı otoparklar ve spor salonları gibi
özellik arz eden yapılarda iç yükseklikler teknolojik ve mimari gereklere göre belirlenir.
Avan proje ile uygulama yapılan yerler ve özellik arz eden binalar hariç zemin kat iç
yüksekligi en fazla 4.40 m. diger katlarda 4.00 m. dir.
44
Resmi binalar ile projeleri ilgili bakanlıklarca onaylanmıs yerlerde, özel kanunlar ve
yönetmeliklerine iliskin hükümler saklıdır.
PENCERELER
MADDE 8.03
Pencere bosluklarının belirlenmesinde “Binalarda Isı Yalıtım Yönetmeligi” hükümlerine ve
Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uyulması zorunludur.
İskan edilen bodrum katların dısa açılan piyeslerinin pencere yüksekligi 0.50 m. den az
olamaz.
Çatı Piyeslerinde Düzenlenecek Pencereler: Son kattaki bagımsız bölümlerle irtibatlı
piyeslerin aydınlatılması amacıyla çatı örtüsü üzerinde çıkma, çıkıntı yapılabilir. Bu çıkıntılar
saçak ucundan itibaren en az 3.00 m. çekilerek baslatılacak, çıkıntıların (mahya) yüksekligi
hiçbir yerde ait oldugu döseme üst kotundan 3.50 m.’den fazla yükseltilemeyecektir.
Çatı egimine uyularak 1.00 m² alanı asmamak sartı ile çatı saçak ucundan en az 3.00 m
çekilerek pencere tertiplenebilir.
Çatı arasında yapılan piyeslerin terasa açılan kapı ve pencere dısındaki pencere boslukları
1.00 m²’den büyük olamaz. Bu pencereler birbirine eklenerek bant haline getirilemez.
KAPILAR
MADDE 8.04
Kapı yükseklikleri: Bina giris ve dükkân giris kapılarında (2.20) m.’den daire, oda ve servis
kapılarında (2.10) m.’den, iskân edilmeyen bodrum katlardaki iç kapılar ile müstemilat
kapılarında (2.00) m.’den az olamaz.
Kapı genislikleri; umumi binaların giris kapılarında (2.00) m.’den diger binalarda (ve yangın
merdivenlerine açılan kapılarda) (1.50) m.’den az olamaz. Ancak, müstakil konutlarda bina
giris kapı genisligi 1.20 m.’ye indirilebilir.
Dükkân ve daire kapılarının genislikleri (1.00) m.’den oda ve mutfak kapılarında (0.90)
m.’den, diger iç kapılarda (0.80) m.’den az olamaz.
Döner kapılar, belirtilen ölçülerde yapılacak normal kapıların yanında ilave olarak
bulunabilir.
Kapılarda esik yapılamaz. Esik yapılması zorunlu hallerde özürlülerin hareketini, yangın
çıkıslarını ve benzeri eylemleri engellemeyecek önlemler alınır.
Banyo kapılarında alttan temiz hava girisini tabii olarak saglayan bir düzen yapılacaktır.
KOMSU PARSELE KAPI VE PENCERE AÇILMASI
MADDE 8.05
Bir binaya pencere açıp kapamakta insaat hükmünde olup, belediyenin iznine (ruhsatına)
tabidir. Bitisik nizamda yan tarafa isabet eden komsu parsele pencere ve kapı açılmasına izin
verilemez. Ancak imar planları ve imar yönetmelikleri hükümlerine göre belediyece bir
sakınca görülmeyen hallerde; komsu parsel sahibinin muvafakatı ve belediye encümeni kararı
ile tapuda irtifak hakkı tesis edilmek suretiyle pencere ve kapı açılmasına izin verilebilir.
45
Özel mülkiyete tabii olmayan ve park, çocuk bahçesi ile oyun alanları olarak “aktif yesil
alanlara” ayrılmıs ve tapu kayıtları terkin edilmis yerlere belediyeden izin (ruhsat) alınmak
suretiyle pencere açılmasına izin verilebilir.
MERDİVENLER
MADDE 8.06
8.06.1. Genel Hükümler
Genel olarak bu Yönetmelikte adı geçen umumi binalarla otel, is hanı, büro, pasaj v.b. birden
fazla katı olan ev ve apartmanların bagımsız bölümlerinin ortak merdivenleri ahsap olamaz.
Merdivenlerin çatı, bodrum ve benzeri ortak alanlara ulastırılması zorunludur.
Merdiven kovasının dar kenarı (0,10) m.’den az olamaz.
Basamak genisligi: 2a+b=60 ile 64 formülüne göre hesaplanır. Formüldeki a= yükseklik, b=
genisliktir.
Merdiven tanziminde en çok 18 rıhtan sonra ara sahanlık bırakılacaktır.
İmar Kanunu ile imar planı ve bu Yönetmelik hükümlerine göre korunması mümkün olan
binalarda kat ilavesi halinde, mevcut merdivenler bu madde hükümlerine uymadıgı takdirde,
bu konuda yapılacak islemi saptamaya ilgili belediyesi yetkilidir.
Merdivenlerin her iki tarafında da özürlülerle ilgili TSE standartlarına uygun korkuluk ve
küpeste yapılması ayrıca sahanlık ve merdiven dösemelerinde ve kaplamalarında da
standartlara uyulması zorunludur. Merdiven basamakları ve sahanlık ölçülerine dair TSE
standartlarının bu maddede belirtilen ölçü ve miktarlardan küçük olması halinde bu madde
hükümleri geçerlidir.
Binalarda usulüne göre asansör yapılmıs olması nizami sekil ve ölçülerde merdiven yapılması
kosulunu ortadan kaldırmaz.
Merdiven Kolu ve Sahanlık Genislikleri İle Merdiven Basamaklarının Ölçüleri
8.06.2. Konut Binalarında:
Ortak merdiven ve sahanlık genislikleri l.20 m.’den az olamaz. Çatıya ve bodrum katlara
ulasan ortak merdivenlerde de bu ölçülere uyulur.
Bu ölçüler tek aileye mahsus evlerde veya bagımsız bölümlerde (dubleks, tripleks,...vb.)
(0,90) m.’ye, servis merdivenlerinde (0,70) m.’ye kadar indirilebilir.
İskan edilmeyen çatı aralarına çıkan merdivenlerde bu ölçüler aranmayabilir. Merdivenin
çatıya ulasmaması durumunda çatıya çıkısı saglayacak gemici merdiveni bulunması sarttır.
Çatılı binalarda çatıya çıkmak için en az (0,80 x 0,80) m. boyutlarında kapaklı bir delik
bulundurulur.
Merdivenin çatı ile irtibatlandırılması zorunludur ve Merdiven bosluklarında, yangın anında
duman tahliyesi için en az 0,40m.x0,40m. veya Ø= 0,30 m. ölçülerinde hava bacası
bırakılması ve dogalgaz kaçakları anında dogal gazın tahliyesi için serbest en kesit alanı en az
150cm2 olan havalandırma kanallarının olması veya gaz alarm cihazının kullanılması
zorunludur.
Merdiven Basamaklarının Ölçüleri:
Basamak yüksekligi; 0.17 m.’den fazla olamaz.
Basamak genisligi; 0.27 m.’den az olamaz.
46
Balansmanlı merdivenlerde, merdiven genisligi kova kenarında asgari basamak genisligi
0.10m. olacak, bu genislik basamak ortasında 0.27 m.’den asagı düsmeyecektir.
İskan edilmeyen çatı arası ve çatılar ile bodrum katlara ait merdivenlerde rıht yüksekligi 0.20
m’den çok basamak genisligi ise 0.25 m’ den az olamaz.
8.06.3. Konut Dısı Binalarda:
Herhangi bir merdivenin, yapıda merdiven merkez olmak üzere (25,00) m. yarıçaplı daire
içindeki piyeslere hizmet edebilecegi kabul edilir. Bunu saglamayan büyük boyutlu binalarda
yukarıdaki ölçüye uyularak gerekirse ikinci veya üçüncü merdiven tesis edilir.
Umumi binaların merdiven genisligi (1,60) m.’den az olamaz.
Umumi binalarda basamak genisligi ve yüksekligi:
İç merdivenlerde rıht yüksekligi : 0,l6 m.’den fazla
Dıs merdivenlerde rıht yüksekligi : 0,l5 m.’den fazla
İç merdivenlerde basamak genisligi : 0,29 m.’den az
Dıs merdivenlerde basamak genisligi : 0,32 m.’den az olamaz.
Balansmanlı merdivenlerde, merdiven genisligi kova kenarında asgari basamak genisligi
0.15m. olacak, bu genislik basamak ortasında 0.32 m.’den asagı düsmeyecektir.
Bu yönetmelikte olusturulması zorunlu tutulan ana merdivenler dısında düzenlenen
merdivenlerde, umumi bina tanımına girmeyen yapılarda düzenlenen bagımsız bölüm içi
merdivenlerde ve cephesi 8.00 m.den ve/veya kat alanı 150 m2.den küçük binalarda
düzenlenecek merdivenlerde; merdiven kolu ve sahanlık genisligi 1.20m.den az, basamak
yüksekligi iç merdivenlerde (0.17) m.den, dıs merdivenlerde (0.16) fazla, basamak genisligi
ise; iç merdivenlerde, çıkıs hattında (0.27) m.den, dıs merdivenlerde (0.30) m.den az olamaz.
8.06.4. Korkuluklar:
Her türlü binada; balkon ve teras etrafında 5’den fazla basamagı bulunan açık merdivenlerde,
kotu (0.90) m.’den az olan pencere bosluklarında, döseme kotundan itibaren en az (0.90) m.
yükseklige kadar teknik sartlara uygun olarak, gerekli emniyet tedbirleri alınmak suretiyle
korkuluk yapılması mecburidir.
İstinat duvarı üstünde ve her ne sebeple olursa olsun daha önce ön bahçelerin yaya kaldırımı
seviyesine göre (0.50) m.’den daha asagıda tesekkül etmis bahçelerde yol kenarına bahçe
duvarı yapılmadıgı takdirde, korkuluk yapılması zorunludur.
YANGIN MERDİVENLERİ
MADDE 8.07
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelige uyulması zorunlu olup; tereddüt
edilen konularda Büyüksehir Belediyesi İtfaiye Daire Baskanlıgı’nın görüsü alınır ve bu
görüse uyulur.
İki katlı binalarda İtfaiye Daire Baskanlıgının görüsü dogrultusunda yangın merdiveni yerine
degisik mimari çözümler yapılabilir.
Yangın merdivenlerinin komsu parsele yaklasma mesafesi her türlü yapı nizamında 1.50
m.'den az olamaz.
47
ASANSÖRLER
MADDE 8.08
Bina giris katından itibaren kat adedi, , bu kat ile birlikte 4’den fazla olan konut binalarında,
bodrumda iskan edilen katlar dahil tüm katlara hizmet veren asansör yapılması zorunludur.
Yapı sahibince istenirse daha az katlı yapılarda da asansör yapılır.
Asansör boslugunun dar kenarı (1.20) m.’den, alanı (1.80) m2’den, kapı genisligi ise (0.90)
m’den az olamaz. Asansör önü sahanlık genisligi, asansör kapısı sürme ise en az(1.20) m.,
asansör kapısı dısa açılan kapı ise en az (1.50) m. olmalıdır.
Konut binalarında 12’den fazla daire bulunması halinde asansör boslugunun dar kenarı en az
(1.40) m. ve alanı (2.50) m2’den az olamaz.
Manuel kapılı asansörlerde güvenlik için iç otomatik (tam otomatik veya yarı otomatik ) kapı
yapılacaktır.
Bina giris dösemesi ile son kat tavan kotu arasında 10’dan fazla kat bulunan veya fiili
yükseklige göre asansör yapılması mecburiyeti bulunan binalarda toplam konut sayısı 20’yi
geçtigi takdirde en az 2 adet asansör yapılması zorunludur.
Kullanılabilir katlar alanı 800 m2’den ve kat adedi 1’den fazla olan umumi binalarda en az bir
adet asansör yapılması zorunludur. Ayrıca, kat alanı 800 m2’den ve kat adedi üçten fazla olan
umumi binalarda, yüksek yapılarda yukarıdaki esaslara uygun ve en az iki adet olmak üzere
binanın tipi, kullanım yogunlugu ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek sayıda asansör yapılması
zorunludur. Bu asansörlerden birisi hem insan, hem yük tasıyabilecek nitelikte olmalıdır.
Ayrıca herhangi bir tehlike anında, arıza veya elektriklerin kesilmesi halinde zemin kata
ulasıp kapılarını açacak, yangına dayanıklı malzemeden yapılmıs, saft içinde, duman
sızdırmaz nitelikte, kesintisiz bir güç kaynagından beslenecek sekilde tesis edilmesi
gerekmektedir.
Umumi binalarda yapılacak asansörlerden en az bir tanesi bedensel özürlülerin kullanımına
uygun yapılacaktır. Bu asansörlerin iç kabini en az 1,10x1,40m. ölçülerinde yapılacaktır. Kapı
genisligi (net açılım) (0,85) m.’den az olmayacaktır. Kabin içinde yerden (0,85-0,90)m.
yükseklikte tutunma kolu olacaktır. Asansör kapıları otomatik veya fotoselli olacaktır. Her
türlü asansör kabininde kapı yapılması zorunludur.
TSE standartlarının yukarıdaki ölçü ve miktarlardan küçük olması halinde bu madde
hükümleri geçerlidir.
Bina giris dösemesinden son kat tavan kotuna kadar fiili yükseklik veya bu yükseklik içindeki
kat sayısı bu maddenin uygulanmasında asansör yapma zorunluluguna esas alınacaktır.
Asansör makine dairesine çıkıs merdiveni dizayn ve malzeme olarak binanın ana merdiveni
niteliginde olacaktır. Asansör makine dairesi çevre duvarları ve tabanı yangına dayanıklı
malzemeden yapılacaktır.
Binanın kat ve daire adedinin fazlalıgı veya kullanma seklinin gerektirdigi lüzuma göre
asansör ve yerinin ölçü veya adedini artırmaya baslangıç katı olarak zemin kat yerine bodrum
veya birinci katı seçmeye ilgili belediyeler yetkilidir.
İmar planı ile kanun ve yönetmelik hükümlerine göre muhafazası mümkün olan yapılara kat
ilavesi halinde, asansör yeri ölçüleri mevcuda uydurulabilir.
48
Binalarda asansör makine dairesinin tavan betonu üst kotu ile binanın son kat döseme kotu
arasındaki mesafe makine tesisat projesinin ön gördügü emniyet mesafesini asamaz. Özellik
arz eden binalarda asansör makine dairesinin tavan betonu üst kotu belediyelerce belirlenir.
Ayrıca asansörün basladıgı kat dösemesi altında asansör mahalline rastlayan kısım bos
bırakılır.
Asansör makine dairesinin yeri, sekli, büyüklügü teknik özelligine göre belirlenir.
Asansör yönetmeligi ve ilgili TSE standart hükümlerine uyulması zorunludur.
PORTİKLER
MADDE 8.09
İmar planı hükümleri uyarınca portik düzenlenmesi gereken yerlerde aksine bir hüküm
bulunmadıgı takdirde, portik derinligi (4.00) m. yüksekligi ise (3.50) m. ile (5.00) m. arasında
yapılacaktır. Ancak civarın tesekkül tarzı ve mevkii özellikleri dolayısıyla bu ölçüler
belediyelerce degistirilebilir.
ASMA KATLAR
MADDE 8.10
Avan Projesine göre uygulama yapılacak yerlerin dısında asma kat yapılamaz.
Asma kat; bu gibi yerlerde bodrum ve zemin katlarında yapılabilen, alt kat iç yüksekligi 2.60
m.’den ve üst kat iç yüksekligi ise 2.50 m. den az olmayan, alanı ait oldugu piyes alanının
2/3’ünü geçmeyen, kapalı bir hacim olusturmayan, bir yola yüzü olan parsellerde o yoldan,
birden fazla yüzü olan parsellerde ise genis yol cephesinden (3.00) m. diger yol cephesinden
(1.50) m. çekilmek üzere yapılan ve müstakil kullanısı olmayıp, bulundugu bölümün
kullanımını tamamlayan kattır. Yolların aynı genislikte olması halinde çekme mesafelerine
ayarlamaya belediyesi yetkilidir. Asma katlar ait oldukları bagımsız bölümün sınırını asamaz.
Bina cephelerinde asma kat hizasında kiris yapılabilir. Asma kat uygulaması yapılan yapılarda
kısa kolon olusturulamaz.
Asma katların yapımında yürürlükteki Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında
Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.
KAPICI DAİRESİ – BEKÇİ ve KALORİFERCİ ODALARI
MADDE 8.11
8.11.1. Kapıcı Dairesi Yapılacak Binalar:
Bir parselde 30 dan fazla daire bulunması durumunda kapıcı dairesi yapılması zorunludur.
31 ile 70 arası daire sayısı için 1 kapıcı dairesi,
71 ile 140 arası daire sayısı için 2 kapıcı dairesi,
İlave her 70 daire için de ek bir kapıcı dairesi yapılması zorunludur.
Ancak, bir parsel içinde villa tipinde tek bagımsız bölüm olarak tertiplenmek sartıyla 1 den
fazla konut binası bulunanlarında kapıcı dairesi yapılması mecburiyeti aranmaz.
8.11.2. Bekçi Odası Ayrılacak Binalar:
İsyeri ve büro olarak kullanılacak kaloriferli veya kalorifersiz binaların brüt insaat sahası
2000 m2den fazla olanlarında bekçi odası yapılması mecburidir.
8.11.3. Kaloriferci Odası Ayrılacak Binalar:
49
Kapıcı dairesi yapılması mecburiyeti bulunmayan konut binaları dahil, merkezi ısıtma sistemi
bulunan kaloriferli binalardır.
8.11.4. Kapıcı Dairelerinin, Bekçi ve Kaloriferci Odalarının Ölçü ve Nitelikleri:
A. Kapıcı daireleri, bekçi ve kaloriferci odaları dogrudan ısık ve hava alabilecek sekilde
düzenlenecek, taban döseme seviyeleri kısmen tabii zemin kotu altında kalması durumunda
iskân edilen konut sartlarını saglayacaktır.
B. Kapıcı daireleri konutlarda bulunması gerekli zorunlu piyesleri ve en az ölçülerini
saglamak zorundadır.
C. Bina içinde tertiplenen bekçi ve kaloriferci odasının dar kenarı en az 2.40 m alanı en az
8.00 m2olacaktır. Ayrıca 2.50 m2büyüklügünde helâ ve dus yeri bulunacaktır. Bekçi odası
bina dısında yapıldıgı takdirde taban alanına dâhil edilecektir.
8.11.5. Kapıcı veya Kaloriferci Dairesi yapılması zorunlu olmadıgı halde, bu dairelerin
yapılması istenen binalarda, KAKS emsali varsa bu alanlar KAKS emsaline dâhil edilecektir.
Kapıcı dairesi; binaların bodrum katlarında tertiplenemedigi durumlarda diger katlarda da
tertiplenebilir. Diger katlarda tertiplenmesi halinde emsale dâhil edilecektir.
Kapıcı dairelerinin esas bina dısında müstemilat binası olarak düzenlenmeleri durumunda, bu
yönetmeligin müstemilat binaları hakkındaki ölçü ve sartlarına uyulması, brüt insaat alanı 40
m2 yi geçmemesi ve yukarıda ölçüleri verilen piyeslerden olusması saglanacaktır. Ayrıca
binanın taban alanına dâhil edilecektir.
SIGINAKLAR
MADDE 8.12
3194 sayılı İmar Kanunun 36 ve 44 maddeleri geregi T.C. Bayındırlık ve İskân Bakanlıgı ile
T.C. İçisleri Bakanlıgı tarafından hazırlanarak 25.08.l988 gün, 19910-degisik 06.03.1991 gün
20806 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüge giren sıgınak yönetmeligi hükümlerine
uyulacaktır. Sıgınak yönetmeliginde degisiklik yapılması halinde tüm degisikliklere
uyulacaktır.
Sıgınak hesabına esas insaat alanı, bu yönetmeligin 2.04.7 maddesinde tariflenen katlar
alanıdır.
SU DEPOLARI, SIHHİ TESİSLER
MADDE 8.13
Bu yönetmelikte belirtilen umumi binalarda ve yüksek katlı yapılarda (15) m3’ün altında
olmamak üzere, yapının kullanma amacı, günlük su ihtiyacı, seçilen yangın söndürme sistemi
gibi kriterlere ve ulusal ve uluslar arası standartlara uyulmak ve gerekli drenaj ve yalıtım
tedbirleri alınmak sartıyla hacmi belirlenen su deposu bulundurulması zorunludur.
Konutlarda 6 daireye kadar (6. daire dâhil) su depoları 2 m3’tür. 6 daireden sonra her daire
için 0.50 m3artırılır. Su sebeke basıncının 4 atmosferin altına kadar kalan bölgelerdeki
binalarda hidrofor yapılması gereklidir. İskân edilsin veya edilmesin bodrum katlar dâhil 5 ve
daha fazla katlı binalarda her katta yangın muslugu ve donatısı olan bir yangın dolabı
yapılması zorunludur. Yangın dolapları duvarların içine monte edilecektir. Kat alanı (800,00)
m²’nin üstünde binalarda ise her katta en az 2 yangın dolabı bulunacaktır. Ayrıca binalarda,
sadece yangın musluklarına baglanmak üzere hacmi her yangın muslugu için 400 litre olmak
üzere hesaplanacak ikinci bir su deposu yapılacaktır. Su depoları gerekli drenaj ve yalıtım
50
tedbirleri alınarak bina tasıyıcı sisteminden bagımsız olarak betonarme veya paslanmaz çelik
ve sıhhi sartlara uygun benzeri malzemelerden bodrum katlarda yapılabilecegi gibi bina
dısında, yan ve arka bahçede topraga gömülü sekilde de yerlestirilebilir. Ancak 2560 sayılı
yasa geregince İSKİ Genel Müdürlügü’ne ait yönetmelik ile Deprem Bölgelerinde Yapılacak
Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.
İshanı, büro, çarsı, pasaj magaza gibi binalarla otel v.b. konaklama tesislerinde en çok 25
kisiye; sinema, tiyatro gibi umumi binalarda ise en çok 50 kisiye en az l kadın l erkek için
olmak üzere wc, pisuar, lavabo ve özürlüler içinde en az bir kadın bir erkek olmak üzere
standardına uygun helâ, pisuar ve lavabo yapılması ve yukarıdaki ölçü ve nitelikte en az 15
m3 su deposu yapılması zorunludur. Özellik arz eden yapılarda İtfaiye Daire Baskanlıgının
görüsüne göre su deposu yapılacaktır. Ticari kullanımlı isyeri ve büro binalarında dısa dönük
bagımsız bölüm olarak wc yapılabilir.
Kalorifer daireleri ve bacalar, ısıtma ve buhar tesisleri 19.11.1984 tarihli ve 18580 sayılı
Resmi Gazete de yayımlanan “Mevcut Binalarda Isı Yalıtımı İle Yakıt Tasarrufu Saglanması
Ve Hava Kirliliginin Azaltılması’na Dair Yönetmelik” ile 8.5.2000 tarihli ve 24043 sayılı
Resmi Gazete de yayımlanan “Binalarda Isı Yalıtımı Yönetmeligi” hükümlerine uygun olarak
düzenlenir. Belirtilen yönetmeliklerde degisiklik yapılması halinde degisikliklere uyulacaktır.
KUYULAR VE FOSSEPTİKLER, RÖGARLAR, PİS SU BAGLANTILARI
MADDE 8.14
Genel olarak temiz ve pis su kuyuları ile fosseptikler komsu hudutlarına 5,00 m.den fazla
yaklastırılamaz. Ancak bahçe mesafelerinin uygun olmaması halinde özellikle bitisik nizama
tabi yerlerde fenni ve sıhhi mahsurlar olmadıgı takdirde bu mesafeleri azaltmaya veya bir kaç
komsuya ait fosseptikleri bir arada veya bitistirerek yaptırmaya belediyeler yetkilidir.
Fosseptiklerin hacimleri konut basına 12m³ alınmak suretiyle hesap edilir. Binaların en düsük
kanal baglantı kotu üstünde kalan katların pis suyu cazibe ile uzun mesafe katedilmeden ana
mecraya baglanır. En düsük kanal baglantı kotu altında kalan, pissu desarjları ise desarj
pompalarının elektrik kesintisi durumunda çalısmayacagı göz önünde bulundurularak,
boyutları binanın kullanım sekillerine göre, geçici depolama imkânı veren ayrı bir rögarda
toplamak ve pompalamak suretiyle terfian yapılacaktır.
STEMİLATLAR
MADDE 8.15
Binaların ortak alanları garaj, odunluk, kömürlük, depo, çamasırhane, kapıcı dairesi,
kaloriferci dairesi, sıgınak ve benzeri ortak hizmetler için olup, amacı dısında kullanılamaz.
Bu alanların binaların bodrum katlarında tertiplenmesi zorunludur. Ancak istisnai durumlarda
(arsa zemininden su çıkması veya sert kaya olması gibi) müstemilat olarak bahçede tertiplenir.
Dört tarafı yol ile çevrili istisnai parseller dısında esas binaların yol tarafındaki cephe
hatlarına tecavüz eden müstemilat binası yapılamaz. İstisnai parsellerde müstemilat
binalarının yapılacagı yeri tayine belediyeler yetkilidir.
Bahçede yapılan müstemilat alanları, bina taban alanı hesabına dâhil edilir. Dar kenarı 4,00
m.den, en yüksek noktasının tabii zeminden yüksekligi 3,00 m.den fazla olamaz.
Müstemilatlar esas binaya bitisik oldukları takdirde komsu mesafelerine aksi halde
yönetmeligin ön, yan, arka bahçe mesafeleri ile ilgili sartlarına uymak zorundadır.
Elektrik Kurumu tarafından gerekli görülen trafo, TAKS ve KAKS belirlenmis yerlerde insaat
emsaline dâhil edilmez. Trafo binaları ön bahçe mesafeleri dısında kalmak, yan ve arka
51
bahçelerde zorunlu hallerde komsu parsel sınırına minimum 1,00 m. yaklasmak ve baska
amaçla kullanılmamak sartı ile yapılabilir.
BAHÇE DUVARLARI VE BAHÇE DÜZENLEMESİ
MADDE 8.16
Ön Bahçe Duvarları:
Bahçe duvarlarının yol üstüne isabet eden kısımlarının yaya kaldırımından itibaren
yükseklikleri, harpusta dâhil (1.00) m.’yi geçemez. Bu duvarların üzerinde ayrıca görüsü
kapamayacak sekilde (1.00) m. yükseklikte parmaklık yapılabilir. Meyilli yerlerde yüksekligi
yaya kaldırımından (1.00) m.’yi asmamak üzere kademelendirilebilir.
Yan ve Arka Bahçe Duvarları:
Bu duvarların tabii veya tesviye edilmis zeminden yüksekligi (1.50) m.’yi geçemez. Ayrıca
bunların üzerine görüse engel olmayacak sekilde (1.00) m. yüksekliginde parmaklık
yapılabilir.
Resmi ve Umumi binalar ile sanayi tesislerinin (Okul, hastane, cezaevi, ibadet yerleri, elçilik,
sefarethane vb.) özellik arz eden bina ve bahçe duvarları bu madde hükmüne tabi degildir.
Bahçe Düzenlemesi:
Bos parsellerde mevcut arazi kotlarını degistirmek amacıyla kazı ve dolgu yapılamaz. Bütün
yapı alanlarındaki uygulamalarda, binanın oturdugu sahanın dısında kalan alanın her (25.00)
m²’si için bir agaç dikilecektir. Parselin agaç dikimine uygun olmaması halinde yukarıdaki
sarta göre çıkacak sayıdaki agaçlar ilgili İlçe/ilk kademe Belediye Baskanlıgı’nın uygun
görecegi imar planlarında kamunun kullanımına ayrılmıs alanlara dikilecektir. Uygulama
yapılacak parsellerde mevcut agaç varsa revizyonu yapılabilir. Parseldeki korunabilen agaçlar
gerekli olan agaç sayısından düsülür. Her İlçe/ilk kademe Belediye Baskanlıgı ilçesi hudutları
dâhilinde dikilmesi uygun olan agaçların listesini orman fakültesinden alacak ve parsel
bünyesinde dikilecek olan agaçların cinsi bu listeden belirlenecektir.
Parselinde bahçe düzeni yapılmamıs ve gerekli sayıda agaç dikilmemis yapılara yapı
kullanma izni verilemez. Özellik arz eden bölgelerde veya birden fazla istinat duvarları
gerektiren parsellerde istinat duvarları arasındaki terasların bitkilendirilmesi agaç dikimi,
zemin ve bahçe düzenlenmesi belediyece onaylanacak bahçe düzenleme peyzaj projesine göre
yapılacaktır.
DOKUZUNCU BÖLÜM
ISI YALITIMI
MADDE 9.01
Isı Yalıtım Yönetmeligi ve ilgili TSE normlarına uyulacaktır
“Isınmadan Kaynaklanan Hava Kirliliginin Kontrolü Yönetmeligi” hükümlerine uyulacaktır.
KAZAN DAİRELERİ, KAZANLAR VE BACALAR
MADDE 9.02
Kazan daireleri, kazanlar ve bacalarıyla ilgili düzenlemeler asagıdaki sartlara uygun olmalıdır.
9.02.1. Bütün kalorifer suyu, kullanma sıcak suyu ve buhar boruları dogrudan dogruya
topraga veya betona gömülmeyecek mutlaka yalıtılacaktır.
9.02.2. Oda içinden geçen kalorifer suyu, kullanma sıcak suyu ve buhar borularının etrafa
verdigi ısı, faydalı ısı olarak hesaba katılmadıgı zaman yalıtılacaktır.
52
9.02.3. Servis borularının zemin ve tavan baglantı kısımlarında hava sızdırmazlıgı
yapılacaktır.
9.02.4. Binaların dıs hava sıcaklıgına göre kalorifer kazanı çıkıs suyu sıcaklıgını ayarlayan
otomatik kontrol sistemi olacaktır.
9.02.5. Her kazanın ayrı bir bacası olacak birden fazla kazan, her ne sebeple olursa olsun aynı
bacaya baglanmayacaktır. Kalorifer bacasına soba, sofben vs. baglanmayacaktır.
9.02.6. Bacalar kalorifer tesisatı projesinde belirtilen kesitlerde, içine dısarıdan hava
almayacak sekilde içi ve dısı sıvalı olarak yapılacaktır. Bacalar, komsu yüksek binanın, çekisi
bozan etkisini azaltmak amacıyla mümkünse bu binalardan en az 6 m. uzaklıkta bulunacak ve
ait oldugu bina mahyasının en az 80 cm. üzerine kadar çıkarılacaktır.
9.02.7. Bacalar mümkün oldugu kadar yön degistirmeyecek sekilde yapılacak, yön
degistirmenin zorunlu oldugu hallerde ise, yön degistirmede yatayla olan açı en az 60°
olacaktır.
9.02.8. Bacaların en alt kotunda, saçtan ve hava sızdırmayacak sekilde yapılmıs, contalı bir
temizleme kapagı yapılacaktır. Yatay duman kanalları bacaya en az %5 lik yükselen bir
egimle baglanacak, duman kanallarının temizlenmelerine imkân verecek, sızdırmaz, ısı
yalıtımlı, kolay açılıp kapanabilen ve en küçük ölçüsü 30x30 cm. olan yeter sayıda temizleme
kapagı bulunacaktır.
9.02.9. Duman kanalları bacaya dogrudan dogruya veya zorunlu durumlarda yuvarlak
dirseklerle baglanacak, asla 90°’lik keskin köseli dirsek konulmayacaktır.
9.02.10. Kaloriferli binalarda kazan dairelerinin biri giris-çıkıs, digeri kaçıs olmak üzere en az
2 kapısı bulunacaktır. Kaçıs kapıları dogrudan bina dısına açılabilecegi gibi dısarı ile irtibatı
olan ortak mahallere de açılabilir. Dısa çıkıslar ön bahçe mesafesi içinde yapılamaz.
9.02.11. Kazan daireleri tabi zemin altında ve ön bahçe mesafesi içinde kalmamak sartıyla
bina konturları dısında yapılabilir. Bu alan TAKS ve KAKS’a dâhil degildir.
9.02.12. Isı üreticisi, ilgili mamul standartlarına ve kural standartlarına; uygun olmak
mecburiyetindedir.
9.02.13. Isı üreticisinin yerlestirildigi mahallerdeki duvar ve tavan aralıklarının ölçüleri TS
3818’e uygun olmak sartı ile imalatçı tarafından sart kosulan degerlerin altına düsmeyecektir.
9.02.14. Bakım ve onarım amaçları için brülörün yerinden geri çıkarılması veya yana alınması
imkânını verecek, gerektiginde kapısı da olan, yeterli alanlar mevcut olmalıdır.
9.02.15. Buhar kazanları ve buhar jeneratörlerinin yerlestirilecegi hacimler için yetkili kurum
ve kuruluslardan onay alınmalıdır.
9.02.16. Kazan dairelerinde katı, sıvı, gaz yakıt tankı veya depoları bulunmamalıdır.
9.02.17. Kazan dairesi kapıları yanmaz malzemeden ve dısarıya açılacak sekilde yapılmalıdır.
Kazan Dairelerinin Havalandırılması
Havalandırma açıklıkları dıs ortama direkt olarak açılmalı, bunun mümkün olmadıgı
durumlarda havalandırma kanallarla yapılacaktır. Mahaller dolaylı olarak havalandırılamaz.
Kanal uzunlugu (yatay ve düsey uzunluklar ile dirsek esdeger uzunlukları toplamı) 10 m ve
üzerinde ise havalandırma cebri (mekanik) olarak yapılacaktır. Havalandırma kanallarında
90°’lik dirsek esdeger uzunlugu 3,00 m., 45°’lik dirsek esdeger uzunlugu 1,50 m. ve ızgaralar
için esdeger uzunluk 0,50 m. alınacaktır. Üst havalandırma, havalandırma bacası ile tabii
olarak yapılabilir. Alt havalandırma kanalı brülör seviyesine kadar indirilecektir.
53
Alt ve üst havalandırmaların her ikisi de tabii veya cebri yapılabilir. Tek basına üst
havalandırma cebri olamaz. Alt havalandırma cebri, üst havalandırma tabii olabilir.
Taze hava veya egzoz fanlarının herhangi bir nedenle devre dısı kalması durumunda brülörün
de devre dısı kalmasını saglayan otomatik kontrol sistemi kullanılacaktır.
Menfez üzeri dikdörtgen deliklerde kısa kenar en az 10mm olmalıdır. Izgara kafes vb.lerin
göz aralıkları en az 10x10mm olmalıdır. Havalandırma için kanatların kullanılması
durumunda hesaplamalar için TS 7363 standardı uygulama kuralları dikkate alınacaktır.
Üst ve alt menfezler mümkün oldugu kadar mahallin üst ve alt seviyelerine kısa devre hava
akımının engellenmesi için birbirlerinden mümkün oldugunca uzak yerlestirilmelidir. Üst
havalandırma menfezi tavandan en fazla 40 cm asagıda, alt havalandırma menfezi dösemeden
en fazla 50 cm yukarıda olacak sekilde açılmalıdır.
a) Tabii Havalandırma
Tabii havalandırmada alt ve üst menfezlerin dıs hava ile direkt temas etmesi saglanmalıdır.
Kazan dairesi toprak kotunun altında kalıyor ise havalandırma uygun boyutlarda kanallar ile
saglanmalıdır.
Havalandırma menfez ve kanalları korozyona karsı dayanıklı, kolay yanmayan; galvaniz,
alüminyum, bakır, DKP sac v.b. malzemelerden imal edilebilir (TS 3419). DKP sac
kullanılması durumunda menfez ve kanallar antipas üzeri yaglı boya ile boyanacaktır.
Toplam kurulu gücü 1000 kW’a kadar olan kazan dairelerinin havalandırmasında dogrudan
dısarı açılan menfezler için yeterli kesit alanı asagıdaki formüle göre hesaplanmalıdır.
= × × 2.25× (İ + 70) A br S F a Q
SA : Alt havalandırma net kesit alanı (cm2 )
F : Menfezin geometrisine baglı katsayı
F = 1 : Uzun kenarı, kısa kenarının 1,5 katından fazla olmayan dikdörtgen
F = 1 : Dairesel
F = 1,2 : Izgaralı
F = 1,1 : Uzun kenarı, kısa kenarının 5 katına kadar olan dikdörtgen
F = 1,25 : Uzun kenarı, kısa kenarının 10 katına kadar olan dikdörtgen
a : Menfezin ızgara katsayısı
a = 1 : Izgarasız
a = 1,2 : Izgaralı
İQbr : Toplam Anma Isıl Gücü (kW)
Toplam kurulu gücü 1000 kW’ın üzerine olan kazan dairelerinin havalandırmasında toplam
anma ısıl gücünün her 1 kW’ı için 1,6 m3/h hava ihtiyacı vardır. Buradan hareketle dogrudan
dısarı açılan menfez için gerekli kesit alanı asagıdaki formül ile hesaplanmalıdır.
3600
br
A
Q
S
İ
=
54
İQbr :Toplam Anma Isıl Gücü (kW)
SA :Menfez Kesit alanı ( m2 )
Kazan dairelerinde pis hava atıs miktarı, toplam anma ısıl gücünün her 1kW’ı için 0,5m3/h
olmalıdır. Buradan hareketle pis hava atısı için gerekli menfez kesit alanı asagıdaki formül ile
hesaplanmalıdır.
= × 0.6 Ü A S S
Sü : Pis Hava Atısı için net kesit alanı ( m2 )
b) Cebri Havalandırma
Tabii havalandırması mümkün olmayan kazan dairelerinin cebri olarak havalandırılması
gerekir.
Cebri havalandırma için gerekli en az taze hava ve egzost havası miktarları brüler tipine ve
kapasitesine göre asagıdaki formüllerden hesaplanmalıdır.
• Üflemeli brülörler için
Alt havalandırma hesabı:
Vhava = Qbr * 1,184 * 3,6 (m3/h)
Sa = Vhava / ( 3600 * V ) (m2)
V =Kanaldaki hava hızı (m/sn) 5 ile 10 arasında alınmalıdır.
Üst havalandırma hesabı:
VEgzost = Qbr * 0,781 * 3,6 (m3/h)
SÜ = VEgzost / (3600 * V ) (m2)
V =Kanaldaki hava hızı (m/sn) 5 ile 10 arasında alınmalıdır.
• Atmosferik brülörler için;
Alt havalandırma hesabı:
Vhava = Qbr * 1,304 * 3,6 (m3/h)
Sa = Vhava / ( 3600 * V ) (m2)
V =Kanaldaki hava hızı (m/sn) 3 ile 6 arasında alınmalıdır
Üst havalandırma hesabı:
VEgzost = Qbr * 0,709 * 3,6 (m3/h)
SÜ = VEgzost / (3600 * V ) (m2)
V =Kanaldaki hava hızı (m/sn) 3 ile 6 arasında alınmalıdır
Kazan Dairelerinde Elektrik Tesisatı:
Muhtemel tehlikeler karsısında kazan dairesi dısına kazan dairesinin tüm elektriginin
kesilmesini saglayacak bir ilave tesisat yapılmalıdır.
55
Cihazlar için gerekli elektrik enerjisinin alınacagı elektrik panosu etanj tipi exproof olmalı,
kumanda butonları pano ön kapagına monte edilmeli ve kapak açılmadan butonlarla açma ve
kapama yapıla-bilmelidir (Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik).
Elektrik dagıtım panosunun kazan dairesi dısında olması durumunda pano ve aksesuarlarının
exproof olmasına gerek yoktur.
Brülör kumanda panosu etanj tipi olmalı, ana kumanda panosundan ayırt edilebilecek sekilde
ve brülöre yakın bir yere monte edilmelidir. Ana pano ile brülör kumanda panosu arasında
çekilecek besleme hattı projede hesaplanmıs kesitte ve yanmaz TTR tipi fleksible kablo ile
yapılmalıdır.
Aydınlatma sistemi tavandan en az 50 cm asagıya sarkacak biçimde veya üst havalandırma
seviyesinin altında kalacak sekilde zincirlerle veya yan duvarlara etanj tipi exproof flouresan
armatürlerle yapılmalıdır. Kazan dairelerinde muhtemel tehlikeler karsısında kazan dairesine
girmeden dısarıdan kumanda edebilecek sekilde tüm elektrigin kesilmesini saglayacak ilave
tesisat yapılarak kazan daireleri kontrol altına alınmalıdır.
Her kazan dairesi için özel topraklama tesisatı yapılmalıdır.
Kazan ve kazana ait çelik baca için tek bir topraklama tesisatı yapılması yeterlidir.
Topraklama tesisatı:
a) 0,5 m², 2 mm kalınlıgında bakır levha,
b) 0,5 m², 3 mm kalınlıgında galvanizli levha (sıcak daldırma) veya
c) Som bakır çubuk elektrotlar ile yapılmalıdır.
Bakır çubuk elektrotlar, Æ 16mm çapında en az 1,5 m boyunda veya Æ 20 mm çapında en az
1,25 m boyunda olmalı ve çubuk elektrotların topraklama direnci 20 W sınırlarının altında
kalmalıdır. (Nötr-Toprak voltajı £ 3V)
Her üç halde, bakır elektrotlar veya levhalar, en az 16mm² çok telli (örgülü) bakır kablo ve
iletken pabuç kullanılarak lehim veya kaynak ile dogal gaz tesisatına irtibatlandırılmalıdır.
Bakır elektrotlar veya levhalar toprak içinde düsey olarak bütünüyle yerlestirilmeli, toprak
üzerinde kalan iletken, boru muhafazası ile kazan dairesi ana tablosuna irtibatlandırılmalıdır.
Ana tablo ile kumanda tablosu ve cihazların topraklamasında kullanılacak topraklama iletkeni
ise projede hesaplanmıs faz iletken kesitinde veya bir üst kesitte olmalıdır.
BACALAR
MADDE 9.03
Binalarda baca yapma kosulları asagıda gösterilmistir:
9.03.1.Kaloriferli binaların konut olarak kullanılan bagımsız bölümlerinin oturma ve yatma
hacimlerinin en az birinde ve sıcak su tesisatı bulunmayan banyo ve mutfaklarında duman
bacası, sobalı binalarda ise biri oturma odası veya salonda digeri banyoda olmak üzere en az 2
adet bagımsız duman bacası yapılması zorunludur.
Kaloriferli umumi binaların her katında en az (1) adet duman bacası yapılması gereklidir.
Konut olarak kullanılan sobalı binaların ticari kullanıslı bagımsız bölümlerinde birer adet
duman bacası yapılması zorunludur.
56
Bacaların tasarım ve yapımında ve kullanılacak malzemelerin seçiminde Türk Standartları
Enstitüsü standartlarına uyulması sarttır.
Dogalgaz kullanımına yönelik sönt baca yapılamaz. Dogalgaz kullanımı için TS 11384, TS
11389 EN 13384-1, TS 12514, TS EN 1457 standartlarında baca yapılması zorunludur. Bina
yüksekligi 21.50 m. den veya yapı yüksekligi 30.50 m. den fazla olan binalarda ısınma ve
sıcak su ihtiyacının kazan dairesinde tesis edilecek kazan ve boyler ile temin edilmesi tavsiye
edilir.
9.03.2. Sofben, kombi cihazı ve bu gibi ısıtma araçları hayati tehlike arz edecek sekilde
yerlestirilemez ve havalandırmadan uzak olan piyeslerle, banyo ve helâlarda yer alamaz.
9.03.3. Sınırları ilgili idarece belirlenecek dogalgaz uygulama bölgeleri içinde insa edilecek,
iskân edilebilir bodrum katlar dâhil 5 katlı binaların mutfaklarında, dogalgazla çalısan her
cihaz için bir müstakil baca yapılacaktır. Mutfak kokularını atmak için iki ayrı sönt baca
yapılması zorunludur. 10 katın üzerindeki binalarda baca sistemi yapılmakla birlikte hermetik
cihaz kullanılacaktır.
Yakma havasını bulundugu ortamdan alan (B tipi) yakıcı cihazların tesis edildigi mahallin en
az 8 m³ hacminde olması, cihazın bulundugu mahalde dıs atmosfere açılan ve serbest en kesit
alanı en az 150 cm2 olan havalandırma menfezinin olması ve bir müstakil bacasının
bulunması gerekir.
Iıtmada denge bacalı sistemde olmayan dogalgaz sobalarının kullanılması halinde, her
sobanın yukarıda belirlenen esaslara göre düzenlenen ayrı bir bacaya baglanması
gerekmektedir.
Isıtmada C tipi denge bacalı (hermetik) cihazların temiz ve kirli havanın birbirine karısmadıgı
güvence altına alınmıs bir bacaya baglanmasında asagıdaki sartlar aranacaktır:
A. İç yüzeyleri ısı iletim direnci ve iç pürüzlülügü açısından atık gazı her türlü isletim durumu
altında dısarıya güvenli bir sekilde atılması
B. Kullanılan baca malzemesinin Türk Standartlarına uygunlugu Korozyon, asit, nem ve
yangın dayanımı, sızdırmazlık gibi özellikleri yapılan testlerle kanıtlanmıssa (TS EN 1457)
C. TS 11388 EN 13384–2 standardının gerektirdigi hesapları proje asamasında kesinlikle
sagladıgını gösteren TSE veya İGDAS’tan onay alınması
D. Atık gaz tesisatının yanmayan malzemeden olusması ve F90 dayanımına sahip olması
E. Atık gazın odalardan veya çalısmayan cihazlardan dısarı çıkmayacagının garanti altına
alınması
F. Yogusma önleyici veya olusan yogusmayı yakıcı cihazlara ulasmadan uzaklastırabilen
ünitelere sahip olması
Yukarıdaki sartları saglayan bacalara C tipi denge bacalı (hermetik) cihazların baglanabilmesi
için gerekli kısıtlar;
• Bir katta aralarında 60 cm. mesafe bırakmak sartıyla en fazla 2 cihaz baglanabilir.
• Bir bacaya maks. 30 kW gücünde olan cihazlardan en fazla 10 cihaz baglanabilir.
Yukarıdaki sartları saglamayan cihazlar ile diger bacalı cihazlar sadece müstakil bacalara
baglanabilir. Minimum etkili baca yüksekligi 4,00 m. olmalıdır. Hızlandırma parçasının, 1m
57
ve üstünde olabildigi durumlarda bu mesafenin 1,5 katına esit bir etkili yükseklik yeterlidir
(TS 12514).
Dogal gaz yakıcı cihazların baglı oldukları bacalarda yogusma olmamalıdır. Yogusmanın
meydana gelmeyecegi azami baca yüksekliklerinin belirlenmesinde TS 12514 standardına
uyulacaktır.
Bu standartta belirtilen boylardan daha uzun bacalarda yogusma meydana gelebileceginden
bu yogusmanın önlenmesi için asagıda belirtilen önlemler alınmalıdır:
• Mevcut tugla veya beton baca içine gömlek baca geçirilmesi,
• Mevcut bacanın çift cidarlı metal baca haline getirilmesi.
Bacalar; ısı, yogusma ve yanma ürünlerinden etkilenmeyecek malzemeden ilgili standartlara
uygun olarak imal edilmelidir. (TS EN 1856-1, TS EN 1856-2, TS 11386, TS EN 1443).
Baca Ölçüleri ve Nitelikleri:
1. Bacalar gerek yangına karsı korunmusluk ve gerekse çekis bakımından fenni sekilde
yapılacaktır. İki baca birbirine baglanmayacagı gibi her ates kaynagının ayrı bir bacası
olacaktır. Baca tesisatı ilgili TSE standartlarına uygun olacaktır. Duman bacaları 300º C
derece kazan bacaları 500ºC derece sıcaklıga dayanıklı olacaktır. Tüm bacalar paslanmaz
çelikten veya yangına, korozyona ve sızdırmaya karsı dayanaklılıgı kanıtlanmıs
malzemeden yapılacak; yangına ve ısıya karsı izole edilecek ve tugla veya benzeri
malzeme ile koruma altına alınacaktır.
2. Atık gaz bacalarında daire kesitler tercih edilmelidir. Bacalarla ilgili kesitlerin
belirlenmesinde ilgili TSE standartlarına uyulacaktır (TS EN 13384-1, TS 13384-2 vb).
Eger kare veya dikdörtgen kesitli baca kullanılacak ise baca kesiti gerekli olan daire
kesitten % 30 daha fazla olmalıdır. Dikdörtgen kesitli bacalarda uzun kenar kısa kenarın en
çok 1,5 katı olmalıdır.
3. Birden çok ısıtma tertibatına baglı bacaların ısı ve akıskan dinamigi ile ilgili
hesaplama metotları TS 11388 EN 13384-2 standardına göre yapılmalıdır.
4. Atık gaz çıkıs boruları kapı pencere vb. yapı elemanlarından en az 20 cm. uzakta
olacak sekilde yerlestirilmelidir. Bu mesafe yalıtım malzemeleri kullanılarak azaltılabilir
(TS 7363).
5. Havalandırma bosluklarından ve kesiti 1m² nin altında olan aydınlıklardan baca
geçirilmemelidir. Aydınlıga bakan ve hermetik cihaz kullanmayan dairelerin hepsi için bir
baca yapılacagı düsünülmeli ve bu bacaların tesisinden sonra net 1m2den büyük alan
kalmalıdır. Aydınlıgın üstü ortam havasını tahliye etmeyi engelleyecek bir yapıda
olmamalıdır.
6. Bacalar düsey dogrultuda olmalı, mümkünse sapma yapmamalıdır. Sapma yapılması
gerekli durumlarda, bir defaya mahsus olmak üzere sapma açısı düsey ile en fazla 30°
olmalıdır. Bacalarda kesit daralması olmamalıdır.
7. Birbirinden farklı yüksekliklere sahip bitisik binaların bacalarında; daha düsük
seviyede olan binaya ait bacaların komsu binaya olan mesafesi minimum 6,00 m.
olmalıdır. Bu saglanamıyor ise bacalar yüksek olan bina seviyesine kadar yükseltilmelidir.
Bacaların çıkısına baca kesitini daraltmayacak sekilde baca sapkası konulmalıdır.
58
8. Bacaların çatı üzerinde kalan kısımları atık gazların dısarı atılmasına uygun sekilde
olmalıdır (TS 12514).
9. Baca kesitleri ve diger hususlarda, “Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmelik”, “Isı Yalıtım Yönetmeligi” ve İGDAS’ın, “Binalar için Dogal Gaz Tesisatı ve
Teknik Esasları” ve diger Teknik Sartnamelerinde yer alan diger hükümler esas alınacaktır.
Çöp Bacaları:
Tüm binalarda istenildiginde çöp bacaları yapılabilir. Aydınlıklar içerisinde de yapılabilecek
çöp bacalarının zemin veya bodrum katlarında çöp toplama yerleri ve bagımsız baglantılarının
bulunması, iç yüzeyinin kolay temizlenebilir ve kir tutmayacak sekilde olması ve kapak iç
kısımlarının hiç bir maddenin sızmasına olanak vermeyecek sekilde yapılması zorunludur.
ONUNCU BÖLÜM
PASAJLAR-KAPALI ÇARSILAR VE ÇOK KATLI MAGAZALAR
TANIMLAR
MADDE 10.01
Pasajlar: İki yanında dükkânlar bulunan üzeri kapalı yaya geçididir. Müstakil parsellerde
veya tapuda tescil edilmek kosulu ile komsu bir parsel üzerinde aynı nitelikte baska bir binaya
geçis saglayan çarsılar olup, bünyesindeki isyerlerinin ayrı ayrı bagımsız bölüm numarası
alması zorunludur.
Kapalıçarsılar:
Bir veya daha fazla giris çıkısı olan çarsılar olup, bünyesindeki isyerlerinin ayrı ayrı bagımsız
bölüm numarası alması zorunludur.
Çok Katlı Magazalar:
Bir veya daha fazla girisi olan bünyesinde tek bir magaza veya degisik amaçlı satıs birimleri
ile sosyal içerikli mekânlar bulunan tek bir isletmeye ait isyeri olup tek bir bagımsız bölüm
numarası alması zorunludur.
Giris ve Çıkıslar:
Pasajlarda her biri en az (l,50) m. genisliginde iki ayrı giris çıkıs yapılacaktır. Açılan kapı
kanatlarından birisi en az (0,95) m. genisliginde ve esiksiz olacaktır.
Kapalı çarsılarda ve çok katlı magazalarda toplam insaat alanı (500,00) m²’yi geçmedigi
takdirde en az (2,00) m. genisliginde bir giris çıkıs yapılması yeterlidir.
Kapalı çarsılarda ve çok katlı magazalarda toplam insaat alanı (500,00) m²’yi geçtigi takdirde
her biri en az (l,50)m. genisliginde iki ayrı giris çıkıs veya (3,00) m. genisliginde bir giris
çıkıs yapılması zorunludur. Giris çıkıslar farklı kat ve kotlarda tertiplenebilir.
Çok katlı magaza, pasaj, kapalı çarsıların diger bölümleri büro, otel gibi isyeri veya konut
kullanımı olan binalar içinde düzenlendikleri takdirde diger isyeri bölümleri ile konut
bölümlerinin giris ve çıkısları pasajların, kapalı çarsıların veya çok katlı magazaların bünyesi
içinde tertiplenemeyecegi gibi bu kullanımlar konut giris çıkısı ile irtibatlandırılamazlar.
Ancak büro otel gibi isyeri kullanımlarının giris ve çıkısları bu isyerlerinin dolasım alanları
ile irtibatlandırılabilir.
İç Yükseklikler:
59
İmar Planlarında bir sınırlama olmadıgı takdirde pasajların ve kapalı çarsıların kat yüksekligi
net (3,50) m.den az olamaz.
Dolasım Alanları:
Yaya dolasım alanlarının genisligi her ayrı katta ve kattaki her ayrı koridor tertibinde koridor
aksından ölçülmek kosulu ile (30,00) m. uzunluguna kadar (3,00) m.den (30,00) m.den uzun
olanlarda (3,50) m.den az yapılamaz.
Çok katlı magazalarda dolasım alanı tertibi serbesttir.
Pasajlarda bulundugu kattaki pasaj boyunun l/3’ünü geçmemek, pasaj genisliginden dar
olmamak ve en çok 3 dükkân açılmak sartıyla cepler teskil edilebilir. Yukarıdaki oran
dâhilinde olusturulan ceplere 3’den fazla dükkân açılması istendiginde cep ölçüleri en az
6,00x6,00 m. ebadında tertiplenecektir.
Tapuda geçis irtifak hakkı tesis edilmis pasajlarda, pasaj boyu irtifak kurulan pasajların
toplam boyudur. (30,00) m.yi geçmesi halinde her iki pasajda (3,50) m. genisliginde olur.
Merdivenler:
Bu tür isyerleri fazla katlı olarak düzenlendiginde;
Pasaj, kapalı çarsı ve çok katlı magazalarda kat alanı (500)m² yi geçmedigi takdirde merdiven
genisligi en az (1.50)m. yapılacaktır. Kat alanı (500)m² yi geçtigi takdirde ana merdivene
ilave olarak en az (l,50) m. genisliginde ikinci bir merdiven yapılması zorunludur. Katlar
arasında iki merdiven bulunması durumunda istenildiginde bunlardan biri yürüyen merdiven
olarak yapılabilir. Pasaj katlarında 3 basamaga kadar yükseklik farkları en az %6 egimli
rampa ile baglanacaktır. (En düsük giris çıkısa göre ikiden fazla katlı pasaj ve çarsılarda
ayrıca asansör tesisi mecburidir.) Bütün pasajların her katında kaçısı saglamak amacı ile bina
dısına ulasan en az (1,00) m. genisliginde merdiven veya koridor, 1 adet yangın çıkısı
saglanacaktır. Pasajlar ve kapalı çarsılardaki sıra dükkânların duvarlarının yanmaz
malzemeden veya kâgir olması zorunludur.
Kademeli pasajlarda kademeler arasında merdiven tertiplendiginde bedensel özürlülerin geçisi
için en az (0,90) m. genisliginde en az %10 egimli rampa yapılması zorunludur.
Merdivenlerin her iki yanında korkuluk yapılacaktır.
Isıtma ve Havalandırma:
Pasaj-kapalı çarsıların merkezi ısıtma sistemi ile ısıtılması ve havalandırılması zorunludur.
Kattaki brüt insaat alanı (500) m² den büyük pasajlar, kapalı çarsılar veya çok katlı magazalar
ile; kattaki brüt insaat alanı (500) m² den küçük olmakla birlikte dolasım alanlarında iki
noktadan hava akımı saglayacak sekilde direkt olarak dogal havalandırma olanagı
bulunmayan, isyerlerinde havalandırma tesisatı yapılması zorunludur.
WC’ler:
Pasajlar, kapalı çarsılar ve çok katlı magazalarda erkek ve kadın için ayrı ayrı yeterli sayıda
lavabo ve wc yapılması zorunludur. Bu tip binalarda, bedensel özürlülerin kullanımına uygun
en az bir lavabo ve wc yapılması zorunludur. Özürlü tuvaleti için en az alan, kapı dısarı
açılmak veya sürme olmak sartıyla 1.50x1.50m. dir. Bu tuvaletin önünde de en az 1.50 m
genisliginde bir koridor bulunmalıdır. Kapı genisligi en az (0.85)m olmalıdır.
Bölme Duvarları ve Asma Tavanlar:
60
Pasajlar ile kapalı çarsılardaki bagımsız bölüm dıs ve ortak duvarları ile eklentilerinin bölme
duvarlarının ve varsa ortak alanlardakiler ile çok katlı magazadakiler de dâhil tüm asma
tavanların yanmaz malzemeden olması zorunludur.
Asansör ve Yük Asansörü:
Tek katlı düzenlemeler dısındaki pasajlar ve kapalı çarsılar ile çok katlı magazalarda yeterli
kapasitede yük asansörü ve en düsük kottaki giris çıkısa göre 3 veya daha fazla katlı
olanlarında insan asansörü yapılması zorunludur.
Bu tip binalarda yapılacak asansörlerden en az bir tanesi bedensel özürlülerin kullanımına
uygun yapılacaktır. Bu asansörlerin iç kabini 1,10x1.40 m. ebadında yapılacak kapı genisligi
(net açılım)(0,85) m.den az olmayacaktır. Kabin içinde yerden 0,85m.-0,90 m. yükseklikte
tutunma kolu olacaktır. Asansör kapıları otomatik veya fotoselli olacaktır.
ÇAY OCAKLARI
MADDE 10.02
Büro, ishanı, pasaj gibi ticari binalarla, sanayi çarsıları bünyelerinde; kullanma alanı en az
3,00 m² olmak, yüksekligi 2,50 m.yi saglamak, 0,45x0,45m. ebadında hava bacasıyla
havalandırılmak, bir ates bacasıyla irtibatlandırılmak kaydıyla çay ocakları bagımsız bölüm
olarak düzenlenebilir. Çay ocaklarının nizamı ısıklıktan veya dogrudan ısık ve hava alması
halinde hava bacasına gerek yoktur.
ONBİRİNCİ BÖLÜM
GEÇİCİ YAPILAR
MUVAKKAT İNSAATIN YAPILACAGI ALANLAR:
MADDE 11.01
Muvakkat yapı yapılmasına izin verilebilecek tasınmazlar:
11.01.1. İmar Planlarında Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Kalan Parseller:
İmar planlarında tamamı umumi hizmetlere ayrılan veya kalan parçası plan ve bu Yönetmelik
hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulastırılıncaya kadar sahipleri
tarafından oldugu gibi kullanılmaya devam olunur.
Bu gibi yerlerden müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil bulunmayanlarında; imar
planı tatbikatına kadar, sahiplerinin istegi üzerine İlgili Belediye Encümeni’nce muvakkat
insaat veya tesisat yapılmasına izin verilir.
Bu yapının/tesisatın imar planına göre bulundugu bölgenin özellikleri ve İlgili Belediye
Baskanlıgının teklifi de göz önüne alınarak, hangi maksat için yapılıp kullanılabilecegi İlgili
Belediye Encümenince tayin ve tespit olunur. Mülk sahibi bu maksadın dısına çıkamaz.
11.01.2. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Uyarınca, İmar Yasasının 18. Madde hükümleri
Tatbik Olunmadan Normal Sartlarla Yapı İzni Verilemeyen Parseller:
Bu alanlarda parselasyon planlarının yapılması zorunludur. 1/1000 ölçekli uygulama imar
planlarında; İmar Kanunu’nun 18. maddesi hükümleri uygulanmadan normal sartlarda yapı
izni verilemeyen yerlerde, parselasyon planları yapılıp onaylanmadan, kesinlesen parselasyon
planlarına göre tapu sicilinde imar planına uygun ada ve imar parselleri olusmadan uygulama
yapılamaz.
Bu islemler yapılmadan daimi yapı ruhsatı verilemez. Ancak, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 33.
maddesi hükümleri uyarınca bu yerlerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması
61
mümkün olanlarında sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni kararı ile muvakkat
(geçici) yapı ruhsatı verilebilir.
Su kadar ki, kamulastırma islemini gerektirmeyen ve sadece iki veya daha fazla parselin
tevhidini gerektiren durumlarda muvakkat insaat hükümleri uygulanmaz.
11.01.3. İmar Planlarına Göre Kapanması Gereken Yol ve Çıkmaz Sokak Üzerinde Bulunan
Parseller:
İmar planına göre kapanan yollar ve çıkmaz sokaklar üzerinde bulunan veya mahreci
bulunmasına ragmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz edilemezler. Bu gibi yerler
İmar Kanununun ilgili hükümleri uygulanamadıgı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde
edilemedigi takdirde, bu hükümler uygulanıncaya veya kamulastırılıncaya kadar sahiplerince
oldugu gibi kullanılmaya devam olunur.
Plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan arsalardan 5 yıllık imar
programına dâhil olmayan ve bu yönetmelik hüküm ve ölçülerine göre bina yapılmasına
müsait bulunanlara da muvakkat insaat izni verilebilir.
11.01.4. 3194 sayılı İmar Yasasının 12. Maddesi uyarınca; İmar Planlarında Gösterilen Cephe
Hattından (İmar İstikametinden) Önde Bina Yapılamaz: Bir parselin imar planında tespit
edilmis cephe hattının gerisinde kalan kısmı, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina
insaatına yetmiyorsa (müstakil bina insaatına elverisli bulunmuyorsa) bes yıllık imar programı
içerisinde olup olmadıgına göre İmar yasasının 10. maddesinde belirtilen müddetler içinde,
18. madde hükümleri tatbik edilmedigi veya baska bir sekilde halline imkân bulunmadıgı
takdirde mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine bu gibi arsaların tamamı ilgili idarelerce
kamulastırılır. Kamulastırma yapılamayan durumlarda istek halinde muvakkat insaat
hükümleri uygulanabilir.
MUVAKKAT İNSAAT RUHSATININ SARTLARI:
MADDE 11.02
11.02.1. Müracaat gününde parselin yer aldıgı İmar planının bes yıllık imar programına dâhil
edilmemis olması gereklidir. Bes yıllık imar programına alınmıs yerlerde ne geçici ve nede
daimi yapı ruhsatı verilemez.
11.02.2. Geçici yapı ruhsatı, üzerinde imar yönetmeligi hükümlerine uygun yapı yapılması
mümkün olan parseller için verilebilir. Geçici yapı yapılmak istenen parselin asgari bina
cephe ve derinligi sartına haiz bulunması, diger bir deyisle müstakil bina insaatına elverisli bir
parsel olması gereklidir. Aksi takdirde, ne geçici ve ne de daimi yapı ruhsatı verilemez.
11.02.3. Muvakkat yapıların yükseklikleri tabii zeminden (6.50) m.’yi, insaat alanı (250)
m2.’yi geçmemek, en az bahçe mesafelerini korumak, mümkün mertebe sökülerek baska bir
yere nakli mümkün olan malzemeden ve buna müsait bir sistemde insaa edilmek sartı ile
imkan nispetinde mevcut ve mustakbel yol güzergahlarına tesadüf ettirilmemek suretiyle imar
planı tatbikatına kadar, sahiplerinin istegi üzerine belediye encümeni kararı ile muvakkat yapı
yapılmasına izin verilebilir.
11.02.4. Bir parselde birden fazla muvakkat yapı izni verilmesi halinde, bu yapıların insaat
alanları toplamı 250 m².’den ve yükseklikleri 6.50 m.’den fazla olamaz.
MUVAKKAT İNSAAT RUHSATININ SÜRESİ:
MADDE 11.03
Muvakkat yapının ruhsat süresi 10 yıldır. Yapı izni verilmeden önce belediye encümeni
kararının gün ve sayısının, 10 yıllık müddet için muvakkat insaat oldugunun ve diger lüzumlu
62
ölçü ve sartların, tapu kaydına serh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık süresi tapu kaydına serh
verildigi günden baslar.
İmar Planı tatbik olunurken, muvakkat insaat ve tesisler yıktırılır. On yıl dolmadan
yıktırılması veya kamulastırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin Kamulastırma Kanunu
hükümlerine göre takdir edilecek bedeli sahiplerine ödenir.
SANTİYE BİNALARI
MADDE 11.04
Esas yapıların ruhsatı alınmadan santiye binası yapılamaz. Santiye binaları bu yönetmelikte
belirlenen ölçülere ve yapı iznine tabi degildir. Santiye binalarının yeri ve seklini belediyesi
tespit eder.
Santiye binası asıl insaata baglı geçici bir yapı oldugundan asıl insaatın bitmesi halinde
yıktırılması veya tasınması gerekir. Santiye binalarının yapı ruhsatının geçerli oldugu müddet
zarfında santiye olarak kullanılmaları mümkündür.Esas yapıya yapı kullanma izni
verilebilmesi için santiye binasının yıktırılmıs olması sarttır.
Büyüksehir Belediyesince yapılan, yaptırılan yapım islerinde ( yol bakım ve onarım, yol altüst
yapı insaatı, metro insaatı, yapı tesis vb.), müteahhit firmaya veya ilgili kamu kurum ve
kuruluslarına ait santiye binaları; yapılacagı alan özel mülkiyette ise mülk sahibinin
muvafakatı, kamu kurum ve kuruluslarının tasarrufunda ise ilgili kurumum uygun görüsü
alınarak, is bitiminde kaldırılmak sartı ile Büyüksehir Belediyesinin ilgili biriminin izniyle
yapılabilir.
ONİKİNCİ BÖLÜM
KAMUNUN YARARI İÇİN ALINMASI GEREKEN TEDBİRLER
YIKILACAK DERECEDE TEHLİKELİ OLAN YAPILAR
MADDE 12.01
Bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli oldugu Belediyede görevli insaat
mühendislerinden olusan bir heyetçe müsterek imzalı fenni bir raporla tespit edilen yapıların
sahiplerine tehlike derecesine göre bunun izalesi için belediyece 10 gün içinde tebligat yapılır.
Yapı sahibinin bulunmaması halinde binanın içindekilere tebligat yapılır. Onlar da
bulunmazsa tebligat varakası teblig yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet
muhtarla birlikte bir zabıtla tespit edilir.
Yapının tehlikeli durumu o yerin ve civarının bosaltılmasını gerektiriyorsa, tehlikeli bina ile
civarı mahkeme kararına gerek duyulmaksızın ilgili idare tarafından zabıta marifetiyle derhal
bosaltılır.
Tebligatı müteakip süresi içinde yapı sahibi tarafından tamir edilerek veya yıktırılarak tehlike
ortadan kaldırılmazsa bu isler belediyece yapılır ve masrafı %20 fazlası ile yapı sahibinden
tahsil edilir. Alakalının fakruhali tevsik olunursa masraf belediye bütçesinden karsılanır.
Korunması gerekli tasınmaz kültür varlıkları olan yapılarda fotograf tespiti yapılarak KTVK
Bölge Kurulu’nun görüsüne göre uygulama yapılır.
SAGLIK, SEHİRCİLİK, ESTETİK VE TRAFİK BAKIMLARINDAN ALINMASI
GEREKEN ÖNLEMLER:
63
MADDE 12.02
Atıksu Mecraları:
Yapıların pis su mecralarının kanalizasyon sebekesine veya genel fosseptige baglanması
zorunludur.
Yapıların bulundugu sokakta kanalizasyon sebekesi veya genel fosseptik varsa ilgili idare,
mal sahibine tebligatta bulunarak belirtilen süre içinde pis su mecrasını kanalizasyon veya
genel fosseptige baglanmasını bildirir. Mal sahibi bu baglantıyı gerçeklestirmekle
yükümlüdür. Aksi takdirde baglantı belediyesince yaptırılır ve yapılan masraflar %20
fazlasıyla mal sahibinden tahsil edilir.
Yapının bulundugu sokakta kanalizasyon sebekesi veya genel fosseptik yoksa ilgili idare
alınması gereken tedbirleri mal sahibine bildirir. Bu bildirimde mevcut olanaklar esas
alınacaktır. Mal sahibi idarenin istekleri dogrultusunda tasınmaz içinde tesisat yapmaya
zorunludur. Bu tesisatın yaptırılması için ilk önce mal sahibine gerekli tebligat yapılır. Verilen
süre içinde idarenin istegi yerine getirilmedigi takdirde bu islem ilgili idare tarafından
yapılarak masrafı %20 fazlasıyla ilgilisinden tahsil edilir.
1000 m2’nin üzerindeki parsellerde, yüzey sularını toplamak, binaları zemin suyundan
korumak ve bahçe sulama islerinde kullanmak üzere, bir drenaj sistemi olusturularak, yüzey
ve zemin sularının tabii zemin altında tesis edilecek bir sarnıçta toplanması saglanacaktır. Söz
konusu drenaj sistemi ve sarnıç bina ön cephe hattı gerisinde yan ve arka bahçe mesafeleri
içinde düzenlenebilecek ve vaziyet planında gösterilecektir.
Çatı sularını toplayan yagmur su boruları yukarıdaki madde de belirtilen sarnıçlara ya da
yoldaki yagmursuyu sebekesine baglanacak, atık su sebekesine baglanmayacaktır. Baglandıgı
tespit edildigi takdirde Belediye veya İSKİ tarafından gerekli müdahale yapılıp bedeli bina
sahibinden tahsil edilecektir.
Enkaz, Birikinti, Gürültü ve Duman İçin Tedbirler:
Arsalarda, binalarda ve diger yerlerde kamunun saglık ve huzurunu bozan veya sehircilik
estetik ya da trafik bakımından mahzurlu görülen enkaz veya birikintiler, gürültü veya duman
olusturan tesisler, özel mecra, lagım, çukur, kuyu, magara ve benzerleri mal sahipleri
tarafından ıslah edilerek bunlara ait mahzurlar giderilecektir. Ayrıca bu mahsurların
olusmaması için gerekli tedbirlerin alınması zorunludur.
Yukarıda belirtilen mahsurlardan birinin olması durumunda Belediyesi’nce tebligat yapılır ve
belirtilen sürede mahzur giderilmedigi takdirde belediyesince bu mahzuru giderilerek masrafı
%20 fazlasıyla mal sahibinden tahsil edilir. Mahzuru meydana getirenlerin faaliyetlerine de
son verilir.
Yollar Üzerindeki Binalı veya Binasız Tasınmaz Maliklerinin Yükümlülükleri:
Belediyelerce tespit edilen yollar üzerindeki binalı ve binasız arsaların yola bakan cephelerini
mal sahipleri ilgili idarenin istedigi biçimde kapatmaya zorunludur. Bunun için ilgili idare
belirtilen sürede arsa cephesinin kapatılmasını mal sahibinden isteyebilir. Mal sahibi verilen
süre içinde idarenin istegini yerine getirmek zorundadır. Aksi halde bu is idarece yerine
getirilir ve harcanan para mal sahibinden %20 fazlasıyla tahsil edilir.
Yaya kaldırımları yasalarda belirtilen istisnalar dısında isgal edilemez. Yasalarda yer alan
istisnai durumlarda ise Belediyesi’nden izin almak ve gereken sartları yerine getirmek
suretiyle kullanılabilir.
64
ONÜÇÜNCÜ BÖLÜM
YAPI RUHSATI İSLERİ
PROJE DÜZENLEMEDEN ÖNCE İLGİLİ İDARELERDEN ALINACAK
BELGELER
MADDE 13.01
Yapılara ait projeler düzenlenmeden önce ilgili idarelere basvurularak tapu, çap (belediyesinin
talebi halinde), aplikasyon krokisi veya röperli kroki, imar durumu, insaat istikamet rölevesi
ve kot kesit belgelerinin alınması gereklidir.
İmar Durumu Talebinde İstenen Evraklar:
Dilekçe, tapu, çap (belediyesinin talebi halinde), aplikasyon krokisi veya röperli kroki
İnsaat İstikamet Rölevesi ve Kot Kesit Belgesi Talebinde İstenen Evraklar:
Dilekçe, tapu, imar durumu, çap (belediyesinin talebi halinde), aplikasyon krokisi veya röperli
kroki
PROJE TANZİM ESASLARI
MADDE 13.02
İlgili meslek mensuplarınca hazırlanmıs projelerin T.C. Bayındırlık ve İskân Bakanlıgınca
kabul veya tespit edilen çizim ve tanzim standartlarına uygun olması gerekir. İlgili
belediyelerin uygun görmesi halinde bilgisayar ortamında üretilmis tüm projeler yine ilgili
belediyenin talep edecegi formatta, disket veya CD olarak düzenlenir.
Mimari Projenin Basında:
Arsanın:
Yeri, tapu kaydı, pafta, ada, parsel numaraları, alanı, özel durumlarda varsa ihtiva ettigi
yapılar.
Yapılacak yapının:
Cinsi, kat adedi, bina ve insaat alanları, hangi amaçla kullanılacagı, yapı sahibi ile projeleri
tanzim eden, yapının fenni mesuliyetlerini veya yapı denetimini alacak olanlar ile, gerekiyorsa
sürveyan hizmetlerini görecek olan elemanlar hakkında gerekli bilgileri içeren bir bilgi
tablosu hazırlanacaktır. Tapuya gidecek takıma statik hesap ve projelerin eklenmesi
gerekmez.
Mimari Proje:
A. Parsel büyüklügünün gerektirdigi ölçekte (l/200,l/500 vb) olmak üzere düzenlenmis genel
vaziyet planı ve aynı ölçekte en az iki kesit çizilir.
Genel vaziyet planı ve kesitlerde yol kotu tutanagına baglı mevcut kotlar ile arsanın yapıdan
sonra alacagı sekil ve kotlar ile agaç dikme yerleri vaziyet planında mutlaka gösterilecektir.
B. 1/50 veya 1/100 ölçekli bodrum ve kat planları ile gerekli hallerde istenilebilecek temel
planı.
C. Belediyelerce yapıların büyüklügü ve bazı özellikleri nedeniyle uygun görülenlerin mimari
projeleri l/100 ölçekli ancak, l/50 ölçekli proje tekniginde istenir.
65
D. 1/50 veya l/100 ölçekli iki tam kesit:
Kesitlerden biri merdivenden geçmek sartı ile enine ve boyuna olmak üzere ve esas planların
ölçeginde çizilir. Bitisik binalarda bina cephesine paralel kesit herhangi bir özellik
tasımıyorsa bir kesit ile yetinilebilir. Kesitlerde yol ve yaya kaldırımı kotları bahçelerin tabii
ve tesviye edilecek zemin kotları, bitisik nizam binalarda komsu bina veya parsellerin kotları
parselin ± 0,00 röperine baglı olarak gösterilecektir.
Ayrıca en az 1 adet 1/20 veya belediyesinin isteyecegi ölçekte sistem detayı çizilir.
E. 1/50 veya l/l00 ölçekli cephe çizimleri.
Binaların bitisik olmayan bütün cepheleri çizilecektir. Cephelerde binanın köselerine
rastlayan arazinin mevcut tabii zemin ve tesviye kotları mutlaka gösterilecektir. Bitisik nizam
veya ikiz nizam binalarda parselin bitisik bina cephesinin dikkate alınması ve gerekli geçis
uyumlulugu saglanması sarttır. Bitisik taraftaki binanın cephe fotografı ruhsat dosyasına ilave
edilecektir.
F. İlgili belediyesi’nce yapıların dıs cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzeme ve rengine
ait kurallar getirildiginde bu hususlar mimari projeler üzerinde belirtilecektir. Bitisik ve
çevredeki yapılarla uyum saglanacak, görüntü kirliligi önlenecektir.
G. Korozyon ve rutubetten korumak amacıyla mimari projede çatıda ısı izolasyonu ve bodrum
katlarda su yalıtım ve drenajla ilgili gerekli detaylar gösterilecektir.
H. Metro koruma bölgesi ve güzergahı üzerinde bulunan parsellerde metro güzergahı
açısından bir sakınca olmadıgına dair Büyüksehir Belediyesinden onay alınacaktır.
I. Yürürlükteki Otopark Yönetmeligi hükümleri geregince mimari projelerde otopark
hesaplarının yapılması ve otopark yerlerinin vaziyet planı ve varsa kat planlarında
gösterilmesi sarttır.
Statik Proje:
Çelik karkas binalarda çelik yapı hesabı, betonarme binalarda betonarme, hesabı l/10, l/20,
1/25, l/50, 1/100 ve ihtiyaç duyulan ölçekli çizimler.
Asma çatılı binaların çatı hesabı ve projesi.
Tesisat Projesi:
Tesisat projeleri “Elektrik İç Tesisat Yönetmeligi ve Fenni Sartnamesine” uygun olarak
düzenlenecektir.
Kalorifer tesisat, havalandırma ve klima tesisatı projeleri ilgili belediyesince onaylanacaktır.
Sıhhi tesisat projesi belediyece tetkik edilip, onaylanacaktır.
Dogalgaz uygulama bölgelerinde kalan parsellerde insaa edilecek binalarda ilgili idarece
düzenlenmis aksini gösterir bir belge getirilmedigi takdirde, dogalgaz tesisatı yapılması
zorunludur. Dogalgaz tesisat projeleri tetkik edilip, onanmadan yapı ruhsatı verilmez.
Asansör uygulama projesi, yapı ruhsatı verilmeden önce ilgili belediyesince onaylanacaktır.
Projelerin Tetkik Asamasındaki Uyulacak Esaslar:
66
A. İmar Yönetmeligi, imar planı ve açıklama raporları, imar istikamet rölevesi ve insaat
kotlandırma belgelerinde belirtilenler dısında proje müellifi tarafından projenin çizimi
sırasında hatalı yapılan ya da eksik çizilen kısımlar için projelerde düzeltme yapılmaması,
hatalı ve eksik kısımların proje orijinalinde düzeltilerek ozalit kopyaların ondan sonra
çekilmesi, zorunluluk halinde yapılan düzeltmelerin projeyi inceleyenler tarafından kendi el
yazıları ile “tarafımdan düzeltilmistir” sözü ile adı ve soyadı da yazılarak ve tarih konarak
imzalanması, imza ve düzeltme yapılan yerlerin resmi mühürle mühürlenmesi.
B. Mimari ve mecra projelerinin birlestirilmesi için yapılan ozalit eklentisi dısında, projelerin
ozalit kopyalarında ek yapılmaması, mimari ve mecra projelerinin birlestirilmesi için yapılan
ek yerleriyle, ek yerlerinin proje müellifi tarafından mutlak surette imzalanması ve bütün ek
yerlerinin 2 yerinden inceleyenlerce imzalanarak resmi mühürle mühürlenmesi, ancak büyük
tesislere ait projelerden eklenmesi mümkün olmayanların bir anahtar paftada gösterilmesi ve
proje tamamının kaç paftadan ibaret oldugunun proje onay sayfasına yazılarak imzalanıp
mühürlenmesi gerekir. Statik proje mimari projeden ayrı olarak yapıya ait bilgileri ihtiva eden
bir baslık altında ayrı olarak teklif edilebilir.
C. Projenin onay sayfasının, projelerin zamanla yıpranıp imzaların kaybolmasına imkan
vermeyecek bir yerinde (Örnegin dıstan bir iç sayfada yada bir kapak altında) olması ve bu
sayfada projeyi mimari, statik ve mecra yönünden inceleyenlerle onaylayanın adı soyadı,
meslek unvanı, oda numarası, tarih ve imzasının bulunması gerekir.
D. Mimari projelerin (4) digerlerinin (3) takım halinde düzenlenip usulüne göre dosyalanması,
mimari proje ve eklerinin bir sureti 5216 sayılı Büyüksehir Belediye Kanununun 11. Maddesi
geregince Büyüksehir Belediye Baskanlıgına gönderilmesi zorunludur.
E. 2863 sayılı Yasaya tabii parsellerde K.T.V.K. Kurulu kararı ile, kurul onaylı proje istenir.
F. Tasdike sunulan tüm projeler ilgili ilçe-ilk kademe belediyesince tescil edilir.
YAPI RUHSATI İLE İLGİLİ GENEL ESASLAR
MADDE 13.03
Belediye sınırları içinde yapılacak olan her türlü yapılar için ilgili belediyesinden yapı ruhsatı
alınması ve yapı ruhsatı belgesi kullanılması zorunludur. Bir parselde birden fazla bina var ise
her bina için ayrı ayrı yapı ruhsatı tanzim edilebilir.
5216 sayılı Büyüksehir Belediye Kanununun 11. Maddesi geregince ilçe ve ilk kademe
belediyelerinin verdikleri ruhsat ve eklerinden birer suretin Büyüksehir Belediye
Baskanlıgı’na gönderilmesi zorunludur.
Yapı ruhsatı almak için 13.01 maddesinde sözü geçen belgeler ve bu belgelere dayanarak
hazırlanan mimari projesi, statik projesi, elektrik projesi ve tesisat projesi ile parsel
maliklerinin veya kanuni vekillerin müracaatı halinde;
A. Tüm parsel maliklerinin noterden tasdikli muvafakatı, gerekli hallerde komsu muvafakatı.
B. Gerekli vergi, resim ve harçlar ile ücretlerinin tahsil olunması
C. Parselin üzerinde bina olması halinde yıkım belgesi aranır. Ancak yapıyı etkilemeyen
santiye kullanımına müsait bina bulunması halinde bu sart aranmaz.
D. Yapıların fenni mesuliyetlerinde; Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve yapı denetimi
uygulama yönetmeliginin ilgili hükümleri geçerlidir.
67
E. Yanlıslıkla verildigi anlasılan ruhsatı ilgili İdarenin geri alarak iptal etme yetkisi vardır.
Ancak bu ruhsata dayanarak bina ve tesisat yapıldıktan sonra yanlıslıkla ruhsat verildiginden
bahisle ilgililer zarara ugratılmaz. Aksi takdirde idareler sebep oldugu bu zararı ve ziyanı
ödemekle mükelleftirler.
F. Yapı ruhsatı belgelerinde; yapı maliyetinin hesaplanmasında o yıl için T.C. Bayındırlık ve
İskan Bakanlıgı’nca belirlenen ve Resmi Gazetede ilan edilen “Yapım birim maliyetleri” esas
alınacaktır.
Uygulama asamasında kamu donatısına ayrılan alanlar terk edilmeden uygulamaya izin
verilemez.
YAPI RUHSATI MÜRACAATI VE EKLENECEK BELGELER
MADDE 13.04
Yeni insaat, ilave ve esaslı tadillerde, insaat ruhsatı asamasında yapı sahipleri veya yasal
vekillerince dilekçe ile yapılan müracaatlarda dilekçeye eklenmesi gereken tapu (istisnai
durumlarda tapu senedi yerine geçecek belge) plan proje ve resimler asagıda gösterilmistir.
1) Dilekçe
2) Tapu (malikler listesi ruhsat asamasında alınacaktır).
Ruhsat Verme Asamasında Tapu Senedi Yerine Geçen Belgeler:
- Özel yasalara göre tahsisi yapılıp henüz tapu siciline kaydedilmemis ilgili kamu
kuruluslarınca verilmis tahsis belgesi (775-25l0-4753-56l8-7269/l05l sayılı yasalara göre)
- Mülkiyete iliskin kesinlesmis mahkeme kararı ve bu mahkeme kararına müstenit yetkili
diger makamlar tarafından verilen belge.
- Kesinlesmis kamulastırma kararları
Bunlardan tapu senedi veya tapu tescil yazısı ruhsata müracaat tarihinden en fazla bir ay evvel
alınmıs veya onaylanmıs olmalıdır. Hisseli gayrimenkullerde bütün hissedarların tapu
senetleri veya mülkiyet durumunu belirten tapu tescil yazısı istenir.
3) Çap (belediyesinin talebi halinde), aplikasyon krokisi veya röperli kroki,
4) İmar durumu (ruhsat asamasında geçerliligi kontrol edilecektir).
5) İnsaat istikamet ve kot kesit rölevesi.
6) Mimari proje ( en az 4 takım)
7) Statik proje (betonarme çizim 3 takım, statik hesap 2 takım) (Çelik yapı olması halinde
çelik çizim ve birlesim detayları da eklenmelidir).
8) Elektrik tesisatı projesi (3 takım), PTT (zayıf akım tesisat) projesi (2 takım)
9) Sıhhi tesisat projesi (3 takım)
Binanın atık ve artık su çıkıslarının kanalizasyon sistemine baglantısı gösterilecektir.
10) Kalorifer tesisatı projesi (3 takım)
68
11) Isı yalıtım projesi (3 takım)
12) Dogalgaz projesi (3 takım) dogalgaz uygulanan yerlerde.
13) Asansör projesi (3 takım).
14) Zemin İnceleme Raporu.
15) Fenni Mesul taahhütnamesi; Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve yapı denetimi uygulama
yönetmeliginin ilgili hükümleri geçerlidir.
16) Yapı Denetimi Hakkında Kanun geregi Yapı Denetim Kurulusları, imar mevzuatı
uyarınca öngörülen fenni mesuliyeti ilgili idareye karsı üstlenerek; yapı denetim izin
belgesinin noter tasdikli sureti ile Bakanlıkça onaylanmıs yapıya iliskin bilgi formunun aslını
yapı ruhsatı alınması asamasında ilgili idareye vermek zorundadır.
17) Yapı müteahhidi taahhütnamesi Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve yapı denetimi
uygulama yönetmeliginin ilgili hükümleri geçerlidir.
18) Yapı sahibi, yapı müteahhidi kanuni ikametgâhını (degistirdikçe) belediye’ye bildirmek
zorundadır.
19) Muvakkat yapılacak binalarda encümen kararı gerekmektedir.
20) 5.000 m²’den fazla alısveris merkezi, 10.000 m²’den fazla is ve sanayi sitelerine insaat
yapım ruhsatı verilmeden önce trafik açısından giris-çıkıs düzenlemesini gösteren UTK
(Ulasım ve Trafik Düzenleme Kurulu) kararı alınacaktır.
21) Ana arter yollara cephesi olan parsellerde katlar alanı 5000 m²’den fazla olan insaatlara,
insaat yapım ruhsatı verilmeden önce trafik açısından giris-çıkıs düzenlemesini gösteren UTK
(Ulasım ve Trafik Düzenleme Kurulu) kararı alınacaktır.
Sözü geçen belgelerin;
T.C.Bayındırlık ve İskân Bakanlıgı’nca hazırlanarak yayınlanmıs bulunan “Mimari Proje
Düzenlemesi Esasları”, “İnsaat Mühendisligi Proje Düzenleme Esasları”, “Makine
Mühendisligi Proje Düzenleme Esasları”, “Elektrik Mühendisligi Proje Düzenlenme esasları”
baslıklı sartnamelere, T.C.Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlıgınca hazırlanan “ Dogal gaz ve
İç Tesisat ve Dönüsüm Sartnamesi”ne ve 2560 sayılı yasa geregince İSKİ Genel
Müdürlügü’ne ait yönetmeligin ilgili hükümlerine uygun olması zorunludur.
İlgili belediyelerin uygun görmesi halinde Ozalit nüshalarla birlikte bilgisayar ortamında
üretilmis tüm projeler yine ilgili belediyenin talep edecegi formatta, disket veya CD olarak 2
adet düzenlenir. Bir adet sayısal Büyüksehir Belediyesine gönderilecektir.
TADİLAT-İLAVE İNSAAT VE RUHSAT YENİLEME
Binalarda yapılacak esaslı tamir ve tadiller ruhsata tabidir.
MADDE 13.05
Ruhsat Alınmıs Yapılarda Herhangi Bir Degisiklik Yapılması Halinde:
A. Yapılacak degisiklik binanın bütününde ise; mimari projenin yeniden tanzim edilmesi
gereklidir. Bu degisiklik yapının statik hesaplarında da degisiklik yapılmasını gerektiriyor ise
yeniden statik ve betonarme projeler istenir.
B. Proje üzerinde basit düzeltmeler yapılması mümkün olan durumlarda (bu yönetmelik
hükümlerine uyulmak kaydı ile bagımsız bölüm içindeki kapı yerlerinin degistirilmesi,
69
tasıyıcı olmayan bölme duvarlarının kaldırılması vb.) ayrıca tadilat projesi istenmez ve ilgili
bagımsız bölüm sahibi veya sahiplerinin müracaatı ile bu düzeltmeler bütün nüshalarda aynı
sekilde yapılarak belediyece mühürlenip imzalanır.
C. Yapılacak degisiklik yapının dıs duvarlarını veya pencerelerini ve dıs kapılarını
degistiriyorsa ısı yalıtım projesi yeniden düzenlenir.
D. Bu maddede sözü geçen tadilat projelerinin 5 takım olması gerekir.
E. İmar istikametine tecavüzlü mevcut binalar imar istikametine uygun hale getirilmedikçe
tadilatlarına tevzii ve kat ilavelerine izin verilmez.
F. Yapılacak degisiklik belirli bir veya birkaç katı içeriyorsa belediye’ye sadece degistirilmesi
istenen katların planları ibraz olunur.
G. Yapılmak istenen tadilatta fonksiyon degisikligi var ise (konuttan isyerine gibi) veya ortak
alanlar ile bina cepheleri tadilat kapsamına giriyor yada tüm binada tadilat yapılıyor ise ruhsat
verilmeden önce tüm hissedarların noterden tasdikli muvafakatnamesi gereklidir.
ONDÖRDÜNCÜ BÖLÜM
YAPI RUHSATI SONRASI İSLEMLER
YAPI YERİNDE BULUNDURULMASI GEREKLİ TABELA VE BELGELER İLE
YAPI İSLERİNDE ALINACAK GÜVENLİK TEDBİRLERİ
MADDE 14.01
14.01.1.Yapı Yerinde Bulundurulması Gerekli Tabela Ve Belgeler
Ruhsat ve eki projelerin yapı yerinde bulundurulması ve insaat müddetince yapı üzerinde
herkesçe rahat görülebilecek bir yere, en az (0,5/0,75)m. boyutlarında bir tabela asılması
zorunludur.
Asılacak tabela üzerinde mal sahibinin, mimarının, statik, elektrik-tesisat, ısı yalıtım proje
müelliflerinin ismi, yapı denetim sirketinin (fenni mesullerinin), müteahhidinin isimleri ile
insaat ruhsatı numarası ve tarihini içeren bilgiler bulunmalıdır.
Mahallinde ruhsat ve eki projeleri ve bilgi tabelasını bulundurmayan yapılar tespit tutanagı
düzenlenerek yapı sahibine veya binada bulunanlara tebligat yapılır ve tebligat belgesi binanın
görünür bir cephesine asılır. İlgililerine ulasılamaz ise bir nüshası da muhtara bırakılır.
Ruhsat tabelası 3 gün içinde asılmadıgı takdirde yapı sahibine, ilgili belediye encümen kararı
ile 1000 YTL para cezası verilir. Verilecek olan bu para cezası yıllık TÜFE oranına baglı
olarak güncellenir.
14.01.2.Yapı İslerinde Alınacak Güvenlik Tedbirleri
Yapı islerinin gündüz yapılması esastır. Karanlıkta veya gece çalısılmasının gerekli veya
zorunlu bulundugu hallerde, çalısma yerinin ve geçitlerin yeterince ve uygun sekilde
aydınlatılması ve is güvenliginin saglanması gereklidir.
Yapılan çalısmalarda gürültü ve titresim nedeniyle çevreye rahatsızlık verilmemesi için
gerekli tedbirler alınacak, çalısma saatleri buna göre ayarlanacaktır.
Belediye sınırları içinde yapı insasına ve kazılarına baslamadan önce yapı alanının çevresi
ortalama 2 metre yükseklikte tahta perde ile çevrilecek, payandaları içten vurulacak, gerekli
uyarı levhaları asılacak ve bunlar yapının bitimine kadar bu sekilde korunacaktır. Kazının,
70
komsu bir yapıyı devamlı veya geçici olarak tehlikeye soktugu hallerde, yapı tekniginin
gerektirdigi tedbirler alınacaktır.
İnsaatın ve tamiratın devamı ile bahçenin tanzim ve agaçlandırılması sırasında yolun veya
kaldırımların, kamuya veya komsu parsellere ait yerlerin isgal edilmemesi, yol cephesindeki
parsel sınırlarının ve gerekli ise komsu parsel sınırlarının her türlü tehlikeyi önleyecek sekilde
tahta perde veya uygun bir malzeme ile kapatılması ve yol cephelerinin geceleri
aydınlatılması zorunludur.
Elektrik panoları yapı alanı dısına kurulduysa gerekli uyarı isaretleri konulacak ve koruma
seridiyle çevrelenmelidir.
Yapı alanı içindeki tehlikeli kısımlar ve çukurlar açıkça sınırlandırılacak ve buralara görünür
sekilde yazılmıs uyarma levhaları konulacak ve geceleri kırmızı ısıklarla aydınlatılacaktır.
Yapı alanı dısında kazaya sebep olacak veya insanları tehlikeli durumlara düsürecek sekilde
malzeme istif edilmeyecek ve araçlar gelisi güzel yerlere bırakılmayacaktır.
Yapı, yol kenarında yapıldıgı takdirde, yolun bakım ve onarımından sorumlu belediyece
saptanacak zorunlu durumlarda, izin alınarak yaya kaldırımlarının bir kısmını isgaline, ancak,
üstü ve parsel cephesi tarafı, tehlikeli herhangi bir durumu önleyecek sekilde uygun malzeme
ile kapatılmıs yaya geçitleri saglamak ve aydınlatılmak kosulları ile izin verilebilir.
Yapı iskeleleri, ancak sorumlu ve yetkili teknik elemanın yönetimi altında, insaatı çevreleyen
güvenlik perdeleri içinde kalmak kosulu ile yapılacaktır.
İnsaat süresince güvenlik unsurlarının yanı sıra görsellik ve estetik kriterler de dikkate
alınarak, santiyenin sehrin dokusuna aykırı olarak tertip edilmemesine ve sehrin bütünlügünü
bozmamasına da özen gösterilmelidir.
YAPI RUHSATI
MADDE 14.02
Yapı ruhsatı almak için 13.01 maddesinde sözü geçen belgeler ve bu belgelere dayanarak
ilgili belediyesince onanan yapı projeleri ile parsel maliklerinin veya kanuni vekillerin
müracaatı halinde;
A. Tüm parsel maliklerinin noterden tasdikli muvafakatı, gerekli hallerde komsu muvafakatı,
B. Gerekli vergi, resim ve harçlar ile ücretlerin tahsil olunması,
C. Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve Yapı Denetimi Uygulama yönetmeliginin ilgili
hükümlerine uyulması zorunludur.
Yapı denetim kurulusları, yapı denetimini üstlendigine dair ilgili idareye taahhütname
vererek, yapı ruhsatının ilgili bölümünü imzalamaları zorunludur.
TEMEL - TEMEL ÜSTÜ VİZELERİ
MADDE 14.03
Yapı Denetimi Hakkında Kanunun ilgili maddesi ve yapı denetimi uygulama yönetmeliginin
ilgili hükümleri geçerlidir.
Birden fazla bagımsız bölüm olan binalarda veya parsellerde, kat irtifakı kurulmadan temel
üstü vizesi verilemez.
71
YAPI DENETİMLERİ
MADDE 14.04
İmar Kanunu, Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliklerinin ilgili
hükümleri geçerlidir.
ISI YALITIM VİZESİ
MADDE 14.05
1) Dilekçe
2) Mimari Proje
3) Isı Yalıtım Projesi
4) Dogal gazlı ise dogal gaz projesi (2 takım)
5) Yapı Ruhsatı
Yapının kaba insaatı tamamlanıp sıvaları yapılmadan önce yapı sahibi belediyesinden ısı
yalıtım vizesi almak zorundadır. Yapının ısı yalıtım vizesinden önce temel ve temel üstü
vizesinin yapılmıs olması zorunludur.
CEZAİ HÜKÜMLER
MADDE 14.06
İmar yasası geregince, ruhsat alınmadan veya ruhsat ile eklerine imar mevzuatına aykırı
yapılan yapının, ilgililerine yürürlükteki İmar kanununun ilgili maddelerindeki cezai
hükümler uygulanır.
YAPI KULLANMA İZNİ
MADDE 14.07
Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliginin ilgili hükümleri geçerlidir.
Yapı Kullanma İzni için gerekli belgeler:
1)Dilekçe
2)Yapı Ruhsatı
3)Asansör İsletme Ruhsatı
4)Sıgınak Vizesi
5)Vergi ilisigi kesildigine dair belge
6)S.S.K. ilisigi kesildigine dair belge
7)Büyüksehir Belediyesinden, kanal baglantısının teknik sartlara uygun olarak yapıldıgına
dair belge temin edilerek,
Mal sahibinin ve yapı denetim sirketinin müracaatı üzerine ilgili belediye, yapının ruhsat ve
eklerine, fen ve saglık kurallarına uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadıgını belirler.
Yapının mevzuata uygun bulunması halinde, 30 gün içinde yapı kullanma izin belgesi
düzenlenir. Aksi halde, eksikliklerinin tamamlanarak yapının mevzuata uygun hale
getirilmesi istenir. Yapı kullanma izin belgesinin birer örnegi, mal sahibi ve/veya sahiplerine,
yapının müteahhidine, proje müelliflerine ve fenni mesullere verilir.
Yapının kısmen kullanılması mümkün olan kısımlarına yapı kullanma izni düzenlenebilmesi
için, bu bölümlere hizmet veren ortak kullanım alanlarının tamamlanmıs ve kullanılabilir
olması ve yapıda mevzuata aykırılıgın bulunmaması sarttır.
Yapı kullanma izninin verildigi tarih, yapının tamamlandıgı tarihtir.
72
KAT İRTİFAKI
MADDE 14.08
1)Dilekçe
2)Yapı ruhsatı
3)Kat irtifak projesi (1 adet)
Noterden onaylı kat irtifakına esas hisse oranlarını gösteren bagımsız bölüm listesi binanın
bütün kat planlarını gösteren mimari proje üzerine yapıstırılır ve onaylanır.
YAPI FOTOGRAF TASDİKİ
MADDE 14.09
1)Dilekçe
2)Yapı ruhsatı
3)Binanın tamamına ait yapı kullanma izni belgesi
4)(l3Xl8)cm ebadında cephe fotografları (2’ser adet)
YIKIM RUHSATI
MADDE 14.10
1)Dilekçe
2)Tapu
3)Çap(belediyesinin talebi halinde), aplikasyon krokisi veya röperli kroki
4)İmar Durumu
5)Mevcut binaya ait resim
6)Binanın mahallen tetkik edilerek bos oldugunu belgeleyen rapor veya muhtardan bos
olduguna dair yazı.
7)Tapu yazısı
8)Hissedar muvafakatı
9)Elektrik, su, dogalgaz kesme yazıları
10)Vergi ilisiginin kesilmesi
11)Yıkımda sorumlu olacak insaat mühendisi veya mimar noter onaylı sorumluluk beyanı.
12)Korunması gerekli tasınmaz kültür varlıkları için kurul kararı
ONBENCİ BÖLÜM
RUHSATA TABİ OLMAYAN BASİT TADİLATLAR
RUHSATA TABİ OLMAYAN İNSAAT İSLERİ
MADDE 15
Bu yönetmelik hükümlerine aykırı olmamak, tasıyıcı elemanların durumunu degistirmemek,
bagımsız bölümün brüt insaat alanını artırmamak, kullanım amacı ve cephe görünümünü
degistirmemek kosulları ile tasıyıcı sistemi etkilemeyen yerlerde iç mekan kullanımını ve
duvar yerlerini degistirmek ve kaldırmak, derz, iç ve dıs sıva, boya, badana, oluk, dere,
dograma, döseme ve taban kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı,
kiremit aktarılması, bina cephesi su ve ısı mantolama sistemleri ile derinligi l,00 m.yi
geçmeyen süs havuzları bahçe duvarı, duvar kaplaması, baca, saçak ile benzeri elemanların
tamirleri, tüm dekorasyon isleri ile tasıyıcı unsuru etkilemeyen diger tadilatlar ve tamiratlar
ruhsata tabi degildir. Bunlardan iskele kurmayı gerektirenler için belediyeye yazı ile müracaat
edilip konuyla ilgili mimar veya insaat mühendisi veya insaat teknikeri veya insaat teknisyeni
sorumlulugu üstlenmesi sartıyla izin alınması gereklidir. İmar planlarında aksine bir hüküm
yoksa zemin katta bulunan is yerlerinin vitrin degisiklikleri basit tadillerden sayılır. Açık
73
çıkmalar balkon vasfını bozmadan ve kapalı alanlara ilave edilmeden hafif malzemelerle
(PVC, alüminyum, ahsap,vb.) kapatılabilir.
Bu maddenin uygulanmasında Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri saklıdır.
Bu maddede belirtilenler dısındaki bütün insai faaliyetler ruhsata veya izne tabidir.
ONALTINCI BÖLÜM
FENNİ MESULLER VE MESULİYETLERİ İLE TESCİL UYGULAMA VE USULLERİNE
İLİSKİN ESASLAR
MADDE 16
Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliginin ilgili hükümleri
geçerlidir.
İstanbul Büyüksehir Belediye Baskanlıgı sorumluluk alanında tescil islemleri ilgili
belediyelerince yapılmaktadır. (Mimari projelerin mimarlar, statik hesap ve projelerin insaat
mühendisleri, ısıtma ve sıhhi tesisat projelerinin makine mühendisleri, elektrik mühendisleri,
harita hizmetlerini harita mühendisleri ve yönetmelikte açıklanan yetki sınırları içinde kalmak
kosulu ile ilgili fen adamları tarafından hazırlanmıs olması ve İstanbul Büyüksehir Belediye
Baskanlıgı İmar Müdürlügünden her yıl için İBB sicil kayıt belgesi almıs olmaları
gerekmektedir). Ayrıca ruhsat islemleri esnasında ilçe ve ilk kademe belediyelerince proje
müelliflerinden her is için ayrı ayrı düzenlenmis noter onaylı “proje sorumluluk beyanı”
belgesi alınması, proje sorumluluk beyanının alınmasını müteakip proje onay ve ruhsat
islemlerinin yapılması gerekmektedir.
PROJE SORUMLULUK BEYANI
................................................. BELEDİYESİ
İMAR MÜDÜRLÜGÜ’NE
PROJE
TÜRÜ
MÜELLİFİN
ADI SOYADI
İBB SİCİL
NO
ODA SİCİL
NO
T.C KİMLİK
NO
İMZA
MİMARİ
STATİK
ELEKTRİK
MAK.ve
SIHHI
JEOLOJİK
RAPOR
74
............................ İlçesi, ........................ Mahallesi, .......................Caddesi, ................ Sokagı,
.................... Pafta, .......... Ada, ............ Parsel sayılı tasınmazdaki insaata ait projeler
tarafımızdan yapılmıs olup, her türlü meslek sorumlulugu kabul ve beyan ederiz.
T.C Kimlik Numaralı Hüviyet Cüzdanı asılları ile yine T.C Kimlik No’lu TMMOB oda
Kimlik Kartlarını bizzat ibraz eden yukarıdaki meslek mensupların beyan ve imzaları
huzurumda alınmıstır.
İs bu beyan ...................... suret düzenlenmistir.
ONYEDİNCİ BÖLÜM
ÖZEL İNSAAT YAPAN MÜTEAHHİTLERİN SİCİLLERİNİN TUTULMASINA İLİSKİN ESAS
VE USULLER
MADDE 17
Yapı Denetim Kanun ve Yönetmeligi hükümleri uygulanır.
ONSEKİZİNCİ BÖLÜM
ÖZELLİK ARZEDEN BİNALAR
20. Bölüm hükümleri tüm 18. Bölüm için geçerlidir.
ÖZEL HASTANELER:
MADDE 18.01
Saglık Bakanlıgının ilgili yönetmeligine uyulacaktır.
Özel hastaneler; T.S. normlarına uymak kosulu ile; Saglık Bakanlıgı’nın söz konusu kurumlar
ile ilgili yayınladıgı meriyetteki kanun, yönetmelik ve tüzük hükümlerine tabidir (söz konusu
kanun, yönetmelik ve tüzüklerde revizyon olması halinde, revizyonlara da uyulması
gereklidir).
ÖZEL ETİM VE ÖGRETİM KURUMLARI
MADDE 18.02
Özel egitim ve ögretim kurumları; normlarına uymak kosulu ile Milli Egitim Bakanlıgı’nın
söz konusu kurumlar ile ilgili yayınladıgı yürürlükteki kanun, yönetmelik ve tüzük
hükümlerine tabidir. (söz konusu kanun, yönetmelik ve tüzüklerde revizyon olması halinde,
revizyonlara da uyulması gereklidir).
Özel egitim tesislerinde servis trafigini düzenlemek amacıyla UTK kararı alınması
zorunludur.
ÇAY-KAHVE SALONLARI (KAHVEHANE)
75
MADDE 18.03
Bu yapılarda Türk Standartları Enstitüsünün normlarına uyulması gerekmekte olup,
kahvehaneler zemin katta imar planlarında ticaret, ticaret+hizmet alanlarında yapılabilir.
İç yükseklik net 3,50 m.den az olamaz. Kapalı alan kisi basına 1,00 m² esas alınarak
hesaplanır. 50 m²den büyük kahvehanelerde kullanım alanının % 10’undan az olmamak üzere
bir depo ayrılacaktır.
Wc ve Lavabolar:
Her 25 kisiye en az bir kadın ve bir erkek olmak üzere wc ve lavabo yapılacaktır.
Giris Kapıları:
2,00 m. genisliginde olacak, dısarı açılacak, kullanılan alanı 100 m²yi asan kahvehanelerde bu
kapıdan baska genisligi (1,50) m.den az olmayan ve dısa açılan ikinci bir kapı yapılacaktır.
Kahvehaneler idare odası, wc., antre, salon, çay ocagı ve okuma yeri bölümlerini kapsar.
Minimum Alanlar
Antre 3,00 m² (l,50 x 2,00)
Salon 40,00 m²
Çay Ocagı 3,00 m² (l,50 x 2,00)
İdare Odası 4,00 m² (2,00 x 2,00)
WC 1,65 m² (l,10 ve l,50)
SİNEMA VE TİYATROLAR
MADDE 18.04
TSE’nin normlarına uyulacaktır. Sinema ve tiyatrolar, gise, giris holü, bekleme salonu,
fuayeler, salon ve balkonlar, perde, sahne, soyunma, dus yerleri, idare odaları, giris, çıkıs,
koridor merdivenleri, wc, lavabo mahalleri vb gerekli kısımlardan ibarettir.
Salon ve Balkonlar
A. Hacim ve Yükseklik Tertipleri:
Salon ve balkonlarda sahne hacmi hariç, kisi basına en az 5,00 m³ hacim isabet etmesi sarttır.
Sahneden en uzak seyirci sırasında dahi en az temiz yükseklik 2,40 m.nin altına düsemez.
B. Tabii Zeminden Kot Farkları:
Seyircinin çıkısta, rahat bosalma imkânı bulacak sekilde tabii zemine ulastıgı noktaların
kotları ile salon ve balkonda bu kota nazaran en gayri müsait durumdaki seyirci sırasının
kotları arasındaki farklar asagıda verilen miktarları geçemez.
300 ila 600 kisilik salon ve balkonlarda ± 12,00 m.
600 ila 2000 kisilik salon ve balkonlarda ± 8,00 m.
2000 kisiden fazla salon ve balkonlarda ± 5,00 m.
300 kisiye kadar kapasiteli salon ve balkonlarda tabii zeminden kot farkı sınırlaması yoktur.
C. Kapılar:
Kapı genislikleri; bir seans çıkısıyla tabii akımla, kesitten geçebilecek en fazla seyirci sayısına
göre hesaplanacak,bu hesapta salon ve balkonlar ayrı degerlendirilerek 600 kisiye kadar her
125 kisiye 1 m.; 600 kisiden sonra ise her 165 kisi için l m.lik en az genislik isabet edecektir.
Salon ve balkonlarda ayrı ayrı en az 2 ser çıkıs kapısı bulunması ve bir kapının genisliginin
l,00 m.den az olmaması sarttır.
D. Oturma yerlerinin düzenlenmesi:
76
Oturma yerleri sabit olacak, temiz genislik ve enleri en az 0,50 m., sıraların arasındaki serbest
geçit ise en az 0,45 m. olacaktır. Duvara dayanan yan sıralar en fazla 7 oturma yeri ihtiva
edebilir. İki yan geçit arasında bulunabilecek azami oturma yeri sayısı salonlarda 28,
balkonlarda 24’tür. Ancak salon ve balkonun her iki yanında; en fazla 3 sıra için en az l m.
genisliginde veya en çok 4 sıra için en az l,50 m. genisliginde birer çıkıs mevcut ise bir
sıradaki oturma yeri adedi 50’ye çıkartılabilir.
Yan geçitler paralelinde ara geçitler bulunuyorsa; salonlarda yan geçit ile bir sonra gelen ara
geçit arasında bir sırada en çok 21, balkonlarda en çok 18 oturma yeri bulunabilir. Ara geçitler
arasında bir sırada bulunabilecek en çok oturma yeri sayısı ise salonlarda 14, balkonlarda
12’dir. Ancak yan geçitler paralelindeki bu ara geçitlerin dogrudan dogruya veya sahneye
paralel ara geçitler vasıtasıyla çıkıslara ulasması sarttır. Sinemalarda, en ön oturma yeri
arkasının perdeye mesafesi 7 m.den az olamaz ve perde ortası diki ile en fazla 45° teskil
edecek tarzda çizilen iki dogrunun dısında kalan kısımlara oturacak yer konulmaz.
Localarda tespit edilmemis olarak en çok 10 oturma yeri bulanabilir. Her oturma yeri için en
az 0,65 m²lik bir alanın bulunması zorunludur.
Oturacak yerlerin yerlestirilmesinde en az göz yükseklik farkının 0,06 m. olması sarttır.
Sinema ve tiyatroların tekerlekli sandalye ile ulasılabilir ve seyircilerin salona girisi çıkısını
engellemeyecek bir noktasında (Esiksiz ve en fazla % 6 egimle ulasılabilen bir düzlemde) her
biri 90 cm x 140 cm olan iki alan tekerlekli sandalyedeki özürlüler için ayrılacaktır. Mimarî
düzenlemeye göre bu yerlerin seyircilerin yer aldıgı herhangi bir bölümde olması mümkündür
E. Salon ve Balkon İçi ve Yan Geçitler:
Oturma yerleri arasında sahneye dik ve paralel olarak bırakılan geçitlerin genislikleri, bir
seans çıkısında tabii akımla kesitten geçebilecek en fazla seyirci sayısına göre 100 kisiye
1m.lik en az genislik isabet edecek tarzda hesaplanacak ve geçit enleri 1,50 m.den az
olmayacaktır.
F. Havalandırma:
Salon ve balkonlarda yeterli havalandırma tedbirleri alınması zorunludur.
Fuayeler:
Salon ve Balkonların her biri için ayrı olmak üzere, ait oldugu bölümün alanının, sinemalarda
en az l/4 ü tiyatrolarda en az l/3 ü kadar fuaye tertibi mecburidir.
Fuaye yüksekligi en az 3,50 m.dir. Fuayenin kademeli tertiplenmesi halinde bu yükseklik
sahanın l/3’ünden fazlasında olmamak sartı ile 2,70 m.ye kadar indirilebilir.
Koridorlar ve Çıkıs Geçitleri:
Seyirci ile ilgili koridor ve çıkıs geçitlerinin en az genislikleri yine salon içi geçitler gibi hesap
edilir. Ancak bunların genislikleri 2,00 m.den az olamaz. Buralarda çıkıntılar 0,15 m.yi
geçemez. Koridor ve çıkıs geçitlerinde basamak yapılamaz ve tertip olunan rampaların egimi
de %6’yı geçemez.
Merdivenler:
Her salon, balkon ve fuaye için ayrı bir merdiven gerekir. Seyirci ile ilgili bu merdiven
genislikleri 1,50 m.den az olmamak üzere bir seans çıkısında merdivenden geçmesi gereken
seyirci sayısına ve salon iç geçitleri için kabul olunan esaslara göre hesaplanır. Genis
merdivenlerde yapılacak korkulukların arası en fazla 2,50 m. olacaktır.
WC’ler :
77
Salon ve balkonlar için ayrı ayrı ve her 200 koltuk için bir kadın ve bir erkek olmak üzere en
az 2 wc, 3 lavabo ve 3 pisuar bulunacak, bekleme salonunun fuayelerle irtibatı yoksa bu
kısma da en az 1 erkek ve 1 kadın wc.’si konacaktır.
Bu tip binalarda bedensel özürlülerin kullanımına uygun en az 1 lavabo ve wc yapılması
zorunludur. Yapılacak olan bu mekanların ebatları, önünde de en az 150 cm genislikte bir
koridor bulunacak sekilde 1.50 m x 1.50 m den az olamaz. Kapısı esiksiz ve dısa açılır. Kapı
temiz genisligi en az 0,85 m. genisliginde olacaktır.
Makine Dairesi:
Sinemaların makine dairesi, 1 film hazırlama odası, 1 makine odası ve 1 akü odasını ihtiva
edecektir. Bunlara ait en az ölçüler asagıdadır.
Makine odasının en az genisligi 2,00 m. ve en az alanı 10 m²
Film sarma odasının en az alanı 8 m² olacaktır.
Akü odasının en az alanı 6 m² olacaktır.
Makine dairesinden en az temiz yükseklik 2,80 m.dir.
Tesisat projeleri baslıgı altında; Yangın alarm ve yangın tesisat projesi, klima, havalandırma
projeleri istenecektir. Elektrik kesintilerinde devreye girecek aydınlatma tesisatı yapılacaktır.
DİNİ TESİSLER ve MEZARLIK ALANLARI:
MADDE 18.05
İmar Planlarında dini tesis alanları olarak belirlenmis imar parsellerinde yapılabilirler.
Dini Tesisler:
İmar Planında aksine bir hüküm olmadıgı takdirde, TAKS en çok %40 olabilir. Bina
yüksekligi serbesttir. Sadırvan, wc. gibi tesisler müstemilat kapsamında yapılabilir.
Tescilli anıt eser parseli dısındaki dini tesis alanlarında (veya tescile konu olabilecek dini tesis
alanları dısındaki alanlarda), dini tesisin siluet ve cephe karakteristigini uygun sekilde, dini
tesise ait lojman, kütüphane, dinlenme salonu, gasilhane, wc, vb. sosyal ve kültürel tesis ile
isletme asamasında ilgili kurumların uygun görüsü alınarak kamu veya özel yurt ve kurs
yapılabilir.
Dini tesis alanlarının bodrum katlarında ve/veya ön cephe hattı dısında parsel tamamında
açık/kapalı otopark düzenlenebilir.
Mezarlık Hizmet Binaları:
Planlarda aksine bir hüküm bulunmadıgı takdirde, planlarda mezarlık alanı olarak gösterilen
yerlerde, Mezarlıklar Müdürlügü’nün ihtiyacı olan hizmetlerde kullanılmak üzere bodrum
katlar hariç maksimum 250 m² ve h=7,50 m.yi asmamak sartıyla görevli odası, tuvalet,
sadırvan, morg, gasilhane, güvenlik odası ile gelen ziyaretçilerin bekleme ve ibadet
ihtiyaçlarını karsılayacak yapılar ilgili idarece uygun görülen yerlerde yapılabilir.
AKARYAKIT VE SERVİS İSTASYONLARI (T.S.E.nin normlarına uyulacaktır)
MADDE 18.06
İmar planlarında “A” (Akaryakıt) lejantlı alanlarda; Akaryakıt ve Servis İstasyonları, CNG
Otogaz İstasyonları, LPG Otogaz İstasyonları yapılabilir.
CNG Oto gaz İstasyonları, sıkıstırılmıs dogalgazın gaz dagıtımı sebekesinden alınarak
kompresör vasıtasıyla yüksek basınca çıkarılıp, dispenser vasıtasıyla tasıtlara imal hizmetinin
verildigi tesisler olup; konut dısı kentsel çalısma alanları, sanayi alanları, organize sanayi
78
alanları, küçük sanayi alanları, depolama (yanıcı, parlayıcı, patlayıcı maddenin
depolanabilecegi) alanları, merkezi is alanları (MİA), bölgesel is alanlarında ve LPG ikmal
istasyonları alanlarında da yapılabilir.
İmar planlarında getirilmis yapılasma hükümleri ile, nazım planda belirtilen esaslar dahilinde
insaat izni verilir. Akaryakıt istasyonları ile servis istasyonları; 10.08.2005 tarih ve 25902
sayılı İsyeri Açma ve Çalısma Ruhsatına İliskin Yönetmelik, 29l8 sayılı Karayolları Trafik
Yasası, Karayolları Trafik Yönetmeligi ile Karayolları kenarında yapılacak ve açılacak
tesisler hakkında yönetmelik hükümlerine uyularak yapılacaktır.
LPG istasyonları ile ilgili 12.02.2002 Tarih ve 24669 sayılı ve 07.08.2003 ve 25192 sayılı
“Sıvılastırılmıs Petrol Gazları (LPG) Motorlu Araçlar İkmal İstasyonları” Kurulus, Denetim,
Emniyet ve Ruhsatlandırma İslemlerine İliskin Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.
GÜN SALONU-GAZİNO-GECE KULÜBÜ-TAVERNA-DİSKOTEK -BAR VB.
MADDE 18.07
(T.S.E. nin normlarına uyulacaktır)
18.07.1. Yapım kosulları: Ticaret ve Ticaret+hizmet bölgelerinde, giris katında veya giris
katı ile irtibatlı en fazla bir kat asagıda yapılabilir. Daha alt katlarda yapılamaz. Üst katlarda
yapılması durumunda, bitisik kısımlarında konut, hastane, yurt, vb. bagımsız bölümler varsa
bu kısımlarda yeterli ses izolasyonu yapılmalıdır. Salon alanı en az 300 m² olacaktır.
18.07.2. İç yükseklik: Kat yüksekligi 4,00 m.den az olmamalıdır.
18.07.3. Yogunluk: Mekân ölçülendirme hesaplarında 1,50 m²/kisi ve 5,25 m³/kisi esas
alınacaktır.
18.07.4. Kapılar: 2,50 m.den dar olmayan 1 giris-çıkıs kapısı ve ayrıca yine cadde ve sokaga
açılan en az 2,00 m. genisliginde ve dısa açılabilen 1 kapı ile baglantılı ayrı bir çıkısı
içermelidir. Tüm dısa açılan kapılar, en az kapı kanadı veya kanatlardan büyügünün genisligi
kadar içeriden yapılacaktır.
18.07.5. Merdiven: Bu gibi yerlerde merdiven ahsap olamaz. Merdiven genisligi 1,60 m.den
az olamaz. Basamak yüksekligi 0,16 m.den fazla, genisligi ise 0,30 m.den az olamaz.
Merdiven tanziminde en fazla l6 rıhttan sonra merdiven kolu genisligi kadar ara sahanlık
bırakılacaktır.
18.07.6. Havalandırma: Salonlarda havalandırma ve klima tesisatı olacak ve projesi
istenecektir. Ayrıca bodrum katta yapıldıgında, yeterli tabii havalandırma saglanamaması
halinde hava bacaları teskil edilecektir. Arka bahçesi varsa, kuranglez seklinde toplam alanı
3,00 m²den az olmamak kaydı ile yapılabilir. Aksi halde toplam alanı 3,00 m²den az olmamak
kaydı ile müstakil hava bacası yapılacaktır.
18.07.7. Gerekli mekânlar: Sanatçılar ve gelin-damat için ayrı ayrı, dar kenarı 2,50m.den ve
alanı 7,50m²den az olmayan oda bulunacaktır. Gelin odasında hava bacası ve
havalandırılabilen wc ve lavabo bulunacaktır. Salonlarda orkestra yeri ve dans pisti
bulunacaktır. Salonun dısında, kullanım amacına uygun ve salona baglantılı servis ve bulasık
üniteleri bulunacaktır. Dügün salonlarında dar kenarı 3,00 m., alanı l2,00 m²’den az olmayan
bir servis odası bulunacaktır. Yönetim için dar kenarı 2,50 m., alanı 7,50m²’den az olmayan
ayrı bir yer ayrılacaktır.
18.07.8. WC’ler: Her 25 kisiye erkekler için l lavabo ve pisuar, bayanlar için bir lavabo, her
50 kisiye en az 1 kadın, 1 erkek olmak üzere wc yapılacaktır. WC kabinleri l,10xl,50m.
olmalı, lavabo konuldugu takdirde l,10x2,00m. olmalıdır.
79
Bu tip binalarda bedensel özürlülerin kullanımına uygun en az 1 lavabo ve wc yapılması
zorunludur. Yapılacak olan bu mekanların ebatları, önünde de en az 150 cm genislikte bir
koridor bulunacak sekilde 1.50 m x 1.50 m den az olamaz. Kapısı esiksiz ve dısa açılır. Kapı
temiz genisligi en az 0,85 m. genisliginde olacaktır.
18.07.9. Tesisat projeleri: Tesisat projelerine ilave olarak yangın alarmı ve yangın söndürme
tesisat projesi istenecektir.
HAMAM SAUNA VE SIHHİ BANYOLAR (T.S.E. nin normlarına uyulacaktır)
MADDE 18.08
18.08.1. Yapım Kosulları: Hamam, sauna, sıhhi banyolar konut bölgelerinde yapılamaz.
Ticaret ve Ticaret+Hizmet bölgelerinde ise zemin katta, normal veya giris ve çıkısların
saglandıgı kattan en fazla bir kat asagıda yapılabilir, Müstemilatları 2.bodrum katta
yapılabilir.
18.08.2. İç yükseklik: Kat yüksekligi net 3,50 m.den az olamaz.
18.08.3. Merdiven: Bu gibi yerlerde merdiven ahsap olamaz. Merdiven genisligi net 1,60
m.den az olamaz. Basamak yüksekligi 0,16 m.den fazla, genisligi 0,30 m.den az olamaz.
Merdiven tanziminde en fazla 16 rıhttan sonra merdiven genisligi kadar ara sahanlık
bırakılacaktır.
18.08.4. Kapılar: Bu gibi yerlerde bulunan hacimlere ait bütün kapılar mutlaka dısa açılır
sekilde tertiplenecektir. Tüm dısa açılan kapılar en az kanat genisligi veya büyük olan kanat
genisligi kadar içeriden yapılacaktır.
18.08.5. Gerekli mekanlar: İdari bölüm, personel odası, mesrubat-servis-çay ocagı, yeteri
kadar wc., pisuar ve lavabo teskil edilecektir. Emanet kasa, yatma ve soyunma odaları,
çamasır yıkama, kurutma ve ütüleme üniteleri yapılacaktır. (2.bodrum katta yapılabilir.)
Hamam, sauna ve sıhhi banyolarda insan sayısının yarısı kadar dinlenme bankları olacaktır.
18.08.6. Koridor: Genel kullanıma açık koridor genislikleri 1,60 m.den az olamaz.
18.08.7. Tesisat projeleri: Bu gibi tesisler kendine özgü teknik ve saglık kosullarına göre
projelendirilecektir.
EKMEK FABRİKALARI VE EKMEK FIRINLARI (T.S.E. normlarına uyulacaktır)
MADDE 18.09
18.09.1. İsyeri açma ve çalısma ruhsatlarına iliskin yönetmelik hükümlerine tabidir.
18.09.2. İmar planlarında aksine bir açıklama bulunmadıkça fırınlar;
a) Sanayi, küçük sanayi, organize sanayi, kentsel servis ve konut dısı çalısma alanlarında,
ticaret bölgeleri ile ticaret yollarında binanın tamamının bu amaçla kullanılması zorunludur.
b) Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümleri uygulanacaktır. Ayrıca
binanın tasıyıcı sisteminin ısı degisiminden etkilenmemesi için gerekli önlemler alınacaktır.
18.09.3. Bulunması gereken birimler ve en az ölçüleri: Fırınlarda bulunması gereken
bölümler ile en az ölçüleri asagıda gösterilmistir. Bu fonksiyonlar bir pisirme yeri için gerekli
en az ölçülerdir.
80
a) Pisirme tesisi: Taban yüzünde mahrukat yakılarak ve direkt püskürtme ile ısıtılmayacak,
ısı dolasımını temin eden kanallar veya borularla tamamen dısarıdan bir ısıtma tesisatı ile
ısıtılacaktır.
b) Fırın önü: (Satıs yeri ve tezgâhın bulundugu kısım) en az 25.00 m² duvarları tavana kadar
mermer ve fayans kaplı olacaktır.
c) Hamurhane: Alanı en az 50 m2, yüksekligi en az 3.50 metre ve isçilerin her biri için en az
40 m3hava hacmi temin edilmis, diger bölümlerden duvarla ayrı ve duvarları tavana kadar
mermer ve fayans kaplı olacaktır.
d) Un deposu: Diger bölümlerden kâgir duvarlarla ayrılmıs, aydınlık ve havadar un deposu
olacaktır. Depo fırının günlük kapasitesine göre un depolamaya uygun büyüklükte ve en az
50.00 m² olacaktır. Bir kattan fazla katı olan fırınlarda 1.katta un deposu, 2. katta ise harman
yeri odası yapılması zorunludur.
e) Harman yeri odası: Odanın içinde yerden en az 0.50 metre yükseklikte etrafında
dolasılabilen, havuz seklinde bir harman yeri yapılacak ve iç kısmı mozaik veya mermer ile
kaplı olacaktır.
f) Yakıt ve Su deposu: Ham ve mamul maddelerin konuldugu bölümlere bitisik olmayan en
az 5 ton yakıt alabilecek bir yakıt deposu, sehir suyu ile beslenen ve her yıl temizlenen pas ve
kir tutmayan bir malzemeden yapılmıs en az 5 tonluk su deposu olacaktır.
g) Otomatik elek: Harman yeri ile hamurhane arasındaki bir bölüme kapasiteye ve fırının
çalısma temposuna uygun olarak monte edilmis olacak ve daima çalısır halde
bulundurulacaktır.
h) Tuz bölümü: Fırının kapasitesine göre uygun büyüklükte olacaktır.
ı) Hamur dinlendirme ve mayalandırma yeri: Diger bölümlerden duvarla ayrılmıs,
duvarların iç kısımları fayans veya mermer olmak üzere kaplanmıs olmak kaydı ile en az 9.00
m² alanlı olacaktır.
i) WC ve dus: Her fırında en az 6.00 m² wc, lavabo ve dus bölümü olacaktır. WC+dus ve
yatakhane imalat kısmı ile direk irtibatlı olarak yapılamaz.
j) Dinlenme ve soyunma yeri: Bu kısım diger bölümlerden duvarla ayrılacak ve alanı en az
6.00 m² olacaktır.
k) Mutfak ve yemekhane: Temizlik sartları ile diger yapılasmaları haiz en az 15.00 m²
olarak insa edilecek ve bu kısım diger bölümlerden duvarla ayrılacaktır.
l) Yatakhane: Her fırında 15.00 m² alanlı 6 kisilik diger bölümlerden ayrı bir yatakhane
olacaktır.
m) Büro bölümü: Diger bölümlerden duvarla veya alüminyum dograma ile ayrılmıs, en az
6.00 m² alanlı büro bölümü yapılacaktır.
n) Malzeme odası: Diger bölümlerden duvarla ayrılmıs, içi mermer veya fayans kaplanmıs
olan gıda maddeleri ve malzemeler odası en az 25.00 m² olacaktır.
o) Jeneratör odası: Diger bölümlerden duvarla ayrılmıs, ham ve mamul maddelerin
konuldugu kısımlara ugramadan kolaylıkla ulasabilecek ve ses izolasyonu saglanmıs ayrıca,
jeneratörden çıkacak gazı tahliye edecek baca tertibatı yapılacaktır.
18.09.4. Yükseklikler: Hamurhane, un deposu, pisirme yeri en az 3.50 m diger bölümler net
2.40 m. yükseklikte olacaktır.
81
18.09.5. Baca, bina çatısının 1,5 metre üzerine kadar yükseltilmelidir.
18.09.6. Bütün bölümlerin zemini kolay temizlenebilir seramik, dökme mozaik veya karo
mozaik ve bunun gibi maddeler ile kaplanmıs ve kirli suların kendiliginden akmasına imkan
saglayacak sekilde kanalizasyon seviyesinden yukarıda insa edilecektir.
ONDOKUZUNCU BÖLÜM
YÜKSEK YAPILAR
TANIMLAR
MADDE 19.01
Yüksek yapı; genel olarak yakın ve uzak çevresini, fiziksel çevre, siluet, kent dokusu ve her
türlü kentsel alt yapı yönünden etkileyen bir yapı türüdür. Binanın herhangi bir cephesinden
görünen en düsük kottaki bina yüksekligi en az (60.50) m. olan yapılar, yüksek yapılar olarak
kabul edilir.
Yangın bölümü; Yapının yangına karsı kendi içinde tamamen korunmus olan kısımlarıdır.
Bu kısımlar farklı zonlar içerebilir.
Yangın zonu; yangın durumunda, ihbar ve söndürme önlemlerinin aynı bölüm içindeki diger
sistemlerden ayrı olarak devreye giren parçalarıdır.
Yumusak kat; üst katlarda dolgu duvarları bulundugu halde, sözkonusu katın büyük bir
kısmında duvar bulunmayan, narin kolonlardan olusan ve diger katlara göre rijitligi az olan
katlardır.
Atalet momentleri merkezi; bütün tasıyıcı düsey elemanların atalet momentlerinin agırlık
merkezidir.
Kitle merkezi; her katta mevcut olan tüm düsey yüklerin agırlık merkezidir.
Yanmaya dayanıklılık sınıfı; bir yapı elemanı ve malzemesinin standardına uygun ısıtma ve
basınç kosullarında yapılan deney sonucu belirlenen yanmaya dayanıklılık süresine baglı
olarak ayrıldıgı sınıftır. Örnek: TS.l263’e ve TS.4065’e göre F90 sınıfının dayanıklılık süresi
90 dakikadır.
YÜKSEK YAPILARDA YANGIN ÖNLEMLERİ
MADDE 19.02
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelige uyulması zorunlu olup; tereddüt
edilen konularda Büyüksehir Belediyesi İtfaiye Daire Baskanlıgı’nın görüsü alınır ve bu
görüse uyulur.
YÜKSEK YAPILARDA ASANSÖRLER
MADDE 19.03
19.03.1. Binanın tipi ve konfor düzeyine göre teknik kriterler dikkate alınarak trafik hesabı
yapılıp, asansör sayı, kapasite, hız ve kuyu ölçüleri belirlenecektir.
19.03.2. Asansörlerden en az bir tanesi yük, esya ve sedye tasıma amacına uygun olarak
yapılacaktır.
19.03.3. Aynı kuyu içinde 3’den fazla asansör konumlandırılamaz. 4 asansör
konumlandırıldıgı takdirde 2’serli gruplar halinde ayrılacak, araları yangına karsı dayanıklı bir
malzeme ile ayrılacaktır.
82
19.03.4. Asansörlerde kabin kapısı olacak ve kabini havalandırmak için akü sarj grubuna baglı
bir havalandırma düzenegi bulundurulacaktır.
19.03.5. Yüksek hızlı asansörlerde (1m/sn.nin üzerinde) tahrik sistemi kademesiz hız kontrol
ilkelerine baglı olarak seçilip tasarlanacaktır.
19.03.6. Asansörlerde kuyu altlarının iskân edilen mahallerin üstüne gelmesi halinde karsı
agırlıklarda da mutlaka parasüt tertibatı yapılacaktır. 1m/sn.den yüksek hızda asansörlerde
kaymalı fren sistemi kullanılacaktır. Karsı agırlık için parasüt donanımı yapılması halinde
bunun için kuyu ölçü tadilatı dikkate alınacaktır.
19.03.7. Konut dısında halkın toplu bulundugu (umuma açık) yapılarda, asansörlerden biri
bedensel özürlülerin kullanımına uygun olarak düzenlenecektir.
19.03.8. Yangın anında asansörler, yangın ihbarı aldıklarında kapılarını açmadan dogrultuları
ne olursa olsun otomatik olarak acil çıkıs katına dönecek ve kapıları açık bekleyecektir.
Ancak asansörler gerektiginde yetkililer tarafından kullanılabilecek elektriksel sisteme sahip
olacaktır. Asansörler yangın ihbarı aldıklarında kat ve koridor çagrılarını kabul etmeyecektir.
Yangın anında asansör kuyularının yangın etkisi altında kalmaması için kuyu basınçlandırma
ünitelerinin kurulması zorunludur. Deprem anında ise asansörler, ihbarı aldıklarında en yakın
kata gidip, kapılarını açık hareket etmeyecek sekilde programlanacaktır.
19.03.9. Asansör kat kapılarının yangına dayanıklılık sınıfı F90 olacaktır.
19.03.10. (51.00) m.’den daha yüksek toplam brüt insaat alanı 15000m²’yi asan konut dısı
yapılarda, ayrıca itfaiyenin kullanımı için en az bir tane yangın asansörü yapılacaktır. Bu
asansör itfaiye merdiveni çekirdeginde olabilecegi gibi bu merdivenle baglantılı bir bölümde
de yer alabilir. İtfaiye asansörünün kabin alanı 1.5m²’yi, tasıma kapasitesi min.630kg, hızı
zemin kattan en üst kata 1 dakikada erisecek hızda olacak ve enerji kesilmesi halinde
jeneratöre baglanacaktır. İtfaiye asansörleri her kata hizmet edecek ve normalde de
kullanılabilir olacaktır. Bu asansörlerin kapıları, elektrik tesisat ve kabloları 2 saat yangına
karsı dayanıklı olacaktır. Asansör boslugu içindeki tesisat sudan etkilenmeyecektir.
STATİK VE BETONARMEYE İLİSKİN ESASLAR
MADDE 19.04
19.04.1. Her yüksek yapı için proje onayından önce hesaplara esas olmak üzere arazide ve
araziden alınmıs numuneler üzerinde jeolojik, jeofizik, jeoteknik ve sismolojik çalısmalar
yapılacaktır. Bu çalısma, bu islerde uzmanlasmıs kisi ve kuruluslar tarafından yapılacaktır.
19.04.2. Zemin raporunda binanın yapılacagı araziye iliskin su bilgiler bulunacaktır.
A. Jeolojik yapı.
B. Zemin özellikleri (yeraltı, su seviyesi ve kimyasal yapısı)
C. Temel sistemi konusunda öneriler.
D. Gerekiyorsa istenen sıkıstırma veya ıslah yöntem önerileri.
E. Temel kazısı sırasında alınması gereken önlemler ve iksa yöntemine iliskin öneriler.
F. Temelin çevre yapılara etkisi.
G. Zemin emniyet gerilmesi
H. Temelin altında olusacak oturma miktarı
I. Zemin yatak katsayısı
K. Zemin periyotları: TA-TB
83
L. Zeminin sıvılasma potansiyeli
M. Kazıklı temel gerektigi takdirde kazık tasıma kapasiteleri
19.04.3. Sondaj yerleri ve derinligi arazi konusunda bilgi verecek yeterli sayıda ve derinlikte
seçilecektir. Belediyesi gerekli görürse daha fazla sondaj isteyebilir.
19.04.4. Yüksek yapılarda BS 25’den daha düsük kalitede beton kullanılamaz donatı cinsi
olarak, minimum kopma uzaması %10’un altında olan BC III. kullanılmamalıdır.
19.04.5. Yüksek yapılarda, tekil temel sistemi uygulanmaz.
19.04.6. Yüksek yapı temellerinin tasarımında, özellikle yumusak ve bozuk zeminlerde
zemin-yapı etkilesimi hesapta dikkate alınacaktır.
19.04.7. Kazıklı temel sistemi seçildiginde, kazıklar arasındaki uzaklık kazık çapının 3
katından daha az olamaz. Kazık baslık kirislerinin boyutu en az 0.30x0.70m. olmalıdır.
19.04.8. Kaya zemine oturan yüksek yapılarda devrilme tahkiki yapılacaktır.
19.04.9. Temel projelerinde alt yapıya iliskin imalatların yeri gösterilecek ve özellikle
depremde olusabilecek yer degistirmelerde veya farklı oturmalarda nasıl önlem alındıgı
belirtilecektir.
19.04.10. Yüksek yapılarda zemin katta yumusak kat olusumuna neden olacak mimari ve
statik çözümlere izin vermeyecek önlemler alınmalıdır.
19.04.11. Yangın merdivenlerinde, yangına karsı korunmus mahallerde pas payı 4cm.den az
olamaz. Tasıyıcı sistemlerin pas payları için TS.l263’teki yanmaya dayanıklılık sınıflarına
uygun olarak TS.4065’deki çizelgelerde verilen degerler kullanılacaktır.
19.04.12. Çelik tasıyıcılı binalarda, çelik elemanlar, sıvama, betonla sarma vb. yöntemlerle
yangına karsı korunacaktır.
19.04.13. Belediyesince gerekli görülecek ilave hesap ve dokümanlar saglanacaktır.
Bu yönetmelik kapsamında yapılacak yapıların insasında “Deprem Bölgelerinde Yapılacak
Binalar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uyulması zorunludur.
MEKANİK TESİSATA İLİSKİN ÖNLEMLER
MADDE 19.05
19.05.1. Yüksek yapılarda bodrum kat dâhil olmak üzere her 30 m. yükseklik için, tesisat katı
veya mekanik tesisat proje ve hesaplarına uygun olarak mekanik tesisatının gereksinimini
karsılayacak tesisat alanı ayrılacaktır.
19.05.2. Yapının temiz su tesisatı yükseklik zonlarına ayrılacak ve her zon ayrı hidrofor
sistemiyle beslenecektir. Binanın tek hidrofor ile beslenmesi halinde her zon girisine basınç
düsürücü vana konulacaktır. Bütün zon hidroforları tesisat katı ve mahallerinde olabilecegi
gibi, mekanik tesisat merkezine de konabilir. Konfor standardı yüksek binalarda gerekli
görüldügünde aynı zon dâhilindeki kat girislerine basınç düsürücü vana konulacaktır.
19.05.3. Yapının sıcak su kullanım tesisatı da, temiz su tesisatına paralel olarak yükseklik
zonlarına ayrılacaktır. Sıcak su tesisatı, gereksinim oldugu takdirde ayrıca kullanım zonlarına
ayrılacak, her zon ayrı bir boylerle beslenecektir.
19.05.4. Bakım olanagı olmayan mahallerde kör rögar yapılmayacaktır. Bu gibi yerlerde özel
baglantı elemanları kullanılacaktır. Wc, lavabo vb. elemanların baglantılarında bunlar için
imal edilmis özel baglantı elemanları kullanılacaktır.
84
19.05.5. Pissu tesisatında, ana kolon havalandırmasının yanında, uç nokta havalandırması
yapılacaktır. Vakum hesapları gerektigi takdirde sifonlar ayrı havalık hattına baglanacaktır.
19.05.6. Her zonun en altındaki yatay borular düsey darbelerini karsılamak üzere pik veya
çelik yapılacaktır. Diger borular PVC olabilir.
19.05.7. Islak hacimlerde düsük döseme yapılmayacak, tesisat asma tavan ile gizlenecektir.
Asma tavanlarda ses izolasyonu saglanacaktır.
19.05.8. Ana su deposu, yüksek yapının yapılacagı bölgedeki alt yapı kosulları, günlük su
rejimi, ayrıca yangın rezervi de göz önüne alınarak hesaplanacak ve ± 0,00 kotunun altında
yapılacaktır. Tali su depoları, tesisat katları veya mahallerinde olabilir. Ancak yüksekligi
50m.yi geçen yapılarda, ana su deposu dısındaki depolar çatıda olacaktır.
19.05.9. Isıtma ve sogutma tesisatı hesaplarında, günes ısı kazançları, isletmedeki kullanım
fonksiyonları göz önüne alınarak, zonlama yapılacaktır. Zon santralleri veya fon-coilleri ait
oldugu zonun maksimaline, ısıtma kazanları merkezi su sogutma üniteleri binanın
maksimaline göre seçilecektir.
19.05.10. Günes ısı kazançları hesabında, yapı elemanlarının gölgeleme etkisi zamana baglı
olarak göz önüne alınacaktır.
19.05.11. İnsaatta, ısı ekonomisi saglayacak ısı izolasyonu, çift cam vb. önlemler öncelikle
alınmalıdır. Yapının konumu, kullanım kosulları, yukarıdaki izolasyon önlemlerinin birini
veya birkaçını gereksiz kıldıgı hallerde; her türlü enerji ekonomisi için yapılan ilave alternatif
yatırımların geri ödeme süresi, isletme yogunlugu göz önüne alınarak her türlü enerji giderleri
ile karsılastırılarak hesaplanacaktır. Bu süre iki yılı geçtigi takdirde ilave yatırımlardan
kısmen veya tamamen vazgeçilebilir.
19.05.12. Isı hesaplarında, yükseklik etkisiyle olusan baca ve çevre kosulları ile bagımlı,
rüzgâr etkisinin olusturacagı infiltrasyon ayrıca göz önüne alınacaktır. Isı ekonomisi
yönünden infiltrasyonu azaltacak, döner kapı, rüzgârlıklı kapı, hava perdesi vb. önlemler
alınarak mekanik tesisat projesinde ayrıca analiz yapılacaktır.
19.05.13. Isı hesaplarında, yangına karsı önlemlerde söz konusu edilen pozitif basınç
saglamak üzere verilen dıs hava fazlası yanında, kullanıcılar için taze hava da göz önüne
alınacaktır.
19.05.14. Pissu, temiz soguk ve sıcak su tesisatı, fancoil ve klima santralı boruları, taze hava
kanalları exhaust kanallarının geçisi için tesisat saftları yapılacaktır. Saftlara en fazla üç katta
bir girilecek, saft kapakları konulacaktır. Saft kapakları, yangının yayılımını önlemek üzere,
sızdırmaz ve yangına dayanıklılık sınıfı en az F60 olacaktır. Saftlarda çalısmak üzere platform
ve gemici merdiveni yapılacaktır.
19.05.15. Her türlü tesisat mahalli veya tesisat katı, tesisatın imalatını takiben yangın
zonlarına uygun olarak sızdırmaz biçimde kapatılacaktır.
19.05.16. Her türlü boru, saglam sekilde sıcaklık etkisi altında uzama ve büzülmelere izin
verecek sekilde, kayıcı sabit sportlarla tespit edilecektir. Duvar ve döseme geçislerinde
kovanlar kullanılacaktır. Mekanik tesisat projesinde, tip sport detayları verilecektir.
19.05.17. Boruların genlesme ve büzülmelerini alacak kompansatörlerin kullanım yerleri
gösterilecektir.
19.05.18. Binaların dilatasyon geçislerinde tesisat boruları ve kanalları için gerekli önlemler
alınacaktır.
85
ELEKTRİK TESİSATINA İLİSKİN ÖNLEMLER
MADDE 19.06
19.06.1. Yüksek yapılarda, kuvvetli ve zayıf akım tesisat odaları bulunacaktır. Yapıda birden
fazla bagımsız bölüm olması halinde bu oda veya odalar amacına uygun olarak belirli katlarda
yada her katta olabilir. Sayaç dolabı, panolar, tablolar gibi teçhizatın önlerinde en az 1.00m.
geçit mesafesi bırakılacaktır. Karsılıklı her iki duvarda da tesisat dolabı olması halinde bu
mesafe l.20m.den az olamaz.
19.06.2. Yapı içinde, kuvvetli ve zayıf akım için tesisat saftları ayrılacaktır. Gerekli hallerde
elektrik tesisatlarının, mekanik etkilere veya suya karsı korunması kosuluyla mekanik tesisat
saftları da kullanılabilir.
19.06.3. Trafoların zemin üzeri normal katlarda tesis edilmesi halinde kuru tip trafo
kullanılacaktır. 0G saft sistemi ise kapalı tip olacak ve koruma sınıfı en az 1P 40 seçilecektir.
19.06.4. Yapı içindeki yangın derecesi yüksek mahallerdeki AG panoları tam kapalı tipte
olacaktır. Yapıya ait trafo olması halinde, elektrik tesisatı dagıtım sisteminde busbar veya
benzeri kanal sistemi kullanılacaktır. Ancak yapıda birden fazla bagımsız bölüm olması
halinde kablo sistemi de kullanılabilir. Yangın zonları geçislerinde, kablo kanalları yangına
karsı izole edilecektir.
19.06.5. Yangın algılama ve ihbar devreleri (detektör, buton, klakson, ısıklı alarm vb.) yangın,
su pompaları, sprinkler pompaları, toz pompaları, pozitif basınçlandırma fanları duman
tahliye fanları, asansör vb. tesisatlarda kullanılan kablolar alev iletmez özellikte olacaktır.
Aynı zamanda bu tesisatlarda çelik veya yine alev iletmez borular ve ek malzemeleri
kullanılacaktır.
19.06.6. Yangın algılama ve uyarma sistemleri;
A. Yapının konut amaçlı insa edilmesi halinde; asansör makine dairesi, kalorifer dairesi, kat
holleri, tesisat kat ve mahalleri, asansör boslukları gibi müsterek kapalı mekânlarda yangın
algılama dedektörleri konulacak, kat holleri ile yangın merdivenlerinde ayrıca buton tesis
edilecektir.
B. Yapının otel, yurt, ishanı gibi konut dısı bölümlerinde, yukarıda açıklanan özelliklere ek
olarak bütün mekânlarda yeterli sayıda ve özellikte dedektör tesis edilir.
C. Her katta en az bir adet ısıklı uyarma sistemi bulunacaktır. Tüm yapıda 2 tonlu ve
tonlardan birinin 500 Hz ile 1000 Hz arasında çalısma frekansı olan, ses seviyesi bütün
mahallerde en az 65 dB veya ortam gürültüsünün 5 dB yukarısında yeterince kornodan
olusan sesli uyarma sistemi olacaktır.
D.Yangın algılama sinyalinin alındıgı katın belirlenmesi amacıyla yangın merdivenlerinde her
kat çıkısında ısıklı uyarı armatörleri bulunacaktır.
E. Her katta yangın kaçıs yollarını, gösteren, uygun aralıklarla yerlestirilmis, enerji kesilmesi
halinde bile en az 90 dakika çalısabilen acil kaçıs yön armatürleri bulunacaktır. Ayrıca,
güvenlik aydınlatmaları amacı ile genel mahallerde en az 90 dakika çalısabilen akülü
aydınlatma armatürleri bulunacaktır.
F. Yangın anında itfaiyenin binaya girmesi istenen girisin üzerinde, ısıklı ve sesli ikaz
bulunacaktır.
86
G. Yangın ihbar santraline herhangi bir alarm ve arıza sinyali geldiginde, sinyal kaynagının
bulundugu zon, santralin göstergelerinde belirlenmelidir. Yangın ihbarı, hat kopuklugu, hat
kısa devresi AC-DC arıza, toprak arızası gibi durumlar santralden sesli ve ısıklı olarak
izlenebilmeli, tüm ısıklı göstergeler bir buton ile test edilebilmelidir. Yangın ihbarı
durumunda sesli ve ısıklı genel alarm verilmelidir. Santral panodan AC 220 V bagımsız bir
hat ile beslenmelidir. Alarm sisteminin çalısma gerilimi DC 24 V.’dur. Yangın santralinde,
yangın ihbarı alındıgında asansörlerin önceden tanımlanmıs acil çıkıs katına yönelmesinde
kullanılacak özel kontagı bulunmalıdır.
19.06.7. Jeneratörler; konut dısı yapılarda ve 51,00 m.yi asan konut yapılarında elektrik
kesilmelerinde binanın acil gereksinimlerini karsılamak üzere otomatik olarak devreye giren
jeneratör grupları kurulacaktır. Jeneratör yük hesabı yapılırken asagıdaki kriterlere
uyulacaktır.
İkaz bilgi isaretleri, merdivenler ve jeneratörler odası aydınlatmaları, asansörler (sıralı
çalısacak sekilde), yangın ihbar sistemi, haberlesme sistemi, pis su emme ve atma pompaları,
temiz su pompaları, yangın pompaları, jokey pompaları, kritik havalandırma ve egzoz fanları
%100; pano odası ve haberlesme merkezi aydınlatmaları %50; koridorlar ve dıs aydınlatmalar
%20; genel amaçlı bölümler %l5 oranında beslenecektir.
19.06.8. Yapılardaki tüm prizler güvenlik hatlı olacaktır. Konutlarda banyo ve mutfaklar için
en az birer adet isyerlerinde ise her bagımsız bölüm için en az bir adet 2kw. gücünde özel priz
hatları bulunacaktır. Elektrik tesisatında otomatik sigortalar kullanılacaktır. Yapıdaki her
asansör için 1 adet, ishanı, konut gibi yapılarda her bagımsız bölüm için kolon hattında en az
1 adet, kres, yurt gibi yapılarda ise her priz hattında 1 adet olmak üzere faz kaçak akım
koruma cihazları kullanılacaktır.
19.06.9. Haberlesme kabloları haberlesme sisteminden sorumlu kurum tarafından onaylı
olacaktır. Kabloları zayıf akıma ait tesisat saftları, kanal ve borularında geçirilecektir.
19.06.10. Her türlü topraklama tesisatına ait toprak altında kalacak topraklama elemanları,
insaatların temel safhasında çözümlenecektir. Tesiste ana tablodan tali tablolara ve alıcıların
madeni gövdelerine kadar devam eden bir topraklama sebekesi kurulacaktır. Kuvvet ve
aydınlatma tesisatına ait metal gövdeli alıcılar, hava kanalları, her türlü boru donanımları,
asansör, ray ve makineleri koruma topraklaması agı ile irtibatlandırılacaktır.
19.06.11. Yüksek yapılarda, yıldırımdan koruma sistemi yapılacaktır.
19.06.12. Yüksek yapıların çatılarına uyarı ısıgı konulacaktır.
ARANILACAK BELGELER
MADDE 19.07
19.07.1. Binanın yapılacagı arsaya iliskin 7.01 maddesinde istenen bilgileri içeren zemin
raporu.
19.07.2. Zemin etüdü (zemin yapısı ve depremsellik vb.) meteorolojik rüzgar ve dıs sıcaklık
veri raporları, malzeme etüdünü içeren yapısal analiz raporu, itfaiye raporu.
19.07.3. Avan proje, mimar, sehir plancısı, insaat mühendisi, elektrik mühendisi, makine
mühendisi, jeoloji mühendisi, jeofizik mühendisi, harita mühendisi, tarafından kendi
uzmanlık dallarında hazırlanmıs binada yaptıkları islemleri ve aldıkları önlemleri belirleyici
87
raporlar, yapıya veya yapılara göre imar kosullarının ve kentsel tasarım kosullarını içeren
rapor.
19.07.4. 51,00 m.yi asan binalar için ÇED raporu (ÇED Yönetmeligi ve mevzuatı kapsamında
degerlendirilmesi sonucunda ÇED raporu gerekiyor ise) .
19.07.5. Mimari, statik, mekanik, tesisat, elektrik ve asansör projeleri ve eklerinde gerekli
olan tasdik belgeleri.
A. Mimari, uygulama projeleri.
B. Statik hesap ve betonarme projeleri.
C. Mekanik tesisat projeleri.
-Sıhhi tesisat (temiz su, pis su)
-Yangın tesisat (sulu sistem, kuru sistem, sprinkler sistemi)
-Fan-coil veya diger borulu ısıtma, sogutma sistemi.
-Havalandırma, klima ve diger duman emme ve basınçlandırma hava kanallı sistem.
-Mutfak, çamasırhane vb.
-Isıtma-sogutma santralı.
-Otomatik kontrol sistemi.
-Gerekli görüldügünde arıtma tesisi projeleri.
D.Elektrik tesisat projeleri.
-Kuvvetli akım (aydınlatma, motor, kompanzasyon vb.)
-Zayıf akım (haberlesme, tv., güvenlik, çagrı vb.)
-Topraklama.
-Yıldırımdan korunma.
19.07.6. İSKİ tarafından onaylanmıs pissu ve temizsu tesisatının sehir sebeke suyu ve
kanalizasyon ile baglantısının nasıl kurulacagını belirtir proje veya rapor.
19.07.7. Haberlesme sisteminden sorumlu kurum tarafından onaylanmıs tesisat projeleri ve
enerji veren kurum tarafından onaylanmıs elektrik projesi.
19.07.8. Madde 19.07’in 19.07.1, 19.07.2, 19.07.3 ve 19.07.4.sıklarında istenen belgeler avan
proje tasdik asaması için yapılacak müracaatta 19.07.5, 19.07.6 ve 19.07.7.sıklarında istenen
belgeler ise insaat ruhsatı için yapılacak müracaatta aranacaktır.
YİRMİNCİ BÖLÜM
SEHİRSEL ÇEVRENİN, RESMİ VE HALKA AÇIK BİNALARLA HALKA AÇIK TESİS VE
ALANLARIN ÖZÜRLÜLER VE YASLILAR İÇİN ULASILABİLİR HALE GETİRİLMESİNE
İLİSKİN KURALLAR
MADDE 20
Fiziksel çevrenin özürlüler için ulasılabilir ve yasanabilir kılınması için, imar planları ile
kentsel, sosyal, teknik altyapı alanlarında ve yapılarda Türk Standartları Enstitüsünün ilgili
standartlarına uyulması zorunludur.
Resmî binalar, halka açık binalar, tesisler ve alanlara ulasmak için kullanılacak kaldırımlar
ulasılabilirlik standartlarına sahip olmak zorundadır. Kaldırımların kenarı, cadde kotundan en
88
fazla (18) cm. yüksekte olacaktır. Kaldırımın kenarı görme özürlülerin bastonları ile rahatça
izleyebilecekleri sekilde düzgün olmalı ve tehlikeli bir paha sahip bulunmamalıdır. Tekerlekli
sandalye kullananlar, yaslıların bir bölümü ve çocuk arabası süren anneler için yapılacak
kaldırım rampalarının genisligi yaya geçitlerinde en az (180) cm, diger yerlerde (90) cm.
olacaktır. Bu rampaların egimi en fazla % 8 olabilir (Sekil 1,2). Bir kaldırımın caddeye dik
egimi en fazla, sadece yagmur suyunun alınması için gerektigi kadar, % 1,5 olabilir.
Kaldırımlarda zemin malzemesi kaygan olmayan türlerden seçilmelidir. Parçalı bir yapı
olusturan zemin kaplamalarında derz aralıkları (0,5) cm.den küçük olmalıdır. Tekerlekli
sandalye tekerleklerinin aralarına sıkısmaması için yagmur suyu ızgaralarındaki demir
çubukların aralarındaki mesafe (1,3) cm.yi asmamalıdır. Yapıların kendi kapı önlerindeki
kaldırımı mevcut kaldırımdan farklı egimde ve malzeme ile düzenlemelerine izin
verilmeyecektir. Kaldırım genisligi en az (180) cm olmalıdır. Mevcut sehirsel çevredeki
(80) cm.’den daha dar kaldırımlarda tekerlekli sandalye hareket edemez. Tekerlekli
sandalyenin dar bir kaldırıma çıkması gerekiyorsa kaldırımın (500) cm.’lik bir parçası kesilip
çıkarılarak (kaldırım yüksekliginin 15 cm oldugu varsayılarak) iki yanda kalan kaldırım
parçalarına çıkabilen birer rampa olusturulabilir (Sekil 3). Yaya yollarının yesil sahalara
bakan taraflarında kör bastonlarının dokunup aynı çizgide yürümenin saglanması için en az
(3) cm. yüksekliginde bir kenarlık bulunmalıdır (Sekil 1). Kaldırımlarda ve yaya yollarında
körler için (80) cm. genisliginde yürüme seritleri olusturulacaktır. Ancak bu seritlerin her iki
yanında (80) cm.’lik normal yürüme seritleri kalmalıdır. Bu özel bir uygulamadır ve genis
kaldırımlarda ve yaya yollarında görme özürlüler için çok gerekiyorsa yapılabilir. Bu seritler
kaldırımdan farklı renkteki ve dokudaki malzeme ile hazırlanır ; böylece görme özürlülerin
bastonları ve ayakkabıları ile yürüyüs istikametlerini hissetmeleri saglanır.
Resmî binaların, halka açık bina, tesis ve birimlerin esas girislerine basamaksız
ulasılabilmelidir. Bu girislere % 2’lik bir egimle ulasılabilir. Giris kapısının önünde tekerlekli
sandalyenin hareket edecegi kadar bir alan “(150) cm. çaplı bir daire” tamamen
engellenmemis olarak bırakılmıs olmalıdır. Giris kapısının iç tarafında ve baglı holde de
gerekli hareket alanı düsünülmelidir (Sekil 4). Basamaksız giris mümkün degilse, tekerlekli
sandalyenin hareketi için gerekli bu (150) cm.’lik alan da ilâve edilerek giris kapısının önünde
bir plâtform olusturulabilir ve bu düzleme ulasan bir rampa düzenlenir. Bu rampanın genisligi
en az (130) cm, egimi ise tırmanacagı yükseklige baglı olarak % 5 – 8 arasında olabilir. Bu
rampanın kenarlarında tekerlekli sandalyenin tekerleklerinin dısarı düsebilme ihtimaline karsı
(6) cm. yüksekliginde kenarlıklar bulunmalıdır. Rampa boylarının (6) metreyi astıgı
durumlarda araya (150) cm. uzunlugunda sahanlıklar konur. Gerekirse çok kollu, çok
sahanlıklı ve genis yer kaplayan uzun rampalar “ulasılabilirlik” için kaçınılmaz olabilir (Sekil
5). Binanın esas girisi tekerlekli sandalyenin girisine hiçbir sekilde uygun degilse, levhalarla
çok iyi sekilde belirtilmis bir basamaksız veya rampalı giris binanın baska bir cephesinde yer
alabilir. Tekerlekli sandalye kullanan kisiler ve hareket özürlüler için düzenlenecek
rampalarda korkuluk bulunup bulunmayacagına duruma göre karar verilir. Korkuluk (4) cm.
çapındaki yuvarlak borudan olusturulacak ve (90) cm. ve (65) cm. yüksekliklerden geçen iki
küpesteye sahip olacaktır.
Ana giris kapısının genisligi, kanatlardan biri en az (90) cm. olmak üzere (150) cm.’den daha
az olamaz. Kapıda büyük cam yüzeyler varsa, bunların bir yandan kırılıp kazalara yol
açmalarına karsı donatılı türden seçilmeleri gerektigi gibi, az görebilenlerin çarpmalarına
karsı dikkat çekecek renkli seritlerle donatılmaları da gerekir. Kapılarda esik istenmez. Çok
zorunlu durumlarda (2) cm.’yi geçmeyen ve her iki yanında 1/4 egimindeki pahlar bulunan
esikler söz konusu olabilir. Kapı kolları, parmakları yeteri kadar güçlü olmayan yaslı ve
özürlü kisiler için rahat kavranır ve rahat hareket ettirilebilir bir tasarıma sahip olmalıdır.
89
Rüzgârlık bölümü ile giris holünde tekerlekli sandalyenin rahatça hareket edecegi kadar bir
alan ayrılmıs olmalıdır (Sekil 4) “tekerlekli sandalyenin hareket alanı (150) cm. çapında bir
daire veya (150) cm. kenar uzunluguna sahip bir karedir”.
Alıs veris merkezleri, saglık kuruluslarına ait binalar ve bürolar, otogarlar, otobüs
terminalleri, kitle ulasım araçlarına ait istasyonlar ve hava alanlarının hizmet binalarında
mutlaka bir asansör bulunacaktır. Binada bir asansör mevcutsa, bu asansöre basamaksız ve
esiksiz ulasılması gerekir. Asansörün önünde tekerlekli sandalyenin rahatça hareket edecegi
kadar bir alan bulunmalıdır. Asansör kabininin asgarî boyutları (110 cm x 140) cm.dir (Sekil
6). Asansörün kumanda dügmeleri (100) cm. yüksekligindeki bir levhaya yan yana dizilmis
olacaklardır. Kumanda dügmeleri üzerindeki rakamlar büyük kabartma harflerle ve aynı
zamanda da Braille ile yazılacaklardır. Asansör kapısının hemen yanına çok büyük kabartma
rakamla ve Braille ile bulunulan kat yazılacaktır. Ulasılan kat sesle belirtilecektir.
Asansörlerin sıgınagın bulundugu kata kadar ulasması zorunludur. Elektrigin kesilmesi
durumunda asansörlerin çalısmasını saglayacak bir teknik düzenleme de düsünülmelidir.
Resmî binalar, halka açık binalar, tesisler ve birimlerdeki merdivenler, düz kollu ve
sahanlıklı yapılacaktır (Sekil 7). Merdivenin her iki yanında yuvarlak borudan küpesteler
bulunacaktır. Küpeste ile duvar arasında (4) cm. aralık bulunacaktır. Merdiven genisligi
180 cm.yi asınca ortaya bir korkuluk ilâve edilir. Binalardaki basamak genislikleri 30 cm,
basamak yüksekligi (15–16) cm. alınacaktır. Basamak yüzeyleri kaymaz ve asınmaz
malzemeden olmalıdır. Merdivenlerin baslangıç ve bitisini körlere belirtmek için farklı
malzemeden seritler düzenlenir. Merdivenler, basamaklarda gölge meydana gelmeyecek
sekilde karsıdan ve iyi aydınlatılmalıdır. Rıhtsız merdiven yapılmayacaktır ( Sekil 7). Resmi
ve umumi binalar, toplu konutlar ve apartmanların binaya giris merdivenleri mutlaka
korkuluklu olmalıdır.
İç kapılar da esiksiz yapılmalı ve en az genislikleri (90) cm. olmalıdır. Çarpmalara karsı
kapıların alt kenarlarında kapı genisliginde ve (30) cm. yüksekliginde metal levhalar
bulunmalıdır. Kapı kolları kolay kavranır, kolay çevrilebilir malzemeden yapılmalıdır. Çift
kanatlı iç kapıların toplam genisligi, bir kanat (90) cm.’den az olmamak sartı ile (150)
cm.’den az olamaz. Bu kapıların cam yüzeylerinin kırılma ve tehlike olusturma ihtimallerinin
en aza indirilmesi için gereken bütün tedbirler alınacaktır. Görme özürlülerin cam yüzeyi fark
edebilmeleri için dikkat çekecek renkte seritler cama yapıstırılacaktır.
Resmî binalarla, halka açık bina ve tesislerdeki koridorlar genel olarak (150) cm.’den daha
dar yapılamaz. Görme özürlülerin sık sekilde kullandıkları binalarda kontrast ve canlı renkteki
oklar, isaretler ve rakamlarla katlar ve bulunulan konumlar vurgulanarak belirtilir.
Gerekli bütün mekân, mahal, alan ve geçitlerde yangın ve dogal afet anlarında kaçıs yollarını
gösteren ısıklı ve sesli yönlendirme cihazları veya elemanları bulunacaktır.
Toplam alanı 1000 m²’yi asan binalarda bayan ve erkek için birer özürlü tuvaleti, zorunlu
hallerde her iki cins için bir adet özürlü tuvaleti düzenlenecektir. Binalarda her 10 WC’den
biri özürlülere ayrılacaktır. Özürlü tuvaletinin kapısının temiz açıklıgı en az (85) cm.
olacaktır. Bu kapı dısarıya açılacak veya sürme kapı olarak düzenlenecektir. Dısarı açılan bir
kapı düzenlenmesi durumunda, kapıya içerden kolay kapatılabilmesi için menteselerden (10)
cm. uzaklıkta ve yerden (100) cm. yükseklikte, düsey ve yatay olabilen bir kol eklenir. Kapı
kollarının kolay kavranır ve hareket ettirilebilir türden olmaları gerekir. Tekerlekli
sandalyedeki bir kisinin kullanabilecegi kabul edilen en küçük tuvalet kabininin ölçüleri
(150cmx150cm.)’dir. Burada alafranga tuvalet düzenlenecektir. Klozetin uzun ekseni duvara
paralel olarak yer alacak, klozetin duvara en yakın noktasının duvardan uzaklıgı (25) cm.
olarak alınacaktır. Klozetin önünün arkadaki duvardan uzaklıgı (70) cm. olmalıdır. Klozetin
yanındaki duvara sabit tutunma kolu konur. Bu tutunma kolu (3–4) cm. çapında bir yuvarlak
90
borudur. Birbirine esit (70) cm.’lik iki kolu olan L biçiminde bir elemandır. Yatay kısmı
yerden (75) cm. yüksekliktedir, klozetin en öndeki noktasını da (25) cm geçer. Düsey tutunma
kısmı yukarı dogrudur. Klozetin duvardan uzakta olan tarafına da duvara dogru kaldırılabilen
tutunma kolu konulabilir ama bu zorunlu degildir. Bu tuvalet kabinine küçük bir lâvabo da
ilâve edilecektir. Tekerlekli sandalyedeki insanın rahat kullanacagı tuvalet kabininin boyutları
ise (220cmx220cm.)’dir. Bu durumda kapı sürme kapı olarak da düzenlenebilir ki, aslında
sürme kapı tuvaletlerde ve banyolarda daha fazla tercih edilmektedir. (220cmx220cm)
boyutlarındaki bir tuvalette standarda uygun bir dus kösesinin bulunması da mümkündür.
Klozette oturma yüksekligi (46–47) cm. olarak elde edilmelidir. Keskin kenarlı olmayan,
darbelere dayanıklı klozet kapakları kullanılacaktır. Ayaksız normal lâvaboların bazıları
tekerlekli sandalyedeki insanlar için daha kullanıslıdır. Üst kenarı ileri çıkarılmıs,
ayarlanabilen aynaların da mahzurları vardır. Yerden itibaren (97) cm.’den baslayan duvara
yapıstırılmıs (40 cm x 100 cm) boyutlarındaki bir ayna yeteri derecede islevseldir. Özürlülerin
ve yaslıların kullanacagı bütün lâvabolarda hassas parmak kavrayısına gerek bırakmadan
kolayca kontrol edilebilen uzun kollu veya haç seklindeki musluklar tercih edilir. Tekerlekli
sandalyedeki kisiler için düzenlenmis bulunan tuvalet kabinlerinin önünde de tekerlekli
sandalyenin rahatça hareket edebilecegi kadar bir alan bulunmalıdır. (Sekil 12)
Otoparklardaki park yerlerinin % 5’i özürlü otomobilleri için ayrılır. Bu otopark yerlerinin
genisligi (350) cm. olacaktır (Sekil 8). Bu otopark yerleri hem zeminde uluslar arası özürlü
isareti ile belirtilecek, hem de bir levha ile tanıtılacaktır. Özürlü için ayrılmıs bulunan otopark
yerlerinden basamaksız olarak ve gerektiginde standartlara uygun rampalarla asansörlere ve
binaların girislerine ulasılabilmelidir.
Postahanelerde, banka subelerinde ve devlet dairelerinin hizmet birimlerinde tekerlekli
sandalye için yeterli hareket alanı bulunmalı, yaklasılan bankoların yükseklik ve özellikleri
de; tekerlekli sandalyedeki insanlarla, oturmakta olan yaslılarla, görme ve isitme özürlü
kisilerle kolay iletisim kurulmasına uygun olmalıdır.
Sehirdeki petrol istasyonlarında en az bir özürlü tuvaleti bulunacaktır. Bu tuvaletin özellikleri
de yukarıda anlatıldıgı gibidir.
Sinema, tiyatro, gösteri ve konferans salonlarında sirkülâsyon alanlarına girmeyecek sekilde,
her biri (80–100 cm x 130–150 cm) boyutlarında olan 4 kisilik yer tekerlekli sandalyedeki
kisilere ayrılır.
Kaldırım ve yaya yolları üzerinde bulunan levhalar, isaretler ve tabelâların en alçaktaki
noktaları görme özürlülerin baslarını çarpmamaları için yerden en az (205) cm. mesafede
bulunacaktır (Sekil 1, Sekil 9).
Sehir mobilyaları; hiçbir surette kaldırımlar ve yaya yollarının genisligini daraltacak sekilde
düzenlenemez, yürüyüs çizgileri üzerinde bir çıkıntı olusturacak tarzda konulamazlar. Yaya
kaldırımlarına trafik isaret ve levhası mümkün oldugunca konulmayacaktır. Zorunlu hallerde
konan isaret veya levhanın alt ucu zeminden en az (1.90) m. mesafede olacaktır ve levha yaya trafigini engellemeyecek sekilde yerlestirilecektir.
Görme özürlüler için merdivenlerin baslangıcına ve sonuna (5) cm. aralıklı (0,5) cm.
yüksekliginde ve (2) cm. genisliginde seritler tasıyan, (80) cm. derinliginde kaymaz seramik
malzemeden yüzeyler yerlestirilir. Bunlar zemini olusturan asıl malzemenin renginin kontrastı olan bir renk tasımalıdırlar. Yaya geçitlerinde kaldırım rampalarının önünde ve yaya
adalarında da görme özürlüler için temas yüzeyleri hazırlanır (Sekil 10, 11).
91
Büyük magazalarda tekerlekli sandalyenin kasadan geçisi için en az (80) cm. temiz açıklık
gerekmektedir. Büyük magazalarda ve kütüphanelerde raflar arasında en az (100) cm. mesafe bulunmalıdır.
Sinema, tiyatro, spor tesisleri v.b gibi salonlarda 300 koltuktan biri, her salonda en az 4
kisilik arkadan girisli (1x1.20) m. ebadında yer, tekerlekli sandalye için ayrılacaktır.
Otel ve motellerde oda sayısının % 3’ü, ve en az her otelde 1 odada hijyenik bakımıda dahil
tekerlekli sandalyelerin ihtiyaçlarına cevap verecek sekilde düzenlenecektir. (Bu oranlar % 3
hesabında tam sayı esas alınacaktır.)
YİRMİBİRİNCİ BÖLÜM
YÜRÜRLÜK VE YÜRÜTME
MADDE 21.01
Bu yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüge girer. 28.09.2006 tarihli İstanbul İmar Yönetmeligi
yürürlükten kaldırılmıstır.
MADDE 21.02
Bu yönetmelik hükümlerini İstanbul Büyüksehir Belediye Baskanı ile ilçe ve ilk kademe
belediye baskanları yürütür.
Geçici Madde 1.
Bu yönetmeligin yürürlüge girdigi tarihten önce yasal kosullara uygun olarak alınmıs ruhsata
göre baslanıp devam eden bitirilmemis yapı ve tesisler için bu yönetmeligin aleyhte olan
hükümleri uygulanmaz.
Geçici Madde 2.
Bu yönetmeligin yürürlüge girdigi tarihten önce ruhsat alınmıs, fakat henüz baslanmamıs yapı ve tesisler hakkında bu yönetmeligin imar Planlarının Geriye Yürümemesi Kuralının istisnalarına iliskin 1.16 maddesi öncelikle uygulanır.
Geçici Madde 3.
Yürürlükten kaldırılan imar Yönetmeligi hükümlerine göre aykırı görüldügü halde bu
yönetmelik hükümlerine göre aykırı sayılmayan isler, baslamıs veya devam eden islemler
hakkında bu yönetmeligin lehte olan hükümleri uygulanır.
Geçici Madde 4.
Bu Yönetmeligin yürürlüge girdigi tarihten önce ilgili belediyesine proje tasdiki için müracaat
etmis olanlar bu yönetmelik hükümlerine tabi degildir. Ancak bu yönetmeligin yürürlüge
girdigi tarihten itibaren kanuni gecikmeler hariç 30 is günü içinde ruhsat almaları zorunludur.

Henüz yorum yapılmamış.

 
  Diğer Mevzuatlar
Başka mevzuat kaydı bulunmamaktadır

İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı

  İçtihatlar
  Hukuki Açıklamalar
  Makaleler
  Dava Dilekçeleri
 
 

  Copyright © 2009 İdare Hukuku / Künye - İletişim

Bu internet sitesindeki hiçbir bilgi kesin bilgi veya öneri olarak kabul edilmemeli ve herhangi bir karar veya eyleme temel oluşturmamalıdır. Kendi spesifik durumunuz konusunda sadece uzman hukukçudan alacağınız bilgiler doğrultusunda hareket etmeniz gerekir. Bu sitedeki bilgilerin doğruluğu ve geçerlilik süresi konusunda www.idarehukuku.net kesinlikle sorumluluk sahibi değildir.